TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

30 AVRIL 2024

N° RG 23/01334 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRHE

Code NAC : 70E

AFFAIRE : S.D.C. DE LA RESIDENCE LE PETIT NEUILLY – [Adresse 3] C/ [J] [L]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PETIT NEUILLY – [Adresse 3]

représenté par son syndic, le Cabinet GTF, Gestion Transactions de France, Société Anonyme au capital de 18.000.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 572 032 373, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son Président Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343, M^e Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [L],

demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

Débats tenus à l’audience du : 14 Mars 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Mars 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] (78) est en copropriété. L’appartement, dont Monsieur [K] est propriétaire, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble contre le mur séparatif avec la parcelle voisine du [Adresse 1] appartenant à Monsieur [L], est victime d’infiltrations.

Les deux propriétés sont séparées par un mur mitoyen d’environ 4 m de hauteur.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PETIT NEUILLY sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet GTF, a assigné M. [J] [L] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, le demandeur sollicite de voir :

— ordonner à Monsieur [L] de laisser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PETIT NEUILLY, à l’architecte du Syndicat des copropriétaires et aux représentants de l’entreprise chargée des travaux à réaliser, l’accès à sa parcelle et au mur mitoyen avec la copropriété de la Résidence LE PETIT NEUILLY pour leur permettre de réaliser les travaux prévus au devis établi par l’entreprise SER ETANCHEITE, le 22 septembre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard qui courra à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant deux mois,

— si Monsieur [L] maintenait son refus d’accès à sa propriété, autoriser dès à présent le Syndicat des copropriétaires à pénétrer dans les lieux, avec l’architecte et l’entreprise et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, afin de faire procéder aux travaux destinés à mettre un terme aux désordres subis par l’appartement attenant, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble,

— subsidiairement et pour le cas où le juge des référés estimait que les contestations formées par Monsieur [L] quant aux travaux prévus par le devis établi le 22 septembre 2021 par l’entreprise SER ETANCHEITE méritaient un examen conjoint, ordonner à Monsieur [L] de laisser à l’architecte de l’immeuble et au représentant de l’entreprise SER ETANCHEITE, l’accès à sa parcelle et au mur mitoyen avec la copropriété de la Résidence LE PETIT NEUILLY, afin qu’ils examinent le mur litigieux, vérifient l’étanchéité de la partie située entre le mur pignon et le mur mitoyen entre les deux propriétés et affinent les travaux à réaliser

dans le but de mettre un terme définitif aux infiltrations et à l’humidité constatées dans l’appartement situé au rez-de-chaussée de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui courra à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant deux mois,

— débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes,

— condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Il précise que l’irrecevabilité des conclusions de M. [L] sur le fondement des articles 765, 766 et 59 du code de procédure civile n’a plus lieu d’être soulevée, les indications ayant été communiquées par le défendeur.

Il expose que pour faire cesser les infiltrations, le syndic a mandaté le Cabinet VENNIN, qui a établi un rapport le 4 mai 2021 concernant le mur mitoyen et a fait établir un devis par l’entreprise SER ETANCHEITE, portant sur les réparations proposées par le Cabinet VENNIN ; que des échanges de courriers ont suivi, révélant les tergiversations de Monsieur [L] et sa volonté manifeste d’empêcher le Syndicat des copropriétaires de faire procéder aux travaux, se permettant des appréciations techniques sur la propriété voisine et les travaux envisagés, sans jamais justifier du moindre support technique objectif ; que le Syndicat des copropriétaires, souhaitant privilégier une solution amiable et un accord de bon voisinage, a proposé à Monsieur [L] qu’il laisse l’architecte de l’immeuble accéder à sa parcelle afin de déterminer, en accord avec lui, les travaux adéquats et le rassurer sur les conditions d’exécution desdits travaux ; que l’architecte de l’immeuble n’est jamais parvenu à accéder à la propriété de Monsieur [L].

Il fonde sa demande non pas du chef de l’article 145 du code de procédure civile, s’agissant d’une erreur de plume dans l’assignation, mais sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Il rappelle que les juridictions reconnaissent régulièrement le droit pour un propriétaire d’accéder à la propriété voisine pour entretenir les parties de son bien inaccessibles depuis son fonds, selon un droit dit de tour d’échelle ; qu’en l’espèce, Monsieur [L] se refuse à permettre à l’architecte du Syndicat des copropriétaires de pénétrer chez lui et de faire procéder aux travaux précisés au devis dressé par l’entreprise SER ETANCHEITE en date du 22 septembre 2021, pour permettre de résorber les désordres d’humidité présents dans l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3]

Il relève que l’urgence est justifiée, le Syndicat des copropriétaires ayant fait toutes diligences depuis plusieurs années pour tenter d’obtenir l’accord de Monsieur [L] de pénétrer sur son fonds, et se heurte chaque fois à la mauvaise foi de ce dernier, qui n’a eu de cesse d’opposer toutes sortes de conditions, d’exigences, et de contestations et arguties non techniquement étayées.

Il souligne qu’aucun texte du Code civil n’interdit l’exécution notamment, de travaux d’entretien ou de conservation d’un mur mitoyen, par l’un des propriétaires, et qu’ainsi, Monsieur [L] ne peut s’opposer à la réalisation de travaux par le Syndicat des copropriétaires, sur le mur mitoyen, destinés à mettre un terme aux infiltrations constatées dans l’appartement du rez-de-chaussée de la copropriété ; que le devis établi par l’entreprise SER ETANCHEITE vise simplement à poser un solin en aluminium destiné à éviter toute infiltration.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle provisionnelle de Monsieur [L], qui n’a pas fait allusion en février 2021 à l’intervention prétendument illicite de l’entreprise MAIGNE, à la demande du Syndicat des copropriétaires, et a attendu le mois d’avril 2022 pour solliciter pour la première fois le retrait des joints en résine réalisés par l’entreprise MAIGNE, et la présente instance pour invoquer l’existence d’un prétendu trouble anormal du voisinage et un préjudice, soi-disant constitué par des travaux réalisés en 2019.

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir :

— juger irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence « le Petit Neuilly »,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « le Petit Neuilly » de toutes ses demandes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence « le Petit Neuilly » à lui verser à titre

provisionnel la somme de 1500 euros afin que le bandeau de son mur soit remis en état sur la partie donnant dans sa propriété,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence "le Petit Neuilly » à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il conteste que les problèmes d’humidité allégués proviennent du mur mitoyen, les constats et les échanges techniques mettant au contraire en évidence de très importants défauts de ventilation et thermiques dans l’appartement [K]; que toutefois en 2019, violant le domicile de Monsieur [L], la copropriété mandatait une entreprise dénommée MAINE qui pénétrait sans droit, titre ou autorisation dans sa propriété pour y effectuer des travaux sur la partie privative du mur appartenant à Monsieur [L], ainsi que sur la partie non jointive du chapeau de ce mur avec l’immeuble et l’appartement en copropriété, l’entrepreneur laissant subsister le trou dans la façade de la copropriété imputable au chantier préalable COULON et des enduits mal exécutés.

Il dénonçait par la suite les négligences, omissions et dissimulations de la copropriété, rappelant que la mitoyenneté implique que la copropriété ne peut pas agir unilatéralement et que toute intervention reste subordonnée à son autorisation préalable, et relevait également le caractère incomplet du devis de l’entreprise SER ETANCHEITE, rappelant que l’architecte ne caractérisait nullement l’existence d’infiltrations en provenance du mur mitoyen ; que par courrier du 6 avril 2022, il notifiait ses réserves et désaccords, et sollicitait des informations complémentaires, que la copropriété refusait de lui apporter, soulevant ses fautes, son manque de diligence, son inertie et sa mauvaise foi.

Il soulève au préalable l’irrecevabilité de la demande présentée du chef de l’article 145 du code de procédure civile, relevant que le texte et le dispositif de l’assignation ne comportent aucune demande, aucun exposé ni motivation relevant d’un référé probatoire au sens de l’article 145.

Il relève ensuite l’irrecevabilité des demandes présentées à titre subsidiaire aux termes des conclusions en réponse, modifiant le dispositif de l’acte introductif d’instance, au regard des articles 4 et 5 du code de procédure civile ; qu’une telle demande nouvelle et modifiant le dispositif de l’acte introductif d’instance et l’objet de l’acte introductif d’instance est irrecevable ; que de surcroît, l’existence de contestations sérieuses justifiant que le projet de travaux soit réexaminé suffit à caractériser la violation de la règle posée à l’article 834 du code de procédure civile qui impose qu’il n’y ait pas de contestations sérieuses opposables au demandeur pour que l’action en référés prospère.

Sur le fond de la demande, il relève l’absence d’urgence, indiquant que la demanderesse vient saisir tardivement la juridiction alors que le sinistre allégué remonte à l’année 2018 et qu’il est confronté aux carences, omissions et dissimulations de la copropriété malgré ses relances et mises en demeure restées sans suites.

Il relève ensuite l’existence de nombreuses contestations sérieuses à savoir : 1- L’application du droit civil des biens en l’espèce de l’article 662 du Code civil (confision délibérée avec la servitude de tour d’échelle) et des règles constitutionnelles protégeant la propriété privée ; 2- L’origine des désordres constatés et imputables aux malfaçons ou non-façons consécutifs aux travaux d’aménagements réalisés par le copropriétaire voisin Monsieur [K] et à la copropriété du Petit Neuilly ; 3- Le caractère nuisible du nouvel ouvrage pour ses droits et son fonds au sens de l’article 662 du Code civil ; 4- L’abus de droit déjà commis en 2019 dans ce litige par la copropriété, qui, en pénétrant illégalement dans sa propriété, a réalisé des travaux non autorisés sur le mur mitoyen constitutif d’un trouble anormal de voisinage engageant de plein droit la responsabilité de la copropriété ; 5- La présence d’un dispositif d’alarme et de télésurveillance ; 6 – Le rejet des solutions proposées par l’architecte et l’entreprise en raison de désaccords techniques et la valeur probatoire insuffisante du rapport de l’architecte.

Il s’oppose également à la demande subsidiaire de la copropriété, qui semble désormais douter de l’origine des désordres et de la qualité des conclusions de son architecte, cette volte face confirmant qu’il n’y a ni fondement sérieux ni la moindre urgence au sens de l’article 834 ; qu’un « examen conjoint » a déjà eu lieu en 2018 et les parties ont scellé leurs désaccords sur la base de préconisations contestées et contestables de l’architecte qui ne font pas novation par rapport aux constats réalisés il y a près de 5 ans ; que de surcroît, la demanderesse, qui a renoncé à toute mesure d’instruction probatoire au sens de l’article 145, qui ne requiert pas la démonstration d’une urgence et de l’absence de contestations sérieuses), se trouve encore moins fondée à demander sous couvert d’une mission complémentaire de l’architecte une mesure quasiment équivalente sur le fondement de l’article 834 avec en outre une servitude de passage imposée sous astreinte ; qu’enfin, cette demande est fantaisiste, car tant la partie jointive que la tête du mur mitoyen sont visibles, accessibles et libres d’accès à partir du lot de Monsieur [K] et de la copropriété.

S’agissant de sa demande reconventionnelle, Monsieur [L] fait valoir qu’il a mis en cause la copropriété pour avoir fait des travaux sur la partie du mur dont il propriétaire en pénétrant illégalement dans sa propriété sans droit, titre ou autorisation préalable ; qu’à cette occasion, la copropriété a mandaté l’entreprise MAINE, qui a endommagé le bandeau supérieur de l’ouvrage, constituant ainsi un trouble anormal de voisinage dont le régime juridique induit en droit civil une présomption de responsabilité de nature à justifier une indemnisation ; que le caractère préjudiciable de ces travaux et l’illicéité de l’intervention de la copropriété sont incontestables, en application de l’article 835 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Il convient de rappeler que l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 31 du code de procédure civile dispose que l’acion est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

S’agissant de « l’irrecevabilité de la demande présentée du chef de l’article 145 du code de procédure civile », outre qu’elle ne vise aucun des moyens susvisés, il sera en tout état de cause observé que la présente demande est fondée sur l’article 834 du code de procédure civile précisé dans le cadre des débats contradictoires et oraux de la présente procédure.

S’agissant de « l’irrecevabilité des demandes présentées à titre subsidiaire », outre qu’elle ne vise également aucun des moyens susvisés, il sera rappelé que l’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Le juge statue sur les dernières conclusions responsives et en réplique, qui déterminent l’objet des demandes, principales, incidentes, additionnelles et reconventionnelles.

Ces moyens d’irrecevabilité seront donc rejetés.

Sur la demande d’autorisation d’accès

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Il convient de préciser que la présente demande d’autorisation d’accès à la propriété voisine aux fins d’exécution de travaux ne s’analyse pas en une servitude de tour d’échelle, laquelle se définit, sur le fondement de l’article 834 précité, comme une autorisation judiciaire accordée au propriétaire d’un fonds d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre et qui ne causent pas au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les travaux concernent non la seule propriété du Syndicat des copropriétaires demandeur mais le mur mitoyen aux deux propriétés contigues appartenant au Syndicat et à M. [L].

Or, l’article 662 du Code civil dispose que l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement ni appliquer ou appuyer un ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par expert, les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appartement de M. [K], situé au rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] (78), au droit du mur mitoyen séparatif avec la parcelle voisine du [Adresse 1] appartenant à M. [L], est victime d’infiltrations, et que des échanges nombreux opposent, depuis plusieurs années, les deux propriétaires mitoyens sur l’origine desdites infiltrations et les moyens réparatoires pour y remédier.

Le Syndicat des copropriétaires a ainsi mandaté le Cabinet d’architecture VENNIN, lequel a, aux termes de son rapport en date du 4 mai 2021, constaté que "Le mur du salon situé contre le mur mitoyen est impacté par l’humidité avec des traces de moisissures et de décollement de toile de fibre de verre. Il faut noter la présence d’un radiateur électrique sous la fenêtre alors que l’immeuble est équipé de plancher chauffant qui selon les personnes peésentes fonctionnent parfaitement. M. [K] indique que ce convecteur n’est jamais allumé. (…) la salle de bains est également impactée par ce phénomène, et cela de manière encore plus importante. Cet immeuble est équipé d’un système de ventilation non mécanique dit « SHUNT » (…). L’appartement du RDC est construit semble-t-il contre le mur séparatif en moellons de calcaire. Ce mur existant certainement avant la construction du [Adresse 2]. Les autres étages sont construits à cheval sur ce mur, respectant en cela les données du cadastre qui indique avec deux petits traits de chaque côté de la limite des parcelles. Ceci est une présomption de mitoyenneté entre les parcelles du 18 et du [Adresse 2]. Le dessus de ce mur a été revêtu d’un système d’étanchéité provisoire dit « FLASHING » à base de résines."

Le Cabinet VENNIN préconise que "Cette situation devra être complétée par la mise en oeuvre d’un vrai recouvrement en zinc du dessous de mur, en totalité avec deux pentes pour la partie entre jardins et sur une moitié de mur avec un relevé par bande à rabattre pour la partie construite. Il est possible de compléter par la mise en oeuvre d’une ITE sur la partie de mur pignon, dès à présent ou dans le cadre d’un ravalement futur. Dans les deux cas, l’accord du propriétaire du [Adresse 1] est nécessaire. Cependant, les désordres constatés dans l’appartement du RDC sont le signe manifeste d’un défaut de ventilation qui s’ajoute peut-être aux désordres dus aux infiltrations par le pignon. Ce problème est surprenant car les autres appartements ne semblent pas concernés, à vérifier cependant.« , et conseille »à la copropriété de faire procéder par une entreprise spécialisée à un audit des conduits de SHUNT sur tous les étages, depuis le ou les sous-sols jusqu’en terrasse, à base d’un passage vidéo avec un rapport. Ce rapport permettra peut-être de vérifier la bonne vacuité des conduits et le cas échéant, d’identifier d’éventuels blocages ou obstructions".

Suite à ce rapport, le Syndicat des copropriétaires a fait établir un devis par la société SER ETANCHEITE en date du 22 septembre 2021, ayant pour objet « protection de mur mitoyen par couronnement et rive de solin ».

Si l’urgence résulte de la nécessité d’effectuer des travaux réparatoires pour remédier aux désordres d’infiltrations constatés dans l’appartement de M. [K], il apparaît cependant que l’origine desdits désordres n’est pas caractérisée de manière certaine, le Cabinet VENNIN n’excluant pas une ventilation de l’appartement défaillante.

C’est pourquoi, les conclusions du rapport d’architecte et les travaux prévus au devis de l’entreprise SER ETANCHEITE apparaissent insuffisamment clairs et probants, et peuvent donner lieu à de légitimes questionnements sur la nature et l’origine des désordres justifiant ainsi l’existence de désaccords entre les propriétaires mitoyens et le refus de l’un des deux, et constituant une contestation sérieuse. La demande subsidiaire d’accès aux fins de vérification de l’état du mur mitoyen démontre le caractère incomplet des éléments produits.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

De même, la demande subsidiaire d’accès aux fins de vérification de l’état du mur mitoyen sera rejetée. Il n’est pas justifié qu’elle pourrait se substituer à une demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande reconventionnelle de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aucun élément objectif n’est produit pour venir étayer de manière manifestement sérieuse cette demande.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner le demandeur, partie succombante, à payer au défendeur la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Rejetons les moyens d’irrecevabilité,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principale, subsidiaire et reconventionnelle,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PETIT NEUILLY sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet GTF, à payer à M. [J] [L] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PETIT NEUILLY sise [Adresse 3], représenté par son syndic la société Cabinet GTF, aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le GreffierLa Première Vice-Présidente

Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY