MINUTE N°

N° RG 24/00357 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHXP

Société d'[Adresse 9]

C/

Madame [C], [K], [J] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Avril 2025

DEMANDEUR :

Société d’HLM SEQENS, société anonyme immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C], [K], [J] [S], née le 25 janvier 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3],

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [L] [R], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Madame [C], [K], [J] [S]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat et avenant du 4 août 2014, la société [Adresse 8], aux droits de laquelle intervient la société d’HLM SEQENS, a donné à bail à Madame [C] [S] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés aux [Adresse 2] à [Adresse 13] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 287,58 euros outre 93,36 euros de provision sur charges pour l’appartement, et 63,08 euros pour la place de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d'[Adresse 9] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] par un acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, la société d’HLM SEQENS – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3.996,18 euros avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société SEQENS précise qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué depuis le mois de janvier 2024.

Madame [C] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 120 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique sa dette locative par la saisie sur salaire opérée en raison d’une dette d’impôt. S’agissant de sa situation personnelle, elle indique qu’elle travaille pour la Caisse des retraites [Localité 11] Humanis, qu’elle perçoit la somme de 2.200 euros de salaire, qu’elle vit avec sa fille de 25 ans qui travaille, qu’elle percevra une prime de 1.000 euros en mai et une prime de 600 euros en juin. Elle précise qu’elle souhaite régler les sommes en deux fois, le 15 du mois et à la fin du mois.

Un diagnostic social et financier a été versé aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société d'[Adresse 9] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 août 2014 contient une clause résolutoire (article 20) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 1.880,32 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [C] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.996,18 euros à la date du 27 février 2025, précisant à l’audience qu’un supplément de loyer de solidarité est appliqué depuis le mois de janvier 2024.

Madame [C] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.996,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [C] [S] sollicite un délai par mensualités de 120 euros pour régler l’arriéré locatif, précisant que celui-ci est conséctif à une dette d’impôt ayant donné lieu à une saisie des rémunérations.

Compte tenu de ces éléments, de la situation personnelle de la locataire telle que décrite à l’audience, et du fait qu’elle a continué à opérer des versements pour apurer sa dette, Madame [C] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il sera précisé que ces échéances devront être réglées avant le 10 de chaque mois.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [C] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d'[Adresse 9], Madame [C] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 4 août 2014 entre la société FRANCE HABITATION, aux droits de laquelle intervient la société d’HLM SEQENS, et Madame [C] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés aux [Adresse 2] à [Localité 14] sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à verser à la société d'[Adresse 9] la somme de 3.996,18 euros (décompte arrêté au 27 février 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 120 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’HLM SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [S] soit condamnée à verser à la société d'[Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, dont le sort sera régi par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’éxecution ;

CONDAMNE Madame [C] [S] à verser à la société d’HLM SEQENS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,