TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 A

N° RG 23/00462 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XQKE

Jugement du 17 Mars 2026

Minute Numéro :

Notifié le :

1 Grosse et 1 Copie à

M^e Florent DELPOUX,

vestiaire : 1900

M^e Charlotte LABAUZE, vestiaire : 2856

M^e Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, vestiaire : 716

Copie Dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience de la Chambre 1 cab 01 a du 17 Mars 2026 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 05 Septembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 Janvier 2026 devant :

Président : Joëlle TARRISSE, Juge

Siégeant en formation Juge Unique

Greffier : Karine ORTI,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [P]

né le 17 Avril 1966 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Florent DELPOUX, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, Maître Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [T] [O] épouse [P]

née le 08 Octobre 1964 à [Localité 4] (38)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Florent DELPOUX, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, Maître Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

La société ATHENA, en sa qualité de qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 2], SELARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillante n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [V] [J]

né le 22 Décembre 1964 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Charlotte LABAUZE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, Maître Ivan ITZKOVITCH de L’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH & DELACARTE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [R] [J]

né le 04 Février 1968 à [Localité 7] (92)

[Adresse 5]

[Localité 8] – SUISSE

représenté par Maître Charlotte LABAUZE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, Maître Ivan ITZKOVITCH de L’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH & DELACARTE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

La société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la société [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Valérie ORHAN-LELIEVRE de la SELARL SAINT-EXUPERY AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant, Maître Alain de ANGELIS de la SCP de ANGELIS – SEMIDEI – HABART MELKI – BARDON – SEGOND – DESMURE, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 14 janvier 2022, Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] ont acquis auprès de Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J] les lots numéro 11 et 12 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 10], [Localité 11], au prix de 1.550.000 euros.

Il a été précisé aux termes de l’acte de vente que « les lots 11 et 12 ne formait qu’une seule unité d’habitation communiquant entre eux par une ouverture existant entre le séjour du lot 11 et la studette formant le lot 12. »

Aux termes de ce contrat de vente, le vendeur a déclaré une superficie de la partie privative des biens soumis à la loi du 10 juillet 1965 de 113,43 mètres carrés pour les lots numéros 11 et 12 réunis, conformément à une attestation établie par Maison des diagnostics le 25 octobre 2021 qui a été annexée à l’acte.

Faisant valoir que la superficie des lots vendus a été sur-évaluée de plus de 1/20ème dans l’acte de vente, les époux [P], par l’intermédiaire de leur conseil, ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 février 2022, mis en demeure Messieurs [V] et [R] [J] de leur rembourser la somme de 155.642 euros.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par les époux [P], a ordonné une mesure d’expertise et rejeté la demande de provision.

L’expert a déposé son rapport en date du 8 mai 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P], ont fait assigner Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J] devant le tribunal judiciaire de Lyon en réduction du prix sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, Monsieur [A] [G] et Madame [T] [O] épouse [P] ont fait assigner la SARL Maison des diagnostics, prise en la personne de son liquidateur judiciaire la SELARL Athena, et son assureur la SA AXA France IARD en responsabilité civile.

Par ordonnance en date du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Aux termes de l’assignation délivrée à la SELARL Athena, prise en la personne de Maître [S] [M] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 2], Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] sollicitent du tribunal de :

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société LA MAISON DES DIAGNOSTICS, en liquidation et prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL ATHENA représentée en la personne de Maître [S] [M] au titre de créances les sommes de :185.841 euros, en réparation de la moindre mesure du bien immobilier certifié ;10.077 euros en réparation proportionnelle des droits d’enregistrement de la vente.2.539 euros en réparation proportionnelle des honoraires du notaire ;7.194 euros, en réparation proportionnelle des honoraires de transaction de l’agence immobilière ;11.006 euros en réparation proportionnelle des intérêts d’emprunts relatifs au crédit immobilier durant les opérations d’expertises ;Les frais et dépens de l’instance principale en ce compris ceux de l’expertise judiciaireCONDAMNER la compagnie AXA en exécution du contrat d’assurance responsabilité civile n°10193485904, à garantir et à relever la société [Adresse 2] en liquidation et prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL ATHENA représentée en la personne de Maître [S] [M] de toutes condamnations prononcées contre elle et notamment à verser aux époux [P] la réparation des dommages suivants :185.841 euros, en réparation de la moindre mesure du bien immobilier certifié ;10.077 euros en réparation proportionnelle les droits d’enregistrement de la vente ;2.539 euros en réparation proportionnelle des honoraires du notaire ;7.194 euros, en réparation proportionnelle des honoraires de transaction de l’agence immobilière ;11.006 euros en réparation proportionnelle des frais bancaires relatifs au crédit immobilier ;Les frais et dépens de l’instance principale en ce compris ceux de l’expertise judiciaireCONDAMNER la société [Adresse 2] en liquidation et prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL ATHENA représentée en la personne de Maître [S] [M] et la société AXA à verser solidairement à Monsieur [P] et Madame [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris ceux découlant de l’exécution lesquels seront récupérés par l’avocat constitué, en ce compris les frais afférents à l’expertise et les dépens du référé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voies électronique le 5 août 2025 à la SA Axa France IARD et Messieurs [R] et [V] [J], Monsieur [A] [P] et Madame [T] [Q] épouse [P] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] à leur verser :Une somme de 185.841,00 euros au titre de la perte de superficie ;Une somme de 10.977,00 euros, sur le montant des droits d’enregistrement ;Une somme de 2.539,00 euros sur le montant des frais d’acte ;Une somme de 7.194,00 euros sur le montant des honoraires d’agence ;Une somme de 11.006,00 euros, sur le montant des intérêts d’emprunts.CONDAMER Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] sous astreinte de 500 euros par jour à faire régulariser à leurs frais un acte authentique rectificatif par notaire et à prendre en charge tous les frais afférents.

FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société LA [Adresse 2], en liquidation et prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL ATHENA représentée en la personne de Maître [S] [M] au titre de créances les sommes de :185.841,55 euros, en réparation de la moindre mesure du bien immobilier certifié ;7.194 euros, en réparation proportionnelle des honoraires de transaction de l’agence immobilière ;21.037 euros en réparation proportionnelle des frais bancaires relatifs au crédit immobilier ;2.539 euros en réparation proportionnelle des honoraires du notaire ;10.077 euros en réparation proportionnelle les droits d’enregistrement de la vente ;Les frais et dépens de l’instance principale en ce compris ceux de l’expertise judiciaire.

CONDAMNER la compagnie AXA en exécution du contrat d’assurance responsabilité civile n°10193485904, à garantir et à relever la société [Adresse 2] en liquidation et prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL ATHENA représentée en la personne de Maître [S] [M] de toutes condamnations prononcées contre elle et notamment à leur verser la réparation des dommages suivants :185.841,55 euros, en réparation de la moindre mesure du bien immobilier certifié ;7.194 euros, en réparation proportionnelle des honoraires de transaction de l’agence immobilière ;21.037 euros en réparation proportionnelle des frais bancaires relatifs au crédit immobilier ;2.539 euros en réparation proportionnelle des honoraires du notaire ;10.077 euros en réparation proportionnelle les droits d’enregistrement de la vente ;Les frais et dépens de l’instance principale en ce compris ceux de l’expertise judiciaire.

CONDAMNER Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] à leur verser solidairement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris ceux découlant de l’exécution lesquels seront récupérés par l’avocat constitué, en ce compris les frais afférents à l’expertise et les dépens du référé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Adresse 2] en liquidation et prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL ATHENA représentée en la personne de Maître [S] [M] et la société AXA à leur verser solidairement la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris ceux découlant de l’exécution lesquels seront récupérés par l’avocat constitué, en ce compris les frais afférents à l’expertise et les dépens du référé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.CONFIRMER l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leur prétentions à l’encontre de leurs vendeurs, les demandeurs se fondent sur l’article 46 de la loi n°65/557 du 10 juillet 1965. Ils précisent que la surface des lots individualisés est décrite et annexée à l’acte authentique. Ils ajoutent que les lots ayant été réunis, il convient, selon eux, d’appliquer la loi sur la superficie globale des deux lots. Ils exposent qu’il existe une différence de 13,6 mètres carrés entre la surface annoncée dans l’acte de vente et la surface réelle. Ils précisent que la différence de superficie se retrouve individuellement dans les mesures prises des lots pris isolément. Ils relèvent que la superficie de la mezzanine a été prise en compte par l’expert judiciaire.

Au soutien de leur demande de réparation des préjudices directs subis en conséquence de la diminution du prix de vente, ils reprochent à leurs vendeurs leur mauvaise foi. S’agissant des intérêts d’emprunt sur le crédit immobilier, ils précisent qu’ils correspondent à la période pendant laquelle ils n’ont pas pris possession et jouissance du bien dans l’attente de la réalisation des opérations d’expertise.

Au soutien de leurs prétentions à l’encontre de la société ayant réalisé le diagnostic annexé à l’acte de vente et de son assureur, ils se fondent sur les articles 1240 et 1242 du code civil et L121-2 du code des assurances. Ils font valoir que le diagnostic erroné est constitutif d’une faute leur causant un préjudice. Ils soutiennent que la société [Adresse 7] des diagnostics n’a pas effectué un repérage sérieux.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 juillet 2025, Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J] demandent au tribunal de :

A titre principal :

DEBOUTER les consorts [P] de toutes leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

JUGER que la réduction de prix devra se limiter à la somme de 55.069,20 euros ;

En tout état de cause :

CONDAMNER solidairement les demandeurs aux entiers dépens conformément aux termes de l’article 696 du code de procédure civile ;CONDAMNER solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 5.000,00 euros au bénéfice des défendeurs sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour conclure au rejet des prétentions des demandeurs, ils font valoir que la mesure des lots n’a pas été individualisée dans l’acte de vente et en concluent que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable. Ils précisent que les lots ne sont pas juridiquement réunis et qu’ils ont chacun leur consistance. Ils relèvent que le certificat de diagnostic en date du 30 novembre 2020, qui comporte les superficies individualisées, n’est pas celui qui a été annexé à l’acte de vente. Ils relèvent que l’expert a pris comme base de comparaison des superficie individualisées des lots qui ne figurent pas dans l’acte de vente.

Subsidiairement, ils font valoir que la surface de la mezzanine doit être prise en compte. Ils soutiennent que, dans ce cas, seul le lot numéro 12 serait susceptible d’être soumis à réduction.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la SA AXA France IARD demande au tribunal de :

A titre liminaire,

JUGER irrecevable et mal-fondée l’action exercée par les époux [P] à l’encontre de la société AXA France IARD au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et en conséquence les DEBOUTER de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ;

A titre principal,

DEBOUTER les époux [P] et tout autre concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre ;

A titre subsidiaire, si le tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD,

JUGER qu’il devra alors être fait application des termes et limites du contrat d’assurances souscrit par la société [Adresse 2] auprès de la société AXA FRANCE IARD, qu’elle est bien fondée à opposer aux époux [P] et à tout autre concluant, et notamment du plafond de garantie de 300.000 euros y stipulé et de la franchise de 10 ù (maximum 2.500 euros) prévue, à déduire ;

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir des époux [P] à son encontre, elle fait valoir que seuls les vendeurs peuvent être débiteurs de l’obligation de restituer une partie du prix de vente sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour conclure au rejet des demandes formulées à son encontre, elle se fonde sur l’article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété et modifiant le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle fait valoir qu’elle a été privée de tout examen des lieux litigieux et d’un quelconque débat technique contradictoire en ce que la société de diagnostics et elle-même n’ont été attrait en la cause pour la première fois qu’après dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Elle relève que tous les diagnostics produits par ailleurs diffèrent tous. Elle en conclut que les demandeurs sont défaillants à la démonstration d’une faute de leur assurée.

Subsidiairement, elle fait valoir que la preuve du quantum de l’erreur alléguée n’est pas, pour les mêmes raisons, rapportée. Elle ajoute que, si seuls les lots 11 et 12 vendus faisaient l’objet d’une obligation de déclarer la superficie, le prix global de l’acte de vente portait sur deux autres lots.

Très subsidiairement, elle se fonde sur l’article L112-6 du code des assurances pour opposer les termes et les limites de la police d’assurance responsabilité professionnelle souscrite par la société [Adresse 2].

La SELARL Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 2] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 septembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 20 janvier 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J] :

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

Sur la demande de condamnation à paiement :

L’article 46 de la loi n°65/557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

La qualité de professionnel du vendeur ou de l’acquéreur est indifférent dans le cadre de l’application des dispositions de l’article précité.

Lorsqu’une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de l’unité d’habitation.

Il est constant que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, ne peut être étendue à d’autres frais, même si elle n’exclut pas que d’autres préjudices soient établis sur le fondement du droit commun.

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Pour l’application de l’article 1240 du code civil, doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que les lots numéro 11 et 12 objets de la vente ont été réunis pour ne former qu’une seule unité d’habitation. C’est pour cette raison que les vendeurs n’ont déclaré qu’une superficie globale aux deux lots et se sont abstenus, sans contrevenir à l’aliéna un de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de déclarer la superficie de chaque lot. En effet, il ressort de l’acte de vente, à l’article intitulé « garantie de superficie », après le rappel des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que « le vendeur déclare que la superficie de la partie privative des biens soumis à la loi ainsi qu’à ses textes subséquents, est de :

—  113,43 M2 pour le lot numéro ONZE et DOUZE réunis. »

En tout état de cause, le diagnostic ayant été établi en vue de cette déclaration de superficie a été annexé à l’acte de vente par le notaire. Ce diagnostic, en date du 25 octobre 2021 et produit par les demandeurs, permet de connaitre la part de superficie relevée de chaque lot, ayant fondé cette déclaration globale, à savoir 91,09 mètres carrés (=3,85+51,28+3,8+3,9+7,85+20,41) pour le lot numéro 11 et 22,34 mètres carrés (=1,35+2,14+18,85) pour le lot numéro 12. C’est d’ailleurs ces valeurs qui ont été prises en compte par l’expert judiciaire pour procéder à ses comparaisons.

Or, il ressort des mesurages réalisés par l’expert judiciaire que la superficie du lot numéro 11 (en ce compris la surface habitable de la mezzanine) était en réalité de 81,52 mètres carrés et celle du lot numéro 12 de 18,31 mètres carrés, au jour de la vente, soit un total de 99,83 mètres carrés pour les lots numéro 11 et 12 réunis.

Ainsi, que ce soit pris individuellement ou dans leur globalité, il résulte de l’expertise judiciaire, réalisée au contradictoire des consorts [J], que la superficie réelle des lots 11 et 12 est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente.

Le prix du bien étant exprimé dans sa globalité au sein de l’acte de vente, le calcul de la différence de prix ne peut être exprimé que dans sa globalité, à savoir une différence de 13,60 mètres carrés. Le bien a été acquis au prix de 1.550.000 euros, soit 13.664,82 euros le mètre carré. Ainsi, la réduction proportionnelle du prix de vente doit être de 185.841,49 euros.

S’agissant des dommages et intérêts complémentaires dont il est demandé la réparation, ce n’est pas dans le cadre de la négociation, la formation ou l’exécution du contrat que la mauvaise foi est reprochée aux vendeurs, mais seulement dans le cadre de la présente procédure, en raison de l’absence de reconnaissance de la réduction du prix. Cette résistance, si elle devait être qualifié de fautive, ne pourrait en aucun cas avoir causé les préjudices invoqués par les demandeurs, qui sont tous antérieurs à la présente instance et à la date de dépôt du rapport et qui ne sont donc en aucun cas lié à la prétendue mauvaise foi des consorts [J].

Par ailleurs, les époux [P] n’allèguent ni ne démontrent une quelconque autre faute de la part de leur vendeur, il n’est notamment pas allégué ou démontré qu’ils avaient connaissance de l’erreur de mesurage ayant conduit à une déclaration de superficie erronée.

En conséquence, Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] seront condamné à verser à Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] la somme de 185.841,49 euros au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] seront déboutés de leurs demandes de condamnation complémentaires formulée à l’encontre de Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J].

Sur la demande condamnation à régulariser l’acte de vente au frais des consorts [J] :

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, le prix de vente ayant été modifié, l’acte de vente doit être régularisé, notamment pour permettre un nouveau calcul des impôts sur la mutation qui ont été acquittés. La régularisation ayant pour cause la déclaration erronée de la superficie, les frais de l’acte de régularisation seront à la charge des vendeurs.

Par ailleurs, afin d’assurer l’exécution de la décision, s’agissant d’une obligation de faire, la décision sera assortie d’une astreinte.

En conséquence, Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] seront condamnés à faire régulariser, à leurs frais, un acte authentique rectificatif de l’acte de vente en date du 14 janvier 2022 entre Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] et Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J], portant sur les lots numéro 11 et 12 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 12], en ce que la superficie des lots 11 et 12 réunis est de 99,83 mètres carré et que le prix de vente est de 1.364.158,51 euros, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois.

Sur les demandes à l’encontre de la SELARL Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 2] :

Sur l’étendue de la saisine :

En application de l’article 16, le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, les dernières conclusions prises aux intérêts des demandeurs n’ont pas été signifiées à la SELARL Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 7] des diagnostics. En effet, si le conseil des demandeurs a adressé un message RPVA le 8 août 2025 intitulé « signification des conclusions », le document joint audit message n’était en réalité d’un courriel adressé à [Courriel 1], ne valant pas signification.

En conséquence, le tribunal n’est saisi que des prétentions, moyens de fait et de droit formulés à son encontre au sein de l’assignation qui lui a été valablement délivrée. Par ailleurs, les pièces 27 à 31 produites postérieurement à cette assignation, ne pourront qu’être écartées des débats, dans le cadre de l’examen des demandes à l’encontre de la SELARL Athéna, prise en la personne de Maître [S] [M] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 7] des diagnostics.

Sur la demande de fixation de la créance au passif de la société [Adresse 7] des diagnostics :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’application des articles L641-3 et L622-22 que les actions en justice introduites après l’ouverture de la liquidation judiciaire de la part de tous les créanciers de la société visé par la procédure collective, ne peuvent tendre qu’à la fixation de la créance au passif de la société liquidée, à la condition que la créance ait fait l’objet d’une déclaration de la part dudit créancier.

En l’espèce, la SELARL Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 2], a été valablement assignée, mais n’a pas comparu.

Les demandeurs fondent leur demande de fixation de leur créance au passif de la société au motif que ladite société est actuellement placée en liquidation judiciaire. Or, les demandeurs ne produisent ni l’extrait Kbis de ladite société, ni le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire, ni la déclaration de leur créance auprès du mandataire judiciaire.

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats sur les demandes formulées à l’encontre de la SARL Maison des diagnostics, représentée par la SELARL Athena, en sa qualité de liquidateur judiciaire, afin de permettre aux parties de formuler leurs observations sur la question de la recevabilité de la demande de fixation de la créance au passif de la société [Adresse 7] des diagnostics en l’absence de production de justification de l’ouverture d’une liquidation judiciaire et de la déclaration de créance de laquelle il est demandé la fixation au passif.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la société AXA France IARD :

Sur la recevabilité des demandes :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, notamment pour défaut d’intérêt à agir.

L’article 125 du même code précise que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable au litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer, pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, sur les fins de non-recevoir.

L’article 791 du même code dispose que « le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117. »

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 802 du code de procédure civile « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. »

Il résulte de l’application combinée de ces différents textes que les parties sont irrecevables à soulever devant le tribunal une fin de non-recevoir dont la cause est apparue avant le dessaisissement du juge de la mise en état et qui n’a pas fait l’objet d’une saisine de celui-ci par conclusions spécialement adressées, distinctes de leurs conclusions au fond.

En l’espèce, l’instance a été introduite postérieurement au 1er janvier 2020 et la SA Axa France IARD a soulevé une fin de non-recevoir par conclusions adresséees au tribunal judiciaire le 4 juin 2024. Dès lors, le juge de la mise en état était investi des pouvoirs exclusifs pour statuer sur cette demande, à l’exclusion donc de la formation de jugement.

Ainsi, il y a lieu de relever le défaut de pouvoir et l’incompétence du tribunal pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la SA AXA France IARD.

En tout état de cause, la fin de non-recevoir soulevée est fondée sur l’irrecevabilité de l’action à son encontre sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci, tout comme son assuré, n’ayant pas la qualité de vendeur. Or, la demande formulée à l’encontre de la société [Adresse 2], représentée par la SELARL Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire, n’est pas fondée sur ces dispositions, mais sur les articles 1240 et 1242 du code civil, l’action à son encontre est quant à elle fondée sur l’article L121-2 du code des assurances.

Toutefois, l’action entreprise à l’encontre de la société AXA tend à obtenir sa condamnation à garantir et à relever la société [Adresse 2], prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL Athéna, de toutes condamnations prononcées contre elle. Ainsi, cette demande est formulée par Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P], au nom de la société en liquidation. Or, les premiers n’ont pas qualité à agir au nom de la seconde.

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats sur les demandes formulées à l’encontre de la SA AXA France IARD, afin de permettre aux parties de formuler leurs observations sur la question de la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par celle-ci, au regard des pouvoirs exclusifs dont est investi le juge de la mise en état, et sur la question de la recevabilité de l’action des époux [P] à l’encontre de la SA AXA France IARD tirée du défaut de qualité à agir au nom de la société [Adresse 2].

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, en l’état de la réouverture des débats sur une parties des demandes, les dépens seront réservés.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %. »

En l’espèce, Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J], perdant leur procès, seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] époux [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500,00 euros.

Les demandes formulées à ce titre à l’encontre de la SARL Maison des diagnostics, prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL Athéna et à l’encontre de la SA AXA France IARD seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] à payer à Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] la somme de 185.841,49 euros au titre de la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

DEBOUTE Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] de leurs demandes de condamnation complémentaires formulées à l’encontre de Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] et Monsieur [V] [J] à faire rectifier par acte authentique, à leurs frais, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, l’acte de vente en date du 14 janvier 2022 entre Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] épouse [P] et Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J], portant sur les lots numéro 11 et 12 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 10], [Localité 11], en ce que :

la superficie des lots 11 et 12 réunis est de 99,83 mètres carrés ;et que le prix de vente est de 1.364.158,51 euros,

ASSORTI la condamnation de faire rectifier l’acte de vente d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant un délai de six mois ;

ORDONNE la réouverture des débats sur les demandes formulées à l’encontre de la SARL [Adresse 2], représentée par la SELARL Athéna, en sa qualité de liquidateur judiciaire, afin de permettre aux parties de formuler leurs observations sur la question de la recevabilité de la demande de fixation de la créance au passif de la société [Adresse 7] des diagnostics en l’absence de production de justification de l’ouverture d’une liquidation judiciaire et de la déclaration de créance de laquelle il est demandé la fixation au passif ;

ORDONNE la réouverture des débats sur les demandes formulées à l’encontre de la SA AXA France IARD, afin de permettre aux parties de formuler leurs observations sur la question de la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par celle-ci, au regard des pouvoirs exclusifs dont est investi le juge de la mise en état, et sur la question de la recevabilité de l’action des époux [P] à l’encontre de la SA AXA France IARD tirée du défaut de qualité à agir au nom de la société [Adresse 7] des diagnostics ;

RENVOI à l’audience de mise en état virtuelle sur incident du 21 avril 2026 à 9h, les messages RPVA devant être transmis au plus tard le 17 avril 2026 à minuit ;

RESERVE les dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [J] et Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [A] [P] et Madame [T] [O] époux [P] la somme de 2.500,00 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVE les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SARL [Adresse 2], prise en la personne de son mandataire liquidateur la SELARL Athéna, et à l’encontre de la SA AXA France IARD ;

RAPPELLE au demandeur, en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, que le présent jugement réputé contradictoire doit être signifié à la partie adverse dans un délai de six mois à compter de son prononcé, sous peine d’être réputé non avenu ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente