TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

26 JUIN 2025

N° RG 25/00347 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXWG

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15] sis [Adresse 3] agissant par son syndic, LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 7] et agissant lui-même par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substitué par Maître Richard NAMANHY, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y] [R],

demeurant [Adresse 8],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [R] est propriétaire du lot n° 27 de l’immeuble de la [Adresse 16] [Adresse 15], sis [Adresse 6].

Faisant grief à M. [R] de ne pas régler ses charges de copropriété, la société NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 15], lui a fait signifier un commandement de payer par commissaire de justice en date du 16 octobre 2023 et lui a adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière, adressée par l’intermédiaire de son conseil, étant en date du 13 novembre 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15], sis [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, a, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025 remis à personne, fait assigner M. [R] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— le condamner à lui payer la somme de 1.883,54 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées arrêtées au 30 décembre 2024,

— le condamner à lui payer la somme de 651,68 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenu exigibles,

— le condamner à lui payer la somme de 480,06 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [R], régulièrement assigné par acte remis à personne du commissaire de justice le 28 février 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 14], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [R] pour le lot n°27,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

15 mai 2023 pour un montant de 348,04 euros, dont 52 euros de frais,

— une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du

29 août 2023 pour un montant de 696,08 euros, dont 104 euros de frais,

— un commandement de payer les charges de copropriété à hauteur de

1.141,52 euros dont 86,89 euros de coût d’acte, signifié le 16 octobre 2023

à M. [R] à étude,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 13 novembre 2024 pour un montant de 563,64 euros,

— des relevés de compte sur la période courant du 1er avril 2023 au

1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 2.709,28 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2023 au 31 mars 2025,

— un apurement de charges pour la période courant du 1er juillet 2022 au

30 juin 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 26 février 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— une attestation de non recours à l’encontre de cette assemblée,

— le contrat de syndic conclu le 26 février 2024 et prenant fin le 31 décembre 2024,

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [R], par l’intermédiaire de son conseil, le 13 novembre 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 16 novembre 2024, d’avoir à payer la somme de 563,64 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte de l’examen des pièces produites que M. [R] est redevable de la somme de 1.838,76 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 30 décembre 2024, 2ème appel de provisions de charges et de fonds travaux de l’exercice 2024/2025 inclus.

M. [R] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour l’exercice 2024/2025 pour un montant de 651,68 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par M. [R] de la somme de 651,68 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux (3ème et 4ème appels de charges et pour travaux de l’exercice 2024/2025).

M. [R] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 480,06 euros, cette somme correspondant aux frais suivants :

—  52 euros au titre d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 15 mai 2023,

—  52 euros au titre d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le 29 août 2023,

—  52 euros au titre d’une relance après mise en demeure le 13 septembre 2023,

—  53,17 euros de frais d’avocat pour « dernier avis avant poursuite », le

15 septembre 2023,

—  130 euros de frais de transmission et suivi du dossier à l’huissier pour commandement,

—  54 euros au titre de frais d’avocat en vue de commandement de payer, le

12 octobre 2023,

—  86,89 euros au titre du commandement de payer le 16 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande les mises en demeure, la relance et le commandement de payer, ainsi que les factures du syndic, d’avocat et d’huissier y afférentes, outre le contrat de syndic.

Seuls les frais des mises en demeure du 15 mai 2023 et 29 août 2023 et du commandement de payer du 16 octobre 2023 relèvent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de la relance adressée le 13 septembre 2023, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 29 août 2023, ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel. De même, les frais d’avocat associés à cette relance et au commandement de payer ainsi que les frais de transmission et suivi du dossier à l’huissier pour commandement, qui relèvent des diligences normales du syndic et sont à la charge de tous les copropriétaires sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité

En conséquence, les frais de recouvrement seront retenus à hauteur de

190,89 euros.

M. [R] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de M. [R] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, et ce depuis avril 2023, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de condamner M. [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [R], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [R] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 10], sis [Adresse 5]), représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 15], sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.838,76 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 30 décembre 2024, 2ème appel de provisions de charges et de fonds travaux de l’exercice 2024/2025 inclus ;

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 11], sis [Adresse 4] [Localité 12] ([Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 651,68 euros au titre des charges et travaux de copropriété à échoir et devenues exigibles, correspondant aux 3ème et 4ème appel de provisions de charges et de fonds travaux de l’exercice 2024/2025 ;

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 10], sis [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic en exercice,

la somme de 190,89 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Localité 11], sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 10], sis [Adresse 2] à [Adresse 13] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [R] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 15], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 JUIN 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE