TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 24/01023 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVKG

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

Société SEMIV

C/

[U] [S], [W] [Y]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e KOERFER BOULAN

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [S]

Mme [Y]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A SEMIV

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Virginie KOERFER BOULAN, substituée par M^e Valérie LEPOUTRE, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant

Madame [W] [Y]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2023, la société SEMIV a donné à bail à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] un appartement et une cave situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 803,31 euros, et 216,28 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la société SEMIV a fait signifier à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 524,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

En date du 1er août 2024, la société SEMIV a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la société SEMIV a fait assigner Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et ce dès le 31 août 2024,prononcer l’expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, des lieux par eux occupés [Adresse 11] [Adresse 8], dire et juger que le commissaire de justice chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dire et juger qu’à défaut d’être enlevés par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être vendus par la SEMIV, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par les locataires, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avèrerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 625,06 euros selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, à parfaire, une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du dernier loyer courant augmenté des charges locatives à compter du 31 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés à la SEMIV, la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024 pour la somme totale de 147,40 euros,condamner conjointement et solidairement Monsieur [S] et Madame [Y] [W] au paiement des intérêts au taux légal portant sur les sommes dues à compter du 3 juin 2024, date de la première mise en demeure, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 17 décembre 2024.

À l’audience du 19 juin 2025, la société SEMIV, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 574,72 euros arrêtée au 16 juin 2025. Elle informe qu’un règlement de 2 000 euros a été effectué le 13 juin de sorte que la dette est en baisse.

Monsieur [S] [U] comparait en personne et soutient qu’il a les fonds pour payer sa dette et qu’il essaie de régler sur le site mais que ça ne fonctionne pas. Il reconnait le montant de la dette et souhaite régler l’intégralité et se maintenir dans les lieux.

Madame [Y] [W], régulièrement assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 juillet 2025, la société SEMIV transmet un décompte actualisé au 1er juillet 2025, sans paiement supplémentaire de Monsieur [S].

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [W] assignée à l’étude de l’huissier, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SEMIV justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SEMIV aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 juin 2025 que la société SEMIV rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] à payer à la société SEMIV la somme de 1 574,72 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 11 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 novembre 2023 à compter du 12 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative de façon échelonnée.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] à payer à la société SEMIV la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SEMIV aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 novembre 2023 entre la société SEMIV d’une part, et Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 12 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] à payer à la société SEMIV la somme de 1 574,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] à s’acquitter de la dette en 16 fois, en procédant à 15 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] du logement situé [Adresse 9] B6 – Lot 1641 – 3e et de la cave n°1641 sis [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] à payer à la société SEMIV une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de la SA SEMIV relative à la vente, la destruction et le transfert des meubles laissés dans les lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 juillet 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [U] et Madame [Y] [W] à payer à la société SEMIV la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SEMIV de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE