TRIBUNAL

de [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 9]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00375 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJDN

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du

01 Avril 2025

S.A.D'[Adresse 13]

c/

[B] [S] [C] [M], [T] [R]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Sophie COMMERCON

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [B] [S] [C] [M]

à Mme [T] [R]

Minute : 387 /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.A.D’HLM SEQENS

[Adresse 14]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEURS :

M. [L] [G] [M]

[Adresse 15]

[Adresse 6]

[Localité 10]

comparant

Mme [W] [R]

[Adresse 15]

[Adresse 6]

[Localité 10]

comparante

A l’audience du le 01 Avril 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public

RG 24/00375. Jugement du 01 avril 2025.

Exposé du litigE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2021, la société d'[Adresse 13] a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [R] et Monsieur [L] [G] [M] sur un appartement n°367678 situé [Adresse 5], à [Localité 12] moyennant un loyer principal mensuel de 512,69 euros et une provision sur charges de 180,26 euros.

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2022, la société d’HLM SEQENS a consenti un bail relatif à l’emplacement de stationnement n°367506 accessoire au bail d’habitation à Madame [W] [R] et Monsieur [L] [G] [M], situé [Adresse 2], à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer principal de 50,86 euros outre une provision pour charges mensuelles de 4,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] un commandement de payer la somme principale de 4047,36 euros au titre de l’arriéré locatif principal et la somme de 60,03 euros s’agissant des sommes dues au titre de l’emplacement de stationnement, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La CCAPEX a été informée de la situation de Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] le 15 mai 2024.

Par assignation du 17 juillet 2024, la société d'[Adresse 13] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] du logement et de l’emplacement de stationnement et obtenir leur condamnation solidaire, à défaut in solidum, au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges éventuellement révisés conformément à la règlementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4.307,68 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte en date du 11 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts de droit,650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État du département le 18 juillet 2024. Le diagnostic social et financier a été reçu dont il a été donné connaissance à l’audience du 30 janvier 2025.

La société d’HLM SEQENS comparait, représentée par son conseil. Elle maintient ses demandes tel qu’aux termes de son acte introductif, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 7456,43 euros, arrêtée au 24 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. En outre, elle déclare que deux règlements, à hauteur de 900 et 300 euros ont été effectués par Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M]. Elle s’oppose tout de même à l’éventuel octroi de délai de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux des locataires, sauf dans le cas où la dette serait soldée.

Monsieur [B] [S] [C] [M] et Madame [T] [R], comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette. Monsieur [M] déclare qu’il a repris une activité de chauffeur VTC moyennant une rémunération de 1500 par mois et Madame [T] [R], que son activité de publication de livre d’anglais en lien avec l’éducation nationale est en cours. Ils sollicitent leur maintien dans les lieux et proposent de régler en sus du loyer courant, une somme de 300 euros par mois. Madame [T] [R] fait valoir qu’elle a été destinataire d’un courriel de la part de son bailleur, qui lui indiquant qu’une somme allait leur être versée au titre du FSL, de sorte que la dette serait prochainement soldée.

La Présidente a autorisé la transmission d’une note en cours de délibéré, aux fins d’actualiser la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Après plusieurs relances, par courriel reçu le 25 mars 2025, la société d'[Adresse 13] a transmis un décompte actualisé au 25 mars 2025 et indique maintenir ses demandes, en l’absence de versement de sommes au titre d’un dossier FSL.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société d'[Adresse 13] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir informé la CCAPEX de la situation d’impayé de Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4107,39 euros (principal et stationnement) n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 7 juillet 2024.

Cependant, selon l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] se sont acquittés du versement des derniers loyers courants avant la date de l’audience, en procédant à deux règlements, l’un à hauteur de 300 euros le 7 janvier 2025 et l’autre à hauteur de 900 euros le 8 janvier 2025.

En outre, par note en délibéré reçue le 25 mars 2025, la société d’HLM SEQENS a transmis un décompte actualisé au 25 mars 2025 faisant état d’une diminution de la dette, qui s’élève à la somme de 3801,61 euros, arrêtée au 25 mars 2025, des versements au titre de rappels APL et de régularisation du RLS étant intervenus.

A l’audience, les défendeurs ont sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que leur maintien dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause de résolution de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d'[Adresse 13] verse par note en délibéré du 25 mars 2025 un décompte actualisé démontrant qu’à cette date, Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] lui devaient la somme de 3801,61 euros, arrêtée au 25 mars 2025.

Toutefois, il convient de déduire de ce décompte la somme de 184,09 euros imputée pour des frais contentieux en date du 24 octobre 2024 et la somme de 13 euros imputée pour des frais contentieux en date du 3 février 2025.

Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 3604,52 euros à la bailleresse.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 septembre 2021 entre la société d’HLM SEQENS d’une part et Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] d’autre part, concernant l’appartement n°367678 situé [Adresse 7] est résilié depuis le 7 juillet 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 2022 entre la société d'[Adresse 13] d’une part et Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°367506 accessoire au bail d’habitation situé [Adresse 3] est résilié depuis le 7 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] à payer à la société d’HLM SEQENS la somme de 3604,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025, terme de février 2025 inclus,

AUTORISE Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

§ les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 7 juillet 2024,

§ le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

§ la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

§ le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

§ Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] seront condamnés in solidum à verser à la société d'[Adresse 13] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [R] et Monsieur [B] [S] [C] [M] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge