TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/02185 – N° Portalis DB22-W-B7I-R55X

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [G] [L],

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDERESSE :

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 4],

[Localité 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [G] [L] en sa qualité de Président du syndic bénévole du syndicat des copropriétaires,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 05 Avril 2024 reçu au greffe le 10 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 09 Octobre 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Décembre 2025 prorogé au 18 Décembre 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [F] est propriétaire de deux lots au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] (78).

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs lettres de relances. En dépit de ces courriers, Mme [F] ne s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 5 avril 2024, fait assigner Mme [F] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et Mme [F] n’a pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées à partie défaillante le

13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Recevoir l’intervention volontaire de M.[G] [L] en qualité de syndic bénévole ,

— Condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 16.841,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 13 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du

12 décembre 2022 ;

— Condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— Condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [F] aux dépens dont distraction au profit de Maître Aliénor de BROISSIA.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un jugement du Tribunal de proximité de Poissy homologuant le constat d’accord conclu le 17 janvier 2022 entre le syndicat des copropriétaires et Mme [F] ;

— le contrat de syndic ;

— la matrice cadastrale ;

— un extrait de compte arrêté au 14 mars 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 12.777,32 euros ;

— les appels de fonds du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 ;

— le relevé de charges du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 ;

— le relevé de charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ;

— les procès verbaux des assemblées générales du 28 septembre 2021,

12 septembre 2022, 14 novembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée du 5 juillet 2023 approuvant le budget de l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ;

— un décompte des charges arrêté au 28 novembre 2024 pour un montant de 15.679, 42 euros ;

— un extrait de compte arrêté au 31 mars 2025, incluant l’appel du premier trimestre 2025 ;

Il ressort des justificatifs ainsi produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 16.045,04 euros (16.841,84 – 796,80).

Dès lors, il convient de condamner Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.045,04 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 31 mars 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de recouvrement décomptés à hauteur de 796,80 euros qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 5.955,91 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 480 euros réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

Au vu des documents produits, seuls les frais des mises en demeure peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 259,20 euros.

Mme [V] [F] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [V] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [F], qui est condamnée par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. Mme [V] [F] sera condamnée à lui payer une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Constate l’intervention volontaire de M. [G] [L] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ;

Condamne Mme [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

16.045,04 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 31 mars 2025, appel du premier trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 5.955,91 euros et à compter du 5 avril 2024, date de l’assignation pour le surplus,259,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 2] (78) du surplus de ses demandes,

Condamne Mme [V] [F] aux dépens dont distraction au profit de Maître DE BROISSIA,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT