MINUTE N°

N° RG 25/00655 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEJY

S.D.C. de la [Adresse 8] [Adresse 4]

C/

S.C.I. LE CORTO

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires S.D.C. de la [Adresse 8] [Adresse 4], représenté par syndic la société anonyme A2BCD, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Verailles sous le numéro B 304 497 183 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société civile immobilière LE CORTO, representée par Monsieur [U] [Z], son gerant, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 980 224 073 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Dominique TOURNIER

1 copie certifiée conforme à : S.C.I. LE CORTO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la société A2BCD, (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), a fait assigner la SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

4659,59 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1766,36 euros à compter du 9 septembre 2024, puis sur celle de 3180,23 euros à compter du 5 décembre 2024, puis à compter de la présente assignation pour le surplus;1.900 euros à titre de dommages et intérêts ;1400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens,

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2025.

A l’audience du 4 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Bien que régulièrement citée à l’étude du commissaire de Justice, la SCI LE CORTO n’a pas comparu.

Le syndicat des copropriétaires maintient oralement les prétentions formulées dans son assignation, précisant que la dette est en constante augmentation. Il rappelle que l’occupante du local est une SCI qui exerce son activité tout en s’abstenant de payer ses charges.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— une attestation notariée en date du 13 décembre 2023, selon laquelle la SCI LE CORTO a acquis la propriété du lot n°188 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] (Yvelines) ainsi que la matrice cadastrale correspondante ;

— le décompte de la dette de charges arrêté au 17 février 2025,

— les appels de charges 2024 jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus,

— la mise en demeure du 9 septembre 2024,

— une sommation de payer du 5 décembre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale suivants :

— le procès-verbal du 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel 2023, adopté le budget prévisionnel de l’exercice 2024, décidé de la reprise des enduits y compris solins

— le procès verbal du 3 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, approuvéle le budget prévisionnel 2024 et le budget prévisionnel initial 2025,

— le certificat de non recours,

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure la SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z] de payer la somme de 1766,36 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 septembre 2024.

Le décompte produit par le demandeur en date du 17 février 2025 laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 3622,79 euros correspondant aux charges impayées du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre de la décision d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de la SCI LE CORTO pour la somme de 3622,79 euros correspondant aux appels de provisions de charges et travaux impayés du 1er trimestre 2024 au 1er trimestre 2025 inclus.

La SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3622,79 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1766,36 euros à compter du 9 septembre 2024, date de la mise en demeure, puis sur celle de 3180,23 euros à compter du 5 décembre 2024, puis à compter de la présente assignation pour le surplus

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte, que le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 884 euros, au titre des frais de procédure article 10-1 comprenant les sommes de :

50 euros de frais de mise en demeure du 9 septembre 2024, – 315 euros d’honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice le 2 décembre 2024

315 euros d’honoraires de transmission dossier avocat le 14 février 2024,204 € d’honoraires de constitution d’hypothèque le 14 février 2024,

outre

152,80 euros de frais de sommation de payer du 5 décembre 2024,

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocatd’un montant de 315 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles et des frais non justifiés (204 euros pour la constitution d’hypothèque), ainsi que 315 euros de frais pour transmission du dossier à l’auxiliaire de Justice.

En effet, les frais de préparation et transmission de dossier de recouvrement à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces frais seront ainsi rejetés.

Le demandeur verse aux débats le courrier de mise en demeure du 9 septembre 2024 (50 euros), et la sommation de payer du 5 décembre 2024 (152,80 euros).

Le montant des frais est conforme aux stipulations du contrat de syndic.

Dès lors, le montant des frais nécessaires au recouvrement doit être fixé à la somme totale de 202,80 euros.

En conséquence, la SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 202,80 euros au titre des frais de recouvrement.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, La SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z] qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic la société A2BCD, les sommes suivantes :

—  3622,79 euros relatifs aux appels de provisions de charges et travaux impayés pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1766,36 euros à compter du 9 septembre 2024, date de la mise en demeure, puis sur celle de 3180,23 euros à compter du 5 décembre 2024, puis à compter de la présente assignation pour le surplus

—  202,80 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la société A2BCD, de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la société A2BCD de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI LE CORTO, représentée par son gérant, Monsieur [U] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 31décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge et par Monsieur Victor ANTONY greffier.

Le greffier La juge