5AA Minute N°

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GSHF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [B]

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [O]

né le 18 Février 1961,

demeurant [Adresse 5]

Non comparant, non représenté

Madame [V] [O]

née le 13 Octobre 1960 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

DEFENDEURS

Monsieur [D] [U]

né le 11 Août 2003 à [Localité 6],

et

Madame [S] [J]

née le 24 Août 2004 à [Localité 7],

demeurant tous deux [Adresse 1]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS AU 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 16 juin 2023, [Z] [O] et [V] [O], par

l’intermédiaire de leur représentant ERA Immobilier Agence ARGU’S, ont consenti un bail d’habitation à [D] [U] et [S] [J] sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros.

Par actes de commissaire de justice des 10 septembre 2024, [Z] [O] et [V]

[O] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 350 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été

informée de la situation de [D] [U] et [S] [J] le 11 septembre 2024.

Par actes des 23 décembre 2024, [Z] [O] et [V] [O] ont assigné en référé

[D] [U] et [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, et pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer initial, à

compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 250 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les

entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24

décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du vendredi 14 février 2024, [V] [O] maintient les demandes, sauf

à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 3 021,43 euros.

Elle précise que les locataires, qui n’ont pas repris le paiement du loyer courant – le

dernier loyer ayant été acquitté le 7 octobre 2024 -, ont déposé un préavis et doivent quitter les lieux le lundi.

[D] [U] et [S] [J], quoique régulièrement assignés à étude, ne sont

ni présents ni représentés.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier.

La décision, qui sera réputée contradictoire, a été mise en délibéré pour être rendue le

14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît

pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Z] [O] et [V] [O] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de

l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-

462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa

version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l’espèce, le commandement de payer visant cependant un délai de deux mois plus

favorable au locataire, il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaines.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du

10 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient de constater les effets de la clause résolutoire dont les conditions sont

réunies depuis le 11 novembre 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date, selon les modalités fixées au dispositif.

Il résulte du diagnostic social et financier que [D] [U] est salarié en CDI, et [S] [J] en contrat engagement jeune, en mai 2024. Les ressources comme les charges du couple sont inconnues, sauf à préciser qu’il a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 3 décembre 2024, sans pour autant que la dette de loyer n’y soit mentionnée.

L’assistante sociale précise n’avoir rencontré [D] [U] qu’à deux reprises, pour la constitution du dossier de surendettement, un changement de poste ayant provoqué une baisse conséquente de ses ressources.

La situation du couple, depuis ces rencontres de mai et juin 2024 est inconnue, faute notamment de s’être présenté au rendez-vous fixé dans le cadre de la présente procédure.

Au total, la recevabilité de la situation de surendettement du couple, à la supposer acquise, est postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle est donc sans effet sur celle-ci.

En outre, aucune reprise de paiement du loyer n’est intervenue.

L’expulsion sera ordonnée, selon les modalités précisées au dispositif.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de

l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Z] [O] et [V] [O] versent aux débats un décompte

démontrant qu’à la date du 14 février 2025, le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 021,43 euros, déduction faite des paiements intervenus en mai, juin, juillet, septembre et octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni

contestés, il convient de condamner solidairement [D] [U] et [S] [J] à payer à [Z] [O] et [V] [O] la somme provisionnelle de 3 021,43 euros, arrêtée au 14 février 2025.

Aucun élément ne permet d’octroyer aux locataires des délais de paiement, suspensifs

ou non des effets de la clause résolutoire, en l’absence de surcroît de reprise du paiement du loyer.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie

tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[D] [U] et [S] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in

solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et qui comprendront le coût des commandements de payer, des assignations, et de leurs notifications.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la

demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont

de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [Z] [O] et de [V] [O] ;

CONSTATONS que le contrat conclu à effet du 16 juin 2023 entre [Z] [O] et

[V] [O], d’une part, et [D] [U] et [S] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], est résilié depuis le 11 novembre 2024;

ORDONNONS à [D] [U] et [S] [J] de libérer de leur personne, de

leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et

à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale mais à

l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due

à 450 euros ;

CONDAMNONS solidairement [D] [U] et [S] [J] à payer à [Z]

[O] et [V] [O] la somme provisionnelle de 3 021,43 euros, arrêtée au 14 février 2025 ;

DISONS que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente

décision ;

CONDAMNONS solidairement, à compter du 15 février 2025, et jusqu’à libération des

lieux par remise des clés, [D] [U] et [S] [J] à payer à [Z] [O] et [V] [O] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (450 €), le cas échéant au pro-rata de l’occupation effective du logement ;

DISONS que cette solidarité ne survivra pas au départ, caractérisé par la remise des

clefs, d’un des locataires, auquel cas le seul locataire occupant du logement sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation ;

REJETONS la demande formée par [Z] [O] et [V] [O] en application des

dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [D] [U] et [S] [J] in solidum aux dépens, qui

comprendront le coût des commandements de payer et des assignations, ainsi que de leurs notifications ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au

représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [D] [U] et [S] [J], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES