TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 MARS 2025

N° RG 25/00035 – N° Portalis DB22-W-B7J-SRTG

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [X] [C] [E], [U] [D] [E] C/ S.A.S.U. HABI BRITISH SKILLS

DEMANDEURS

Monsieur [U] [D] [E], né le 12 septembre 1970 à [Localité 6], agent commercial, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26

Madame [X] [C] [E], née le 9 mars 1964 à [Localité 6], architecte, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HABI BRITISH SKILLS, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 897 533 261, dont le siège social est situé [Adresse 5]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 04 Février 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 4 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 avril 2021, M. [U] [E] et Mme [X] [E] ont donné à bail commercial à la société HABI BRITISH SKILLS les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 décembre 2024, M. [U] [E] et Mme [X] [E] ont fait assigner en référé la société HABI BRITISH SKILLS devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à leur payer la somme provisionnelle de 13 930 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 1er décembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 1% à compter du 2 octobre 2024, outre 10% sur le montant dû à titre de clause pénale,

— condamner la locataire à leur payer à titre de provision la somme de 3115,51 euros outre 10% sur le montant dû à titre de clause pénale,

— condamner la locataire à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer, soit 1990 euros par mois, révisé, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La défenderesse n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs justifient par la production du commandement de payer du 30 octobre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 30 octobre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société HABI BRITISH SKILLS à payer à M. [U] [E] et Mme [X] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société HABI BRITISH SKILLS à payer à M. [U] [E] et Mme [X] [E] la somme provisionnelle de 13 930 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La demande au titre de l’indemnité forfaitaire s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et susceptibles d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 16 avril 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 1er décembre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société HABI BRITISH SKILLS à payer à M. [U] [E] et Mme [X] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société HABI BRITISH SKILLS à payer à M. [U] [E] et Mme [X] [E] la somme provisionnelle de 13 930 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire,

Condamnons la société HABI BRITISH SKILLS à payer à M. [U] [E] et Mme [X] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société HABI BRITISH SKILLS au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY