TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

N° RG 24/00598 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMVI

JUGEMENT

Du : 13 Mars 2025

[Y] [I], [T] EPOUSE [I]

C/

[N] [D]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 10]

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [D]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Sophie GRASSET, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR , Greffier,

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [T] épouse [I]

Dont le domicile est élu à l’Agence Gestionnaire du bien

CPH IMMOBILIER [Adresse 5]

[Localité 7]

Tous deux représentés par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [D]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Comparant

A l’audience du 13 Janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 31 juillet 2010, Monsieur et Madame [I] ont donné en location à Monsieur [N] [D] un appartement situé [Adresse 2].

Le compte étant débiteur, suivant acte d’huissier en date du 9 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire dont les termes n’ont pas été réglés.

Par exploit d’huissier du 5 août 2024, ils l’ont fait assigner devant le présent Tribunal afin d’obtenir avec exécution provisoire :

de voir déclarer acquise la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, et ce en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique,l’autorisation d’entreposer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire ,le payement d’un montant de 6802,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus les charges, outre indexation, jusqu’à la reprise effective des lieux,la condamnation au payement de la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier.

A l’appui de leurs prétentions, ils ont indiqué que les loyers visés dans le commandement n’avaient pas été intégralement réglés dans les délais impartis et que le locataire n’avait pas justifié de son assurance.

Monsieur le Préfet des YVELINES a été avisé de la présente affaire par voie dématérialisée le 7 août 2024.

La CCAPEX a été saisie par voie dématérialisée le 12 février 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle les demandeurs actualisent la dette locative à la somme de 7189,06 € arrêtée au 23 décembre 2024 et s’opposent à l’octroi de délais de paiement au motif que le paiement du loyer courant n’est pas repris.

Monsieur [D] conteste le montant de la dette et indique qu’il a réglé la dette. Il explique qu’il a vendu un bien immobilier mais qu’il n’a pas encore touché le fruit de la vente du fait que les fonds sont bloqués depuis 4 ans, mais qu’il a obtenu un arrêt de la Cour de cassation, ce qui lui permettra de débloquer la situation.

Le jugement est mis en délibéré pour être rendu le 13 mars 2025, les demandeurs étant autorisés à produire un décompte actualisé et le défendeur les attestations d’assurance, ce qui a été fait par mail du défendeur du 15 janvier et des demandeurs du 27 janvier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de payement des loyers ou charges échus et après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose en effet que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit d’effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit du 9 février 2024, les bailleurs ont fait commandement d’avoir à payer la somme de 5011,68 euros en principal et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ;

Ce commandement délivré au locataire, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [D] justifie par mail de son assurance habitation pour la période du 28 décembre 2024 au 30 novembre 2025, ainsi que de son assurance habitation pour la période du 1er novembre 2022 au 1er novembre 2024 ;

Par ailleurs, il ressort du décompte locatif que les loyers n’ont pas été réglés dans les 6 semaines et le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de payement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au tribunal d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de 3 années à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

En l’espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 15 janvier 2025 que le loyer courant est régulièrement payé depuis le mois de novembre et que la dette a diminué ;

En outre, le rapport social mentionne que les revenus du locataire s’élèvent à près de 7000 € ;

Malgré l’opposition des bailleurs, il convient en conséquence d’accorder au locataire des délais de paiement à savoir le règlement de la dette par mensualités de 500 € en sus du loyer courant, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que cette dernière sera sensée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois le locataire ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de payement d’une échéance ou d’un loyer et avec les conséquences décrites infra.

— Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi précitée dispose par ailleurs que lorsqu’une provision est exigée, le bailleur doit adresser une régularisation annuelle des charges à son locataire ;

En l’espèce, les bailleurs justifient de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte détaillé de la créance arrêté au 15 janvier 2025 à la somme de 2320,86 € échéance de janvier incluse ;

Bien que les bailleurs ne justifient pas de la régularisation des charges, dès lors que le locataire n’a pas contesté le montant des charges à l’audience, il convient de condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 2320,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2025 inclus ;

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

— Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le locataire, partie succombante, supportera les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

Il parait équitable de condamner Monsieur [D] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé conclu entre les parties concernant un logement situé [Adresse 2],

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 2320,86 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE le locataire à se libérer de la dette en 4 mensualités de 500 euros, et une 5ème majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche à défaut de payement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – qu’à défaut par le locataire d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré au preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par les bailleurs,

4 -le locataire sera tenu au payement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

DIT que les bailleurs pourront en outre solliciter le payement des charges récupérables sur justificatifs,

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux entiers dépens comme visés dans la motivation, y compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE