TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/06507 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HXWF

Jugement n° : 25/00240

CG/CH

JUGEMENT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, dont le siège social est [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau D’ESSONNE

DÉFENDEUR :

Madame [S] [T] [L] [F]

née le 03 Avril 1961 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

défaillant

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 23 Septembre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline GERARD

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Caroline GERARD, juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 21 Octobre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [F] est propriétaire des lots n° 126 et 155 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1] (77).

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] a, par exploit en date du 23 août 2024, valant conclusions et constituant ses dernières écritures, fait assigner Madame [S] [F] devant cette juridiction. Il demande au Tribunal de :

— Condamner Madame [S] [F] à lui payer les sommes suivantes :

*10 217,54 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, « appel provisions sur charges 01/07/2024 » et « cotisation fonds travaux 01/07/2024 » inclus,

*3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*3 436,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

*2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire et juger que les sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer ;

— Rejeter toute demande de délais ;

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [S] [F] en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1343-2 du code civil. Il fait valoir que les charges dues par Madame [S] [F] n’ont pas été réglées et qu’il subit de ce fait un préjudice financier distinct du simple retard de paiement, justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

Madame [S] [F], assignée par exploit délivré à étude, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement assignée, Madame [S] [F] n’a pas constitué avocat.

Par application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] sollicite le paiement de la somme de 10 217,54 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er juillet 2024.

À l’appui de sa demande, il produit aux débats :

— le titre de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [F] des lots n° 126 et 155 dépendant de la copropriété,

— les appels de fonds à compter du 1er mars 2021 jusqu’au 1er juillet 2024 inclus, justifiant des provisions pour charges, des réajustement et régularisations des charges et des appels de fonds pour travaux,

— les répartitions des charges pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des 12 janvier 2021, 13 janvier 2022, 3 avril 2023 et 13 janvier 2025 approuvant les comptes de la copropriété des exercices 2019 à 2024, le budget prévisionnel des exercices 2020 à 2025-2026, le fonds de travaux de la loi ALUR et l’adoption de travaux de réfection,

— le décompte actualisé de la créance arrêtée au 1er juillet 2024,

— le contrat de syndic,

— un commandement de payer la somme de 12 777,44 euros en date du 5 avril 2024, délivré par commissaire de justice et remis à étude.

Il ressort de ces documents que le Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement.

En conséquence, Madame [S] [F] sera donc condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] la somme de 10 217,54 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, « appel provisions sur charges 01/07/2024 » et « cotisation fonds travaux 01/07/2024 » inclus.

Sur la demande de paiement des frais exposés par le SDC

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d’une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque.

Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l’huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu’il s’agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l’immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] sollicite du Tribunal qu’il condamne Madame [S] [F] à lui verser la somme de 3 436,85 euros au titre de frais de « suivi procédure recouvrement », « suivi du dossier transmis à l’avocat », mise en demeure et relance après mise en demeure, intérêts de retard, « honos huissier », « constitution du dossier transmis à l’huissier », sommation de payer et « constitution du dossier transmis à l’avocat ».

Cependant, ce dernier ne justifie pas de leur imputabilité au titre de l’article 10-1 précité, ni de leur lien avec les impayés objets du présent litige alors qu’il est fait état de frais de « suivi procédure recouvrement » dès le 20 décembre 2021 pouvant correspondre aux frais ayant donné lieu à une précédente instance, à l’exclusion des frais de commandement de payer pour un montant de 181,80 euros.

Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure dans la mesure où la nécessité de leur cumul n’est pas justifiée.

En conséquence, Madame [S] [F] sera donc condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] la somme de 181,80 euros au titre des frais exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents ou anciens.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les charges de copropriété n’ont pas été payées dans les temps par Madame [S] [F], certaines d’entre elles étant exigibles depuis le mois de mars 2021, alors même qu’elle avait déjà été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de céans en date du 24 août 2021.

En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par Madame [S] [F] et des retards de paiement. Le tribunal estime ce préjudice, au regard du montant des sommes dues et du retard effectif, à 500 euros.

Dès lors, Madame [S] [F] sera donc condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes

Sur les intérêts et l’anatocisme

Aux termes de l’article 1231-7, alinéa 1er, du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Selon l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, les sommes auxquelles Madame [S] [F] est condamnée porteront intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2024, date du commandement de payer dont il est justifié, s’agissant des sommes allouées au titre des charges impayées et des frais engagés (soit 10 217,54 + 181,80 = 10 399,34 euros), et à compter du présent jugement pour le surplus, s’agissant de sommes allouées à titre indemnitaire.

Par ailleurs, il convient, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [F], qui succombe, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat en ayant fait la demande.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] ses frais irrépétibles. Madame [S] [F], condamnée aux dépens, devra lui verser à ce titre une somme qu’il parait équitable de fixer, en l’absence de justificatifs produits quant à la somme sollicitée, à 1 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, qui sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [S] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires BELLEVUE [Localité 4] les sommes suivantes :

—  10 217,54 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, « appel provisions sur charges 01/07/2024 » et « cotisation fonds travaux 01/07/2024 » inclus ;

—  181,80 euros au titre des frais exposés ;

—  500 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 5 avril 2024 sur la somme de 10 399,34 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme ;

CONDAMNE Madame [S] [F] aux dépens ;

DIT que l’avocat en ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 21 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT