TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/10134 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YDOB

N° de MINUTE : 25/00596

Madame [H] [B]

née le 10 mai 1978 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Monsieur [Y] [G]

né le 06 avril 1978 à [Localité 18]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Ayant pour Avocat : Maître [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0597

DEMANDEURS

C/

La S.C.I. MAG

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Louise GAENTZHIRT, SELARL d’Avocats REIBELL ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0290

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 30 Juin Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [B] et M. [G] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 16] et cadastré AS [Cadastre 9] et AS [Cadastre 10].

Suivant acte du 10 janvier 1989, la parcelle AS [Cadastre 9] a été grevée d’une servitude de vue et la parcelle AS [Cadastre 10] a été grevée d’une servitude de vue et de passage, au profit des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], propriété de la SCI MAG.

C’est dans ces conditions que Mme [B] et M. [G] ont, par acte d’huissier du 6 octobre 2023, fait assigner la SCI MAG devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de faire constater l’extinction desdites servitudes.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Par jugement du 17 février 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MAG ;

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

— révoqué l’ordonnance de clôture du 22 mai 2024 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 26 mars 2025 ;

— invité les parties à conclure sur l’application de l’article 385-1 du code civil tel qu’interprété en jurisprudence à la convention établissant une servitude de passage, et notamment la question de savoir si l’état d’enclave a été la cause déterminante de la stipulation conventionnelle ayant institué cette servitude ;

— invité la SCI MAG à produire l’origine de propriété (acte de vente) des parcelles AS [Cadastre 1] et AS [Cadastre 3] ainsi que tous éléments justifiant de son droit et de son éventuelle origine sur les autres parcelles constituant l’emprise des bâtiments exploités commercialement, et notamment les parcelles s’étendant jusqu’à la [Adresse 19] ;

— dit qu’il sera tiré toutes conséquences d’une éventuelle abstention de la part de la SCI MAG ;

— réservé les dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 mars 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 30 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 15 septembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, Mme [B] et M. [G] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir les consorts [G] en leur assignation, les y déclarant bien fondés ;

— révoquer le sursis à statuer prononcé par le tribunal judiciaire de Bobigny dans son jugement du 17 février 2025 (n° de minute 25/00100) ;

A titre principal,

— constater que la SCI MAG ne produit pas l’origine de propriété des parcelles AS [Cadastre 1] et AS [Cadastre 3] ainsi que tous éléments justifiant de son droit et de son éventuelle origine sur les autres parcelles constituant l’emprise des bâtiments exploités commercialement, et notamment les parcelles s’étendant jusqu’à la [Adresse 19] ;

— tirer les conséquences de l’abstention de la SCI MAG ;

— constater que l’état d’enclavement des parcelles AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] a été la cause déterminante de la convention instituant la servitude.

— constater la cessation de l’état d’enclave des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] à Noisy le Grand et appartenant à la SCI MAG ;

— constater l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 15] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

— constater l’extinction de la servitude de vue grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 17] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

— faire interdiction à la SCI MAG, propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], ainsi qu’à tout occupant de son chef, d’exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10], à peine d’astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

— condamner la SCI MAG à payer aux consorts [G] : 5 000 euros en remboursement des frais avancés pour l’entretien de la parcelle AS [Cadastre 10] ;

A titre subsidiaire :

— constater l’absence d’usage de la servitude de passage et de vue sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 9] et AS [Cadastre 10] à [Localité 15] et appartenant aux consorts [G] depuis plus de trente ans ;

— constater l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 15] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

— constater l’extinction de la servitude de vue grevant les parcelles cadastrées AS [Cadastre 9] et AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 15] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

— faire interdiction à la SCI MAG, propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, d’exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10], à peine d’astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

— condamner la SCI MAG à payer aux consorts [G] 5 000 euros en remboursement des frais avancés pour l’entretien de la parcelle AS [Cadastre 10] ;

Et, en tout état de cause :

— condamner la SCI MAG à payer aux consorts [G] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1104 du code civil ;

— condamner la SCI MAG à payer aux consorts [G] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit de l’intégralité des termes du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la SCI MAG demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— déclarer recevable et bienfondé la SCI MAG en ses conclusions et en conséquence ;

— juger la demande recevable et bien fondée y faire droit,

In limine litis,

— déclarer irrecevables les consorts [B] de leurs demandes faute de justifier d’une conciliation préalable ;

A titre principal,

— juger que la société Royale service n’est pas propriétaire des parcelles AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

— débouter en conséquence les consorts [G] de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— juger que les consorts [V] ne justifient pas que les parcelles AS [Cadastre 7] et AS512 seraient enclavées ;

— juger que la servitude a fait l’objet d’un usage en raison du passage et de l’entretien régulier effectué par la SCI MAG ;

A titre reconventionnel,

— juger que la SCI MAG a subi un préjudice du fait des manquements occasionnés par les consorts [G] du fait de l’impossibilité d’accès et d’utilisation de sa servitude de passage ;

— condamner in solidum les consorts [B] [G] à payer à la SCI MAG la somme de 5 000 euros en raison des préjudices subis du fait de l’absence d’accès au passage ;

— condamner in solidum les consorts [B] [G] à payer à la SCI MAG la somme de 2 000 euros à titre de recours abusif ;

En tout état de cause,

— condamner les consorts [B] à payer à la SCI MAG la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [B] aux entiers frais et dépens de l’instance.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure

civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MAG

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, 6° du code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à partir du 1er janvier 2020, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir ; […] les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En application de l’article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768.

En l’espèce, faute d’avoir présenté la fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état, la SCI MAG est irrecevable à le faire devant la juridiction saisie au fond.

Sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10]

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il résulte de cet article, tel qu’interprété en jurisprudence, que l’état d’enclave :

— est caractérisé lorsque le fonds n’a pas d’issue, ou n’a qu’une issue insuffisante, sur la voie publique, pour répondre aux besoins de son utilisation normale, l’absence d’issue correspondant à l’impossibilité physique ou juridique d’accéder à la voie publique, l’insuffisance d’issue, à l’inadéquation de la desserte, notamment en raison de sa dangerosité ou de son impraticabilité, à laquelle il n’est pas possible de remédier par des travaux d’un coût proportionné à la valeur du fonds ;

— n’est pas caractérisé en cas d’enclave volontaire, ou lorsque le fonds bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage ou d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette servitude ou cette tolérance est maintenue ;

— ne peut être justifié par des raisons de commodité d’accès ;

— est apprécié souverainement par le juge du fond, en fonction des besoins actuels du fonds.

Aux termes de l’article 685-1 du même code, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

La jurisprudence a précisé que cette disposition, qui ne vise que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, laisse en dehors de son champ d’application les servitudes conventionnelles (voir en ce sens : Cass., 3e Civ., 27 février 1974, pourvoi n 72-14.016, Bull. 96) ou résultant de la destination du père de famille (voir en ce sens : 3e Civ., 16 juillet 1974, pourvoi n 73-12.580, Bull n 309).

L’article 685-1 du code civil demeure applicable aux droits de passage issus d’une convention lorsque l’acte a eu pour seul objet de fixer l’assiette et l’aménagement du passage rendu nécessaire par l’état d’enclave du fonds (Cass. 3e civ., 10 juill. 1984, n° 83-12.215) dès lors que, dans une telle hypothèse, l’acte n’a pas eu pour effet de modifier le fondement légal de la servitude (Cass. 3e civ., 23 nov. 1976, n° 75-10.968 : Bull. civ. III, n° 420) ; il ne s’agit donc que d’un aménagement conventionnel d’une servitude légale.

Il appartient donc aux juges de rechercher si l’état d’enclave a été la cause déterminante de l’établissement de la servitude, l’acte litigieux n’ayant eu alors pour seul objet que de fixer l’assiette et l’aménagement du passage (Cass. 3e civ., 18 févr. 1997, n° 95-14.389).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A cet égard, en matière de preuve, il résulte de l’article 11 du code de procédure civile que les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le fonds de la SCI MAG ne souffre aujourd’hui aucunement d’une situation d’enclave, ainsi qu’il en résulte des différents plans, vues aériennes et photographies produits.

Compte tenu de l’état de la jurisprudence sur l’article 685-1 du code civil, il convient, dans la mesure où les demandeurs sollicitent l’extinction de la servitude en raison de la cessation de l’état d’enclave du fonds dominant, de rechercher si l’état d’enclave a été la cause déterminante de la stipulation conventionnelle ayant institué cette servitude.

En effet, s’il s’agit d’un droit de passage pour la simple convenance du bénéficiaire, la convention reste valable peu important la cessation de l’état d’enclave, la cause qui l’a motivée restant inchangée.

Il convient donc d’établir d’une part si le fonds dominant était enclavé au jour de l’institution de la servitude et d’autre part si la servitude a été instituée au regard de cet état d’enclave.

A cet égard, le tribunal observe :

— qu’il résulte des plans que les deux fonds dominants (parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) sont enclavés ;

— qu’il résulte cependant de la vue aérienne produite par les demandeurs (page 5 des conclusions) que le terrain de la SCI MAG dispose d’autres sorties puisque la société est propriétaire d’autres parcelles contiguës et voisines disposant d’accès propres à la voie publique ; que ce fait est corroboré par les affirmations de la SCI MAG, qui soutient être propriétaire des parcelles AS [Cadastre 1], AS [Cadastre 2], AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

— qu’il résulte de l’attestation des vendeurs (pièce n°8 en demande) que, depuis 1989, la SCI MAG a toujours bénéficié de ces sorties.

Pour autant, aucun des éléments soumis ne permet, en l’état des pièces produites, d’établir avec certitude si le fonds de la SCI MAG était ou non enclavé le 10 janvier 1989, date de l’établissement de la servitude conventionnelle de passage.

C’est pourquoi la SCI MAG a été invitée à produire l’origine de propriété (acte de vente) des parcelles AS [Cadastre 1] et AS [Cadastre 3] ainsi que tous éléments justifiant de son droit et de son éventuelle origine sur les autres parcelles constituant l’emprise des bâtiments exploités commercialement, et notamment les parcelles s’étendant jusqu’à la [Adresse 19], ces éléments devant permettre d’établir si son fonds était ou non enclavé au jour de l’institution de la servitude.

Or, la SCI MAG, qui est pourtant constituée, et dont le conseil a sollicité à l’audience l’autorisation de produire une note en délibéré, qui a été accordée à condition que les documents soient transmis avant le 11 juillet 2025, ne produit aucun des éléments sollicités, de sorte qu’il convient de tirer toutes conséquences de son abstention.

Il y a ainsi lieu de considérer, qu’au jour de l’institution de la servitude, le terrain de la SCI MAG était enclavé, que ladite servitude a été instituée au regard de cet état d’enclave, et, qu’aujourd’hui, considération prise de la cessation de cet état d’enclave, la servitude grevant le fonds des demandeurs doit être levée.

En revanche, la servitude de vue étant indifférente à la question de l’enclavement, la demande présentée de ce chef sera rejetée.

Il n’y a lieu de faire interdiction à la SCI MAG, propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], ainsi qu’à tout occupant de son chef, d’exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] puisque cela résulte de la nature même du droit de propriété, qui est un droit exclusif.

La preuve des dépenses engagées pour l’entretien de la servitude n’étant pas rapportée, Mme [B] et M. [G] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande indemnitaire de Mme [B] et M. [G]

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil applicable aux conventions signées avant le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, Mme [B] et M. [G], qui invoquent la responsabilité contractuelle de droit commun, incriminent le comportement général de la SCI MAG sans démontrer aucune inexécution contractuelle, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de la SCI MAG

En l’espèce, la SCI MAG se contente d’affirmer que les demandeurs ont commis une faute sans démontrer avoir subi aucun préjudice, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI MAG, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI MAG, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [B] et M. [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MAG ;

CONSTATE l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 15] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

DEBOUTE Mme [B] et M. [G] de leur demande tendant à voir constater l’extinction de la servitude de vue grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 17] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

DEBOUTE Mme [B] et M. [G] de leur demande tendant à faire interdiction à la SCI MAG, propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], ainsi qu’à tout occupant de son chef, d’exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10], à peine d’astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

DEBOUTE Mme [B] et M. [G] de leur demande tendant à voir condamner la SCI MAG à leur payer la somme de 5 000 euros en remboursement des frais avancés pour l’entretien de la parcelle AS [Cadastre 10] ;

DEBOUTE Mme [B] et M. [G] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI MAG de ses demandes reconventionnelles en paiement ;

MET les dépens à la charge de la SCI MAG ;

CONDAMNE la SCI MAG à payer à Mme [B] et M. [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI MAG de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT