TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e RUFF (L0262)

M^e VERDOT (P0008)

M^e CONSTANT (C0639)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/08646

N° Portalis 352J-W-B7E-CSXPO

N° MINUTE : 1

Assignation du :

07 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 03 Décembre 2025

DEMANDEURS

S.A.R.L. JOCHE (RCS de [Localité 14] 813 320 173)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [R] [C]

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentés par Maître Philippe RUFF de la S.E.L.A.R.L. RUFF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0262

DÉFENDERESSES

S.C. SCI GRYKA AND CO (RCS de Nanterre 378 870 000)

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître François VERDOT de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Décision du 03 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08646 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSXPO

S.A. BANQUE CIC EST (RCS de [Localité 16] 754 800 712)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel CONSTANT de la S.E.L.A.R.L. CB Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0639

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 24 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 3 novembre 2011, la S.C. SCI GRYKA AND CO a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LA GRANDE MURAILLE, aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L. JOCHE, des locaux situés [Adresse 3] à [Adresse 13] ([Adresse 7]), moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 60.000 euros, pour une activité de « Fabrication, vente en gros et au détail de prêt à porter et accessoires de mode », pour une durée de 3, 6, 9 années à compter du 1er novembre 2011 et jusqu’au 31 octobre 2020.

Le bail s’est ensuite prolongé par tacite reconduction à compter du 1er novembre 2020.

Les locaux se composent d’un local commercial au rez-de-chaussée et de deux pièces en sous-sol et cave, communiquant avec le rez-de-chaussée par un escalier intérieur.

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2015, Monsieur [R] [C], gérant de la S.A.R.L. JOCHE, s’est porté caution solidaire de toutes sommes dues au titre du bail.

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2016, la S.A. BANQUE CIC EST s’est constituée caution solidaire de la S.A.R.L. JOCHE à hauteur de 38.039,76 euros.

Le 5 août 2020, la S.C. SCI GRYKA AND CO a fait délivrer à la S.A.R.L. JOCHE un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 34.728,66 euros au titre de loyers et charges impayés et de mettre fin à toute sous-location.

Décision du 03 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08646 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSXPO

Quatre procédures ont été introduites par les parties devant le tribunal judiciaire.

Par acte d’huissier de justice du 7 septembre 2020, la S.A.R.L. JOCHE a assigné la S.C. SCI GRYKA AND CO devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG n°20/08646.

Par actes d’huissier de justice du 21 septembre 2020, la S.C. SCI GRYKA AND CO a assigné en intervention forcée les deux cautions de la S.A.R.L. JOCHE, Monsieur [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG n°20/9228.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 décembre 2020, la S.C. SCI GRYKA AND CO a sollicité la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro de RG n°20/9228 avec la première procédure enregistrée sous le numéro de RG n° 20/08646.

Par acte du 18 septembre 2020, la S.A.R.L. JOCHE a sollicité le renouvellement du bail que la S.C. SCI GRYKA AND CO a refusé par acte du 16 décembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 7 avril 2021, la S.A.R.L. JOCHE a assigné la S.C. SCI GRYKA AND CO devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation du refus de renouvellement du 16 décembre 2020. Cette procédure enregistrée sous le numéro de RG n°21/05386 a fait l’objet d’une jonction avec la première procédure en nullité du commandement de payer, sous le numéro RG n°20/08646, par ordonnance du juge de la mise en état du 18 octobre 2022.

La quatrième procédure a été introduite par la S.C. SCI GRYKA AND CO aux fins de conversion d’une saisie-conservatoire pratiquée sur les comptes de la S.A.R.L. JOCHE. Cette procédure a fait l’objet d’un désistement.

Le bail a finalement été résilié et les clés restituées le 19 octobre 2022.

Dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG n°20/9228, le juge de la mise en état a par décision du 19 janvier 2023 :

— renvoyé l’affaire à la mise en état pour éventuelle jonction de l’instance n°20/09228 avec l’instance n° 20/08646,

— déclaré la S.C. SCI GRYKA AND CO irrecevable en sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [R] [C] et de la S.A. BANQUE CIC EST à garantir les sommes dues par la S.A.R.L. JOCHE au titre du bail commercial du 3 novembre 2011.

Le 14 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de RG n°20/09228 avec l’instance enregistrée sous le numéro de RG n°20/08646.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] demandent au tribunal de :

« I. Sur les demandes dirigées contre la société JOCHE

A titre principal,

— Juger que le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail commercial signifié le 5 août 2020 par la société SCI GRYKA AND CO à la société JOCHE est nul et de nul effet

En conséquence,

— Débouter la société SCI GRYKA AND CO de ses demandes, fins et prétentions

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A titre subsidiaire,

— Juger que la société SCI GRYKA AND CO a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible à la société JOCHE

— Débouter la société SCI GRYKA AND CO de sa demande de paiement des loyers du fait de l’absence de délivrance conforme des locaux exploités par la société JOCHE

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A titre plus subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 3 novembre 2011

— Ecarter la clause pénale insérée dans le bail commercial s’agissant de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard et Réduire en conséquence le quantum de la dette locative

— Octroyer des délais de paiement à la société JOCHE sur une durée de 24 mois pours’acquitter de la dette

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

En tout état de cause :

— Condamner la société SCI GRYKA AND CO à payer à la société JOCHE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la société SCI GRYKA AND CO aux entiers dépens de l’instance

II. Sur les demandes dirigées contre Monsieur [C]

A titre principal,

— Débouter la société SCI GRYKA AND CO de toute demande à l’égard de Monsieur [C] compte-tenu de la nullité du commandement visant la clause résolutoire du bail délivré à la société JOCHE

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A titre subsidiaire,

— Juger que « l’acte de caution personnelle avec renonciation au bénéfice de discussion et de division » invoqué par la société SCI GRYKA AND CO est nul et de nul effet

— Juger en conséquence que la société SCI GRYKA AND CO ne détient aucun titre valable pour agir à l’encontre de Monsieur [C]

En conséquence,

— Débouter la société SCI GRYKA AND CO de ses demandes

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

A titre plus subsidiaire,

— Juger que la société SCI GRYKA AND CO a manqué à son obligation d’information annuelle ainsi qu’à son obligation de défaillance du débiteur principal à l’égard de Monsieur [C]

En conséquence,

— Débouter la société SCI GRYKA AND CO de toute demande afférente aux intérêts réclamés assortissant la dette principal

— Constater les difficultés financières de Monsieur [C]

— Accorder à Monsieur [C] un délai de paiement de 24 mois au regard de ses difficultés financières pour s’acquitter des éventuelles condamnations

— Ecarter toute exécution provisoire du jugement à intervenir

En tout état de cause,

— Condamner la société SCI GRYKA AND CO à payer à Monsieur [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner la société SCI GRYKA AND CO aux entiers dépens de l’instance".

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, la S.C. SCI GRYKA AND CO demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-41 du code de commerce, 1134 alinéa 1er du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et 2297 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, de :

« A titre principal :

— JUGER que le commandement de payer signifié à la société JOCHE le 5 août 2020 est valable ;

— JUGER que la clause résolutoire du bail commercial du 3 novembre 2011 est acquise avec effet au 5 septembre 2020 et que le bail est résilié à compter cette date ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société JOCHE à payer à la SCI GRYKA AND CO la somme de 34.728,66 € TTC au titre de l’arriéré locatif de la société JOCHE arrêté au 5 septembre 2020, outre les intérêts contractuels de retard, calculés à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance sur la base du taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de trois points l’an ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière prévue par le bail commercial du 3 novembre 2011 à la somme de 447,80 € ;

— CONDAMNER la société JOCHE à payer à la SCI GRYKA AND CO la somme de 346.597,20 € au titre de l’indemnité d’occupation due par la société JOCHE entre le 5 septembre 2020 et le 19 octobre 2022, outre les intérêts contractuels de retard, calculés à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance sur la base du taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de trois points l’an ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [C], en exécution de son engagement de caution du 31 juillet 2015, à payer à la SCI GRYKA AND CO la somme de 34.728,66 € TTC au titre de l’arriéré locatif de la société JOCHE arrêté au 5 septembre 2020 ainsi que la somme de 346.597,20 € au titre de l’indemnité d’occupation due par la société JOCHE entre le 5 septembre 2020 et le 19 octobre 2022, outre les intérêts contractuels de retard, calculés à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance sur la base du taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de trois points l’an ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que le bail commercial du 3 novembre 2011 a été résilié par l’effet d’un acte de résiliation amiable du 19 octobre 2022 ;

En conséquence,

— CONDAMNER la société JOCHE à payer à la SCI GRYKA AND CO la somme de 184.646,70 € TTC au titre de l’arriéré locatif de la société JOCHE arrêté 19 octobre 2022, outre les intérêts contractuels de retard, calculés à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance sur la base du taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de trois points l’an ;

— CONDAMNER Monsieur [R] [C], en exécution de son engagement de caution du 31 juillet 2015, à payer à la SCI GRYKA AND CO la somme de 184.646,70 € TTC au titre de l’arriéré locatif de la société JOCHE arrêté 19 octobre 2022, outre les intérêts contractuels de retard, calculés à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance sur la base du taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE majoré de trois points l’an ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER la société JOCHE, Monsieur [R] [C] et la banque CIC EST de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la banque CIC EST, en exécution de son engagement de caution du 21 janvier 2016, à payer à la SCI GRYKA la somme de 38.039,76 € TTC ;

— JUGER que le montant retenu par le SCI GRYKA AND CO au titre du dépôt de garantie prévu bail commercial du 3 novembre 2011, soit 16.335,86 €, lui restera acquis ;

— CONDAMNER la société JOCHE, la banque CIC EST et Monsieur [R] [C] à payer chacun à la SCI GRYKA AND CO la somme de 30.000 € au titre du préjudice qu’elle a subi du fait de leur résistance abusive ;

— CONDAMNER la société JOCHE, Monsieur [R] [C] et la Banque CIC EST à payer chacun à la SCI GRYKA AND CO la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société JOCHE, la banque CIC EST et Monsieur [R] [C] aux entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023, la S.A. BANQUE CIC EST demande au tribunal, aux visas des articles 1103, 1219 et 1244-1 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

« JUGER les demandes, fins et conclusions de la SCI GRYKA AND CO infondées.

L’EN DEBOUTER.

Décision du 03 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08646 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSXPO

RECEVOIR la BANQUE CIC EST en l’ensemble de ses demandes.

Et en conséquence :

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire inséré au bail commercial signifié le 5 août 2020 par la SCI GRYKA AND CO à la société JOCHE ;

JUGER mal fondé et dépourvu d’effet le commandement visant la clause résolutoire inséré au bail commercial signifié le 5 août 2020 par la SCI GRYKA AND CO à la société JOCHE ;

Et en conséquence,

DEBOUTER la SCI GRYKA AND CO de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 34.728,66€ de la BANQUE CIC EST en sa qualité de caution ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER le manquement de la SCI GRYKA AND CO à son obligation d’assurer une jouissance paisible à son preneur ;

ORDONNER la suspension des loyers jusqu’à complète remise en état des locaux exploités par la société JOCHE ;

JUGER que l’infraction de sous location n’est nullement établie ;

JUGER nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire inséré au bail commercial signifié le 5 août 2020 par la SCI GRYKA AND CO à la société JOCHE ;

Et en conséquence,

DEBOUTER la SCI GRYKA AND CO de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 34.728,66€ de la BANQUE CIC EST en sa qualité de caution ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 3 novembre 2011 ;

JUGER que la société JOCHE est bien fondée à solliciter des délais pour s’exécuter, s’il devait être jugé que son occupation dans les lieux était irrégulière ;

FIXER à 24 mois les délais dans lesquels la société JOCHE doit s’exécuter ;

Et en conséquence,

DEBOUTER la SCI GRYKA AND CO de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 34.728,66€ de la BANQUE CIC EST en sa qualité de caution ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER la SCI GRYKA AND CO de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 34.728,66€ de la BANQUE CIC EST en sa qualité de caution ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SCI GRYKA AND CO à payer à la BANQUE CIC EST la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la SCI GRYKA AND CO aux entiers dépens qui pourront être directement recouvrés dans les termes de l’article 699 du CPC par la Selarl CB AVOCATS avocat constitué."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 24 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 24 septembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, puis prorogée au 3 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

1- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

1.1 Sur la validité du commandement de payer du 5 août 2020

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] soutiennent que le commandement de payer est nul en raison de l’absence de reproduction de la clause résolutoire et de mention du contrat de bail au sein du commandement de payer du 5 août 2020. Ils font également valoir que les avis d’échéances correspondant aux sommes réclamées n’ont pas été annexés au commandement de payer. Enfin, ils allèguent que le commandement de payer ne tient pas compte d’un règlement de 13.250 euros effectué début août 2020 et que la créance est incertaine. S’agissant de la sous-location illicite, ils soutiennent que la S.A.R.L. JOCHE exploitait personnellement les locaux et qu’elle était en relation d’affaires avec la marque « BEL AIR » ce qui lui permettait de distribuer les produits de cette marque et d’utiliser cette enseigne, ce qui n’était pas prohibé par le contrat de bail. Ils précisent que la société BEL AIR n’est pas inscrite au greffe à l’adresse des lieux loués et que le local loué ne figure pas sur la liste des boutiques parisiennes de la marque. Enfin, ils font valoir que le commandement a été délivré de mauvaise foi, au cours des congés d’été et alors que les parties étaient en discussion sur le sort des loyers échus pendant la crise sanitaire.

La S.A. BANQUE CIC EST a également soulevé la nullité du commandement de payer. Elle s’est jointe aux moyens soulevés par la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C].

La S.C. SCI GRYKA AND CO s’oppose à la demande de nullité. Elle fait valoir que l’article L. 145-41 du code de commerce n’exige pas la reproduction in extenso de la clause résolutoire stipulée dans un bail. Elle précise que le commandement de payer visait expressément l’adresse des locaux et reproduisait les clauses du bail ; que la locataire ne pouvait ignorer de quel bail il s’agissait et qu’elle l’a d’ailleurs assignée en opposition à commandement de payer en faisant référence au bail litigieux. Elle soutient que les sommes visées dans le commandement de payer sont certaines, liquides et exigibles. S’agissant de la sous-location illicite, elle fait valoir qu’il a été constaté le 15 juin 2021 par huissier de justice que les locaux loués étaient exploités à usage de showroom sous l’enseigne « BEL AIR ». S’agissant de sa bonne foi, elle soutient que la crise sanitaire n’a pas exonéré la locataire du paiement de ses loyers et charges et qu’elle s’est abstenue de régler le moindre loyer après la délivrance du commandement de payer.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » que "Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, et sans formalité un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus, et notamment dans les cas suivants:

— A défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des impôts et taxes remboursables par le PRENEUR.

— En cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat, ainsi que de son réajustement;

— En cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du présent contrat;

— A défaut d’assurance contre les risques locatifs ou à défaut de justification au BAILLEUR à chaque époque convenue;

— En cas de sous location ou de mise en gérance Libre du fonds de commerce contrairement aux dispositions fixées aux présentes, et n’ayant pas obtenu une autorisation dérogatoire et exprès du BAILLEUR."

Le 5 août 2020, la S.C. SCI GRYKA AND CO a fait délivrer à la S.A.R.L. JOCHE un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 34.728,66 euros au titre de loyers et charges impayés et de mettre fin à toute sous-location.

Sur l’absence de reproduction de la clause résolutoire au sein du commandement de payer

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 août 2020 mentionne le délai d’un mois et reproduit les articles L. 145-41 et L. 145-17 1° du code de commerce.

S’agissant de la clause résolutoire figurant au bail commercial, le commandement de payer indique « Passé un délai D’UN MOIS à compter des présentes, le requérant entend se prévaloir, si bon lui semble, de LA CLAUSE RESOLUTOIRE insérée dans votre bail, laquelle est reproduite intégralement en annexes des présentes ». Il n’est pas contesté que la reproduction de la clause n’a pas été annexée au commandement.

Si, par application des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre, la loi n’impose pas la reproduction de ladite clause.

Ce moyen sera par conséquent écarté.

Sur le caractère imprécis et lacunaire du commandement de payer

L’objet de l’article L.145-41 du code de commerce est de permettre au preneur de régulariser sa situation dans le délai imparti afin d’éviter que la clause prenne effet. Il est donc nécessaire que le preneur soit en mesure de déterminer la somme qu’il doit pour la régler dans le délai d’un mois. Il en résulte que si un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est réellement due demeure valable, encore faut-il qu’il soit libellé de façon suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 5 août 2020 demande le paiement de la somme principale de 34.728,66 euros, outre le coût de l’acte à hauteur de 272,51 euros. Un extrait de compte locatif est annexé à l’acte pour la période du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2020, faisant apparaîtra les échéances de loyers et de charges impayés et les paiements ponctuels de la S.A.R.L. JOCHE.

Il résulte de ce décompte que les sommes demandées sont précises, ventilées, et que la S.A.R.L. JOCHE était parfaitement informée des sommes qui lui étaient réclamées, sans qu’il soit nécessaire d’y annexer les avis d’échéances. Elle était ainsi en mesure de connaître l’étendue et le bien fondé des sommes réclamées, d’apurer sa dette ou d’en contester tout ou partie le cas échéant.

Ce moyen sera par conséquent écarté.

Sur le caractère incertain des sommes réclamées

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST soutiennent qu’un montant de 13.250 euros aurait été effectué début août 2020 et n’apparaîtrait pas sur le décompte annexé au commandement de payer. Il ressort du décompte produit par la bailleresse qu’un tel règlement a bien été effectué le 4 août 2020.

Au demeurant, un commandement délivré pour avoir paiement d’une somme supérieure à celle réellement due n’est pas nul : il reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Le moyen soulevé de ce chef par la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST sera donc rejeté.

Sur la bonne foi du bailleur

Les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles. Par ailleurs, la délivrance du commandement de payer en période estivale ne peut à lui seul suffire à démontrer la mauvaise foi de la bailleresse.

Ce moyen sera par conséquent rejeté.

Sur la sous-location illicite

La clause intitulée « CESSION-SOUS-LOCATION » stipule que « LE PRENEUR ne pourra sous-louer en tout ou en partie les lieux loués par voie de location gérance, ou autrement, ni concéder à quelque titre et sous quelque modalité que ce soit, fût-ce à titre gratuit et temporairement, l’usage des lieux loués ».

Le commandement visant la clause résolutoire mentionne « il apparaît que vous avez sous-loué votre local sans autorisation en tant que Showroom à la société BEL-AIRE » et il fait commandement à la locataire de mettre fin à toute sous-location dans le délai d’un mois.

La S.C. SCI GRYKA AND CO produit, à l’appui de ce qu’elle invoque, un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 15 juin 2021 dans lequel ce dernier constate qu’est « installée en rez-de-chaussée sur rue une boutique à l’enseigne »BELAIR"« et qu’en »partie centre de la vitrine, à gauche de la porte d’accès à la boutique [il] peut lire : BELAIR : SHOW ROOM".

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST allèguent, sans le démontrer, que la S.A.R.L. JOCHE exploitait personnellement le local litigieux et qu’elle était simplement en relation d’affaires avec la société « BEL AIR » afin de distribuer les produits de cette marque et d’utiliser l’enseigne. Ils ne produisent en effet, aucune pièce à l’appui de ces allégations et notamment aucun contrat la liant à la société « BEL AIR ».

Au vu de ces élément, force est de constater que la S.C. SCI GRYKA AND CO justifie de l’existence et de la persistance de la sous-location, prohibée par le contrat de bail, plus d’un mois après la délivrance du commandement de payer.

En tout état de cause, le moyen soulevé par la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST ne pouvait constituer une cause de nullité du commandement de payer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST seront déboutés de leur demande de nullité du commandement de payer du 5 août 2020.

1.2 Sur l’exigibilité des sommes réclamées

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] soutiennent que la S.A.R.L. JOCHE a subi de nombreux dégâts des eaux ; qu’elle a alerté la bailleresse et que cette dernière n’est pas intervenue. Elle ajoute que l’inaction de la bailleresse lui a causé un préjudice et qu’elle est donc fondée à invoquer le principe de l’exception d’inexécution et suspendre le règlement de ses loyers en raison des manquements de la bailleresse du fait de l’absence de délivrance conforme des locaux.

La S.A. BANQUE CIC EST s’est jointe aux demandes de la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C].

La S.C. SCI GRYKA AND CO soutient que la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST sont mal fondés à invoquer une exception d’inexécution en ce que le sinistre allégué du 28 décembre 2015 ne porte pas sur la même période que celle des loyers et charges dont le paiement est sollicité ; que par courriel du 28 mai 2020, elle a indiqué à la locataire que la fuite était réparée, par le simple remplacement d’un joint ; que l’un des employés de son gestionnaire, la société ISR26, a attesté le 26 novembre 2020 qu’en se rendant dans les locaux loués à plusieurs reprises, les 3, 7 et 9 juillet 2020, il n’avait constaté aucune infiltration ; que par courriel du 8 juillet 2020, à la suite d’essais réalisés le jour même, le gestionnaire technique de l’appartement situé au-dessus des locaux loués a indiqué qu’il n’avait pas constaté d’infiltrations d’eau dans ceux-ci ; que la société JOCHE ne démontre aucune impossibilité d’exploiter les locaux loués pendant la période considérée.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

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18° chambre 3ème section

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Il résulte par ailleurs des articles 1147 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au présent contrat, et 1719 du même code qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir la réalité de son préjudice.

L’obligation de délivrance est l’obligation principale du bailleur. Dans le cas d’un bail commercial, cette obligation lui impose de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination contractuelle. Aucune clause du bail ne peut l’en exonérer en vidant l’obligation de sa substance.

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST produisent à l’appui de leur prétention :

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 28 décembre 2015 dans lequel l’huissier de justice constate que « toute l’arrière-boutique est envahie d’eau » ; que « les murs présentent des cloquages et deux points lumineux sont endommagés » ; que « les sanitaires se trouvant au-dessus de la boutique sont inondés »,

— un courrier en date du 27 mai 2020 adressé au gestionnaire de la bailleresse dans lequel la S.A.R.L. JOCHE indique qu’elle a connu un dégât des eaux le 22 mai 2020 et que ce dégât des eaux s’ajoute « aux multiples sinistres » dont elle a été victime depuis le 28 décembre 2015. Elle y sollicite l’intervention de son bailleur auprès du Syndic de copropriété. Elle y ajoute qu’elle suspend à compter de ce courrier le versement du loyer jusqu’à ce qu’elle puisse retrouver l’exploitation de son local « dans de bonnes conditions »,

— un courrier en date du 3 juillet 2020 adressé à la bailleresse dans lequel la locataire indique que la fuite du voisin n’est toujours pas réparée et la met en demeure d’intervenir.

La S.C. SCI GRYKA AND CO produit quant à elle :

— un courriel en date du 28 mai 2020 dans lequel la société en charge de la gestion de l’appartement du dessus indique que « la fuite est totalement réparer (sic) » et qu’elle a pu vérifier « auprès du magasin » et « l’eau ne s’écoule plus »,

— une attestation d’un employé du gestionnaire de la bailleresse dans laquelle il indique avoir été contacté le 3 juillet 2020 par la locataire et s’y être rendu le jour même sans constater de fuite d’eau ; qu’il s’y est rendu le 7 juillet 2020 sans constater d’infiltrations d’eau ce qui a été confirmé par un employé de la locataire et que le 9 juillet 2020 un nouveau rendez-vous a eu lieu dans l’appartement du dessus avec le gestionnaire technique de l’appartement du dessus et qu’aucune infiltration n’avait été constatée, ce qui est confirmé par le courriel du gestionnaire de l’appartement du dessus en date du 8 juillet 2020.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, si des infiltrations ont pu être constatées dans le local loué, force est de constater que la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST ne démontrent pas que ces infiltrations ont rendu impossible l’exploitation des locaux loués. Dès lors, ils ne démontrent pas un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il résulte de ces éléments que la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST ne sont pas fondés à invoquer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance pour justifier de l’inexécution des propres obligations locatives de la S.A.R.L. JOCHE.

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Dès lors, la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST seront déboutés de leur demande au titre du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

1.3 Conclusion sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ainsi que la S.A. BANQUE CIC EST ne justifient pas avoir réglé les sommes sollicitées au titre du commandement délivré le 5 août 2020 à l’expiration du délai d’un mois ni avoir cessé toute sous-location prohibée par le contrat de bail commercial dans le même délai.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et acquises à la date du 5 septembre 2020 à minuit.

La demande principale de la bailleresse en acquisition de la clause résolutoire ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation du bail.

1.4 Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] soutiennent que la S.A.R.L. JOCHE est de bonne foi et qu’elle a correctement exécuté les termes du bail de sorte qu’elle est fondée à solliciter des délais de paiement et à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

La S.A. BANQUE CIC EST s’est jointe aux demandes de la S.A.R.L. JOCHE et de Monsieur [R] [C].

La S.C. SCI GRYKA AND CO s’est opposée à toute demande de délais de paiement compte tenu de la mauvaise foi de la locataire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la S.A.R.L. JOCHE n’a versé aucun loyer entre le 31 décembre 2020 et le 1er octobre 2022, étant précisé que cette dernière a quitté les locaux loués le 19 octobre 2022.

Il y a lieu ainsi de relever que d’une part, la demanderesse a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette le cas échéant, et que d’autre part elle ne produit aux débats aucun élément comptable relatif à sa situation financière, de sorte qu’elle ne justifie pas que l’octroi de délais de paiement lui permettrait d’apurer sa dette en plusieurs échéances.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. JOCHE de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

2 – Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

La S.C. SCI GRYKA AND CO sollicite la condamnation de la S.A.R.L. JOCHE à lui verser une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuellement prévu conformément aux stipulations de la clause résolutoire, soit la somme totale de 346.597,20 euros.

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] soutiennent que cette clause pénale est excessive et demandent que le tribunal écarte l’application de cette clause en vertu de son pouvoir modérateur.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

L’article 1152 du code civil dispose que "Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite."

En l’espèce, le contrat de bail, à l’article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE », stipule que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. »

Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas de résiliation du bail, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge.

Néanmoins, il y a lieu de relever que cette clause pénale ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce en ce que la locataire n’a pas refusé de quitter les lieux après avoir été déchue de tout droit d’occupation, l’acquisition de la clause résolutoire n’ayant été constatée que dans le cadre de la présente instance. Elle n’a pas davantage résisté à une ordonnance d’expulsion ni obtenu des délais pour son départ.

Dans ces conditions, la bailleresse sera déboutée de sa demande visant à condamner la S.A.R.L. JOCHE à lui verser une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer contractuel.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. JOCHE, à compter du 6 septembre 2020, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.

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Entre le 6 septembre 2020 et le 19 octobre 2022 s’est écoulée une période de 774 jours, soit 117 jours en 2020, 365 jours en 2021 et 292 jours en 2022.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse, non contesté par la locataire, que le loyer mensuel était de :

—  6.629,19 euros en 2020, soit un loyer journalier de 217,95 euros, soit une indemnité d’occupation totale de 25.500,15 euros (217.95 x 117),

—  6.641,08 euros en 2021, soit une indemnité d’occupation totale de 79.692.96 euros (6.641,08 x12),

—  6.810,35 euros en 2021, soit un loyer journalier de 223,90 euros, soit une indemnité d’occupation totale de 65.378,80 euros (223,90 x 292),

Soit un montant total de 170.571,91 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par la locataire entre le 6 septembre 2020 et le 19 octobre 2022.

La S.A.R.L. JOCHE sera donc condamnée à verser à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 170.571,91 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par la locataire entre le 6 septembre 2020 et le 19 octobre 2022.

Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives

La S.C. SCI GRYKA AND CO sollicite la condamnation de la S.A.R.L. JOCHE à lui verser la somme de 34.728,66 euros T.T.C. au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2020.

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] n’ont pas répondu à cette demande.

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte en date du 29 juillet 2021 produit aux débats que la dette de la S.A.R.L. JOCHE au titre des loyers, charges et taxes locatives s’élevait au 5 août 2020 en réalité à la somme de 28.107,96 euros, en ce que le décompte annexé au commandement de payer du 5 août 2020, daté du 17 juillet 2020, ne prenait pas en compte le règlement de la S.A.R.L. JOCHE par chèque du 4 août 2020 d’un montant de 13.250 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. JOCHE à payer à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 28.107,96 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 5 septembre 2020.

Sur les intérêts de retard prévus contractuellement

La S.C. SCI GRYKA AND CO sollicite l’application de la clause contractuelle relative aux intérêts de retard aux demandes de condamnation au titre de l’arriéré locatif et au titre de l’indemnité d’occupation.

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] sollicitent que la clause pénale relative aux intérêts de retard soit écartée.

* s’agissant de la condamnation au titre de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, selon l’article 1152 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le contrat de bail à l’article intitulé « LOYER » stipule que "A défaut de règlement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires, LE PRENEUR sera tenu de plein droit et sans formalité, au paiement d’un intérêt de retard, calculé sur la base d’un taux égal au taux d’escompte de la BANQUE DE FRANCE en vigueur au jour de l’exigibilité du loyer, augmenté de trois points l’an, à compter de ladite échéance […]".

Ces stipulations, qui déterminent par avance l’indemnisation de la bailleresse causée par le comportement de la locataire, à savoir les retards de paiement, s’analysent en une clause pénale manifestement excessive, eu égard, d’une part, au montant des majorations cumulées, et d’autre part à la somme de 13.500 euros indûment réclamée par la bailleresse.

Les intérêts seront donc réduits au taux légal.

Il y a lieu de relever que la bailleresse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer en date du 5 août 2020 valant mise en demeure.

Dès lors, la somme de 28.107,96 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5août 2020.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 28.107,96 euros que la S.A.R.L. JOCHE est condamnée à payer à la S.C. SCI GRYKA AND CO emportera intérêts au taux légal à compter du 5 août 2020 jusqu’à complet paiement.

* s’agissant de la demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 1153-1 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, la S.A.R.L. JOCHE sera condamnée à verser à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 170.571,91 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par la locataire entre le 6 septembre 2020 et le 19 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1184 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1146 ancien du même code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En vertu des dispositions de l’article 1147 ancien dudit code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les dispositions de l’article 1150 ancien de ce code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1152 ancien du code susvisé, dans sa rédaction applicable au présent contrat, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La S.C. SCI GRYKA AND CO sollicite la conservation du montant du dépôt de garantie compte tenu des manquements contractuels de la locataire, conformément aux stipulations du contrat de bail.

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] n’ont pas répondu à cette demande.

Le bail commercial stipule à l’article intitulé « DEPOT DE GARANTIE » que « dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le PRENEUR d’une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts, et sans préjudice de tous autres ».

Il est établi que le montant du dépôt de garantie s’élève en dernier lieu à la somme de 16.335,86 euros.

La bailleresse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer en date du 5 août 2020 valant mise en demeure.

Dès lors qu’il est acquis que la S.A.R.L. JOCHE s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives, force est de constater que les conditions d’application de la clause pénale susvisée sont réunies, sans que la bailleresse soit tenue de justifier de la nature et de l’étendue de son préjudice, étant précisé qu’il n’apparaît pas que ladite clause soit manifestement excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la modérer.

En conséquence, il convient d’autoriser la S.C. SCI GRYKA AND CO à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.335,86 euros versé par la S.A.R.L. JOCHE en exécution de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

3 – Sur le recours à l’encontre des cautions

Aux termes des dispositions de l’article 2288 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion de l’engagement de caution, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En outre, en application des dispositions de l’article 2292 ancien du même code, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En vertu des dispositions de l’article 2298 ancien dudit code, la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

Selon les dispositions de l’article 1202 ancien de ce code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

D’après les dispositions des 1200, 1203 et 1204 anciens du code susvisé, dans leur rédaction applicable au présent contrat, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1326 ancien du code susmentionné, dans sa rédaction applicable au présent contrat, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

Sur les demandes à l’encontre de la S.A. BANQUE CIC EST

La S.C. SCI GRYKA AND CO sollicite la condamnation de la S.A. BANQUE CIC EST à lui payer la somme de 38.039,76 euros en exécution de son engagement de caution.

La S.A. BANQUE CIC EST fait valoir que la S.A.R.L. JOCHE a subi plusieurs sinistres importants et avait alerté sa bailleresse à différentes reprises afin que cette dernière puisse lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, empêchant ainsi la S.C. SCI GRYKA AND CO de pouvoir solliciter le paiement des loyers qui lui semblent dus auprès d’elle en sa qualité de caution.

En matière de cautionnement, la caution n’est tenue que du paiement des loyers et son engagement ne saurait être étendu au paiement d’indemnités d’occupation qui, en raison de la résiliation du contrat, sont de nature quasi délictuelle et non contractuelle.

Il s’en infère que les effets du cautionnement ne sauraient être étendus au delà des limites temporelles contractuellement fixées. Par conséquent, à moins d’une stipulation expresse contraire, la caution n’est tenue que du paiement des loyers et non des indemnités d’occupation dues par le locataire.

En l’espèce, par acte sous seing privé intitulé « GARANTIE DE PAIEMENT DE LOYER » en date du 21 janvier 2016, la S.A. BANQUE CIC EST s’est portée caution solidaire de la locataire au bénéfice de la S.C. SCI GRYKA AND CO. Cet acte stipule que " La Banque CIC EST […] déclare se constituer caution solidaire du Preneur vis-à-vis du bailleur à concurrence de 38.039,76 € en principal, intérêts, frais et accessoires compris, pour garantir le paiement des loyers, hors taxes hors charges dont le Preneur pourrait être débiteur au titre du contrat de location ci-dessus visé.

Ce montant sera révisable en fonction de la législation en vigueur de manière à toujours correspondre à 6 mois de loyers hors taxes et hors charges. Toutefois, et sous peine de perdre le bénéfice de la clause d’indexation, le Bailleur devra avertir, chaque année LA BANQUE par lettre recommandée avec avis de réception du montant de la révision. (…)

Le présent cautionnement solidaire entraîne renonciation au bénéfice de discussion et de division.

Il est valable pour une durée de (sic) à compter des présentes et sera ensuite renouvelable pour la même durée par tacite reconduction sauf dénonciation par la BANQUE, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au Bailleur au plus tard 30 jours avant la date d’échéance de la caution. (…)

Le présent engagement cessera de produire effet de plein droit en cas de résiliation ou de congé pour quelque cause que ce soit du contrat de bail.

En cas de cessation de l’engagement par application de ce qui précède, la BANQUE ne se trouvera toutefois définitivement libérée du présent engagement qu’à défaut pour le Bailleur de l’avoir mise en jeu par lettre recommandée avec avis de réception reçue par la BANQUE au plus tard 60 jours suivant la date d’effet de la résiliation du bail par le Preneur. Passé ce délai, aucune somme ne pourra plus être réclamée à la BANQUE à quelque titre ou motif que ce soit, sans qu’il soit nécessaire de donner mainlevée.

Toute mise en jeu de la présente caution devra être accompagnée de la justification de la défaillance du Preneur par la production d’une mise en demeure restée infructueuse huit jours après avoir été faite au Preneur par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de litige entre le Bailleur et le Preneur aucun paiement ne sera effectué avant qu’une décision de justice définitive ou une transaction ne soit intervenue entre les parties."

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 juillet 2020, le conseil de la S.C. SCI GRYKA AND CO informait la S.A. BANQUE CIC EST que la locataire était redevable de la somme de 34.787,77 euros. Le 28 juillet 2020, la S.A. BANQUE CIC EST accusait réception de ce courrier. Le 31 juillet 2020, la S.A. BANQUE CIC EST indiquait que son client s’opposait à cet appel en garantie et que compte tenu du caractère accessoire de son engagement, elle ne pouvait procéder au paiement demandé.

Dans ces conditions, la S.C. SCI GRYKA AND CO a informé conformément aux stipulations de l’acte de cautionnement la S.A. BANQUE CIC EST de la défaillance de la locataire dans le paiement des loyers, charges et taxes et que le cautionnement a été mis en jeu avant toute procédure à l’encontre de la locataire.

Il est établi aux termes de l’acte de cautionnement que la garantie de la S.C. SCI GRYKA AND CO ne saurait excéder le terme du bail soit le 5 septembre 2020 et que son engagement ne couvre pas les indemnités d’occupation.

Par ailleurs, il a été jugé précédemment qu’il n’était démontré aucun manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Il s’ensuit que la S.A. BANQUE CIC EST ne peut exciper ce manquement pour échapper à son obligation en tant que caution solidaire de la S.A.R.L. JOCHE et doit donc être condamnée, en qualité de caution et solidairement avec la S.A.R.L. JOCHE à payer à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 28.107,96 euros qui correspond à l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2020.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [R] [C]

* Sur la demande de nullité de l’acte de cautionnement

La S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] soulèvent la nullité de l’acte de cautionnement signé par Monsieur [R] [C]. Ils font valoir que l’acte ne contient pas les mentions impératives suivantes consacrées par les textes de loi et la jurisprudence :

— la limite de la somme à hauteur de laquelle le cautionnement est conclu,

— la durée de l’engagement souscrit,

— le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location,

— la mention explicite et non équivoque de la connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée.

La S.C. SCI GRYKA AND CO s’oppose à cette demande. Elle allègue que le cautionnement d’une personne physique relevant des dispositions du code de la consommation est valable dès lors que la caution comprend le sens et la portée de ses engagements ; que le cautionnement à durée indéterminée et comportant la mention que celui-ci est consenti « jusqu’au paiement effectif de toutes les sommes dues » est valable ; que les engagements énoncés dans l’acte de cautionnement du 31 juillet 2015 sont dépourvus de toute ambiguïté ; que ces mentions sont parfaitement intelligibles et ne laissent aucun doute possible sur la parfaite connaissance par Monsieur [R] [C] du sens et de la portée de son engagement, lesquels doivent d’ailleurs être appréciés au regard de sa qualité de caution avertie, Monsieur [R] [C] étant gérant de la S.A.R.L. JOCHE lorsqu’il s’est porté caution de cette dernière.

Aux termes des dispositions de l’article 2292 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion de l’engagement de caution litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 3 de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 341-2 du code de la consommation dans sa rédaction applicable à la date de conclusion de ce même engagement de caution, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de son abrogation par l’article 34 de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation entrée en vigueur le 1er juillet 2016, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de …, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même ».

Enfin, en vertu des dispositions de l’article L. 341-3 ancien du même code, lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X…, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X… ».

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’est nul l’engagement de caution, souscrit sous signature privée par une personne physique envers un professionnel, ne comportant pas les mentions manuscrites exigées par les textes susvisés.

Il est par ailleurs constant que toute personne physique, qu’elle soit ou non avertie, doit, dès lors qu’elle s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel, faire précéder sa signature, à peine de nullité de son engagement, qu’il soit commercial ou civil, des mentions manuscrites exigées par les art. L. 341-2 et L. 341-3.

Ainsi, il a été jugé que la mention manuscrite doit être inscrite par toute personne physique qui s’engage en qualité de caution par acte sous seing privé envers un créancier professionnel, même si les cautions sont associées et gérantes des sociétés garanties.

En effet, les dispositions ci-dessus visées ne font aucune distinction selon la qualité ou la profession de la caution, et offrent à toute caution, personne physique, dont le cocontractant est un créancier professionnel, un formalisme protecteur de l’engagement.

En l’espèce, par acte sous-seing privé du 31 juillet 2015, Monsieur [R] [C] s’est porté caution personnelle de « toutes sommes portant sur les loyers et charges du bail » sur les locaux loués.

L’acte de cautionnement susvisé porte la mention manuscrite suivante :

«  Par la présente,

Monsieur [R] [C], né le 09/01/1970 à [Localité 15], de nationalité française, demeurant [Adresse 12] se porte irrévocablement caution conjointe et solidaire de la société JOCHE ou toute autre personne morale qui sera constitué pour acquérir le fonds de commerce de la société GRANDE MURAILLE sis au [Adresse 4] faisant l’objet du contrat de bail commercial en date du 3 novembre 2011.

En renonçant aux bénéfices de discussion et de division au profit du bailleur pour garantir la bonne exécution de tous les engagements du preneur résultant dudit contrat de location simple. Il est entendu qu’il y aurait solidarité et indivisibilité au titre du présent contrat entre ses héritiers et ayant cause, lesquels seront individuellement tenus à l’exécution de l’intégralité du présent engagement et aux frais de signification prescrits par l’article 877 du Code civil. Il s’engage notamment à régler, en cas de non-respect des engagements du preneur, les loyers ainsi que les charges y afférents de même que l’indemnité de résiliation et les pénalités prévues au contrat, ce dans les quinze jours qui suivront la demande qui lui sera faire par le bailleur."

Force est de constater que cette mention manuscrite ne respecte pas le formalisme exigé à peine de nullité par les dispositions du code de la consommation susvisées, en ce qu’elle ne contient, notamment, aucune précision sur la durée de l’engagement, ni la mention du montant de cet engagement. L’absence de ces mentions n’a ainsi pas permis à la caution de mesurer la portée exacte de son engagement.

Par suite, et sans qu’il soit besoin de statuer sur l’inexécution de la S.C. SCI GRYKA AND CO de son obligation d’information de la caution de la défaillance du débiteur principal, l’acte de cautionnement litigieux sera déclaré nul et la S.C. SCI GRYKA AND CO subséquemment déboutée de l’ensemble de ses demandes en paiement et de dommages et intérêts dirigées contre Monsieur [R] [C].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

La S.C. SCI GRYKA AND CO soutient que la S.A.R.L. JOCHE et Monsieur [R] [C] ne disposaient d’aucun motif pour refuser d’exécuter leurs engagements. Elle fait valoir que leur comportement est abusif et procède d’une volonté assumée de la « spolier ».

Selon l’article 1147 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1146 ancien du même code,, dans sa rédaction applicable au présent contrat, dispose qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Enfin, il résulte de l’article 1153 ancien du même code, dans sa rédaction applicable au présent contrat, que dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, force est de constater que la défenderesse ne caractérise ni la mauvaise foi de la locataire, ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires et par la conservation du montant du dépôt de garantie versé par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI GRYKA AND CO de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. JOCHE et de la S.A. BANQUE CIC EST au titre de la résistance abusive, celle-là ayant déjà été déboutée ci-dessus de l’ensemble de ses demandes en paiement et de dommages et intérêts dirigées contre Monsieur [R] [C].

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. JOCHE et la S.A. BANQUE CIC EST qui succombent à titre principal, seront condamnées à payer les dépens de l’instance qui seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. JOCHE et de 50% à la charge de la S.A. BANQUE CIC EST.

L’équité commande de condamner :

— in solidum la S.A.R.L. JOCHE et la S.A. BANQUE CIC EST à payer à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Leurs demandes sur le même fondement seront rejetées,

— la S.C. SCI GRYKA AND CO à verser à Monsieur [R] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JOCHE, Monsieur [R] [C] et la S.A. BANQUE CIC EST de leur demande de nullité du commandement de payer du 5 août 2020,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 3 novembre 2011, liant la S.C. SCI GRYKA AND CO et la S.A.R.L. JOCHE, à la date du 5 septembre 2020 à 24h00,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JOCHE de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

DÉBOUTE la S.C. SCI GRYKA AND CO de sa demande visant à condamner la S.A.R.L. JOCHE à lui verser une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer contractuel,

DÉBOUTE la S.C. SCI GRYKA AND CO de sa demande d’application de la clause contractuelle relative aux intérêts de retard,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. JOCHE à compter du 6 septembre 2020 et jusqu’au 19 octobre 2022, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

CONDAMNE la S.A.R.L. JOCHE à verser à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 170.571,91 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par la locataire entre le 6 septembre 2020 et le 19 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à complet paiement,

AUTORISE la S.C. SCI GRYKA AND CO à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 16.335,86 euros versé par la S.A.R.L. JOCHE en exécution de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial,

CONDAMNE la S.A.R.L. JOCHE à verser à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 28.107,96 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2020 et jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A. BANQUE CIC EST, en qualité de caution et solidairement avec la S.A.R.L. JOCHE à payer à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme susvisée de 28.107,96 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2020,

PRONONCE la nullité de l’acte de cautionnement en date du 31 juillet 2015 souscrit par Monsieur [R] [C],

DÉBOUTE la S.C. SCI GRYKA AND CO de l’ensemble de ses demandes en paiement et de dommages et intérêts dirigées contre Monsieur [R] [C],

DÉBOUTE la S.C. SCI GRYKA AND CO de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la S.A.R.L. JOCHE et la S.A. BANQUE CIC EST,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. JOCHE et la S.A. BANQUE CIC EST à payer à la S.C. SCI GRYKA AND CO la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SCI GRYKA AND CO à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. JOCHE et la S.A. BANQUE CIC EST de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.A.R.L. JOCHE et de 50% à la charge de la S.A. BANQUE CIC EST,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 03 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA