TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00745 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SPWI

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du 22 Mai 2025

[X] [H]

c/

[J] [C] [R]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Marie-christine GERBER

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [J] [C] [R]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 22 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 20 mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

M. [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR:

M. [J] [C] [R]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

À l’audience du 20 mars 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2022, Monsieur [X] [S] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] ([J]) [C] [R] dans le cadre d’une colocation portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 390 euros, outre des provisions sur charges d’un montant de 190 euros.

Par courrier du 20 décembre 2023 et reçu le 21 décembre 2023, Monsieur [X] [S] a fait notifier à Monsieur [J] [C] [R] congé du bail pour vente, lui fixant comme date limite de départ, le 2 avril 2024 à minuit, date du terme du contrat de location.

Par constat du 2 avril 2024, M^e Vincent PIGNOT, commissaire de justice, a constaté qu’au jour de l’état des lieux de sortie, le nom de Monsieur [J] [C] [R] était présent sur l’interphone, sans que personne ne réponde à ses sollicitations.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à [J] [C] [R] un commandement de payer la somme principale de 1470 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, Monsieur [X] [S] a fait assigner Monsieur [J] [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— À titre principal, juger le bail résilié à compter du 21 décembre 2021 suite au congé pour vendre délivré le 20 décembre 2023 ;

— A titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mai 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

— A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur pour défaut réitéré de paiement des loyers ;

— En conséquence :

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [E] [C] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique;

— Condamner Monsieur [J] [C] [R] au paiement de la somme de 9096,56 arrêtée au 1er septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, à parfaire, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 19 mars 2024, sur la somme de 1470 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— Condamner Monsieur [J] [C] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

— Condamner Monsieur [J] [C] [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— Condamner Monsieur [J] [C] [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ainsi que de leur dénonciation et tous frais nécessaires au recouvrement des sommes impayées et à son expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024.

A l’audience du 20 mars 2025, Monsieur [X] [S], représenté par son conseil, maintient ses demandes telles que prévus dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette à la somme de 12 576,56 euros, arrêtée au 1er mars 2024.

Monsieur [J] [C] [R], cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validation du congé pour vente

Il résulte de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, que les logements meublés sont régis par le titre Ier bis de la même loi.

Aux termes du I de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du congé litigieux :

«  Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. "

En l’espèce, le bail meublé consenti par Monsieur [X] [S], et produit aux débats, a été conclu le 2 avril 2022, pour une durée d’un an renouvelable au profit de Monsieur [J] [C] [R]. Il a été depuis lors tacitement reconduit et pour la dernière fois le 2 avril 2023. Il expirait au 2 avril 2024 à minuit, sauf tacite reconduction.

Par lettre recommandée du 1er décembre 2023 et reçue le 21 décembre 2023, Monsieur [X] [S] a notifié un congé pour vente à effet au 2 avril 2024 à minuit.

Il apparait que le délai de préavis a été respecté et Monsieur [J] [C] [R] n’allègue aucun moyen tendant à faire écarter la validité du congé.

Dès lors, le congé doit être validé.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé délivré à Monsieur [J] [C] [R], qui est déchu de tout titre d’occupation sur le logement litigieux à compter du 3 avril 2024.

L’expulsion de Monsieur [J] [C] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique sera ordonnée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail s’étant trouvé résilié de plein droit le 2 avril 2024 à minuit, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la hauteur du loyer mensuel révisable, augmenté des charges.

Monsieur [J] [C] [R] devra donc régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce, à compter du 3 avril 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] produit aux débats un décompte arrêté au 1er mars 2025, qui fait état d’une dette totale de 12.576,56 euros, terme de mars 2025 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [C] [R], à payer à Monsieur [X] [S] la somme de 12.576,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 19 mars 2024, sur la somme de 1470 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice subi

L’article 1231-1 nouveau du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [X] [S] sollicite la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats, que Monsieur [X] [S] invoque un préjudice, sans en apporter la preuve.

Sa demande de condamnation au titre du préjudice subi sera ainsi rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [J] [C] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût de l’acte de congé du 20 décembre 2023.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [S] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [C] [R] à lui verser une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les affaires en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 20 décembre 2023 à Monsieur [E] [C] [R],

DIT que le bail en date du 2 avril 2022 qui liait les parties a expiré au 2 avril 2024 à minuit,

CONSTATE que Monsieur [J] [C] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], depuis le 3 avril 2024,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [C] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] [R] à payer à Monsieur [X] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, à compter du 3 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [E] [C] [R] à payer à Monsieur [X] [S] la somme de 12 576,56 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, hors frais de procédure, arrêtées au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 19 mars 2024, sur la somme de 1470 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,

DEBOUTE Monsieur [X] [S] de ses demandes de dommages et intérêts du préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] [R] aux dépens, en ce compris notamment le coût du congé pour vendre délivré le 20 décembre 2023 ainsi que le coût du commandement de payer et de la présente assignation et sa dénonciation et tous frais nécessaires au recouvrement des sommes impayées et à son expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] [R] à payer à Monsieur [X] [S] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Versailles à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT