TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/00510 – N° Portalis DB22-W-B7H-RAUP

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic, ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 632 018 503 dont le siège social est situé

[Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Natacha MAREST-CHAVENON de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [X] [E], [U] [A]

né le 03 Octobre 1946 à [Localité 7] (20),

demeurant [Adresse 5],

[Localité 6],

2/ Madame [L] [U] [Z] [D] épouse [A]

née le 05 Mai 1947 à [Localité 9] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 5],

[Localité 6],

représentés par Maître Jean Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat plaidant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 09 Janvier 2023 reçu au greffe le 24 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [A] et Mme [L] [Z] [D], son épouse, sont propriétaires des lots n° 108, 129, 141, 153, 154, 162, 927 et 951 au sein de la Résidence située [Adresse 4] à [Localité 8].

Les époux [A] ont contesté en justice plusieurs assemblées générales des copropriétaires.

Ainsi, par un arrêt en date du 17 novembre 2014, la Cour d’appel de [Localité 11] a annulé l’assemblée générale du 13 décembre 2010 et dit que M. [A] et Mme [Z] [D] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires.

Par un arrêt en date du 17 janvier 2018, la Cour d’appel de [Localité 11] a notamment annulé les résolutions portant sur l’approbation des comptes de gestion courante de l’exercice 2012, donnant quitus au syndic et portant sur l’approbation des comptes travaux de chaufferie, et rappelé que M. [A] et Mme [Z] [D] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires.

Par un jugement en date du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment annulé les résolutions approuvant le renouvellement du mandat du cabinet GIMCOVERMEILLE et rejetant la désignation du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT, et dit que M. [A] et Mme [Z] [D] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires.

Par un jugement en date du 29 février 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— prononcé la nullité de résolutions ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, les comptes de l’exercice 2012 et approuvant le renouvellement du mandat du cabinet LOISELET ET DAIGREMONT,

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à régulariser le compte individuel de copropriété de M. [A] et Mme [Z] [D] en déduisant de leur répartition individuelle l’ensemble des charges de procédure ayant donné lieu à l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 17 janvier 2018 (première instance et appel), et l’ensemble des charges de procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 7 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles,

— dispensé M. [A] et Mme [Z] [D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 2] à La Celle Saint Cloud (78170) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. DAIGREMONT, a, par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2023, fait assigner M. [A] et Mme [Z] [D] devant le tribunal de céans, lui demandant de les condamner au règlement de charges impayées arrêtées au 5 janvier 2023 et de frais de recouvrement, ainsi qu’à des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le

17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ATRIUM GESTION, demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1240 du code civil, de :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

— prendre acte du désistement de sa demande formulée aux termes de l’exploit introductif d’instance et de ses conclusions d’actualisation, au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2024 (Appels du 1ème trimestre 2024 inclus) ;

En conséquence,

— condamner, solidairement ou à défaut in solidum, M. [X] [A] et Mme [L] [Z] [D] épouse [A] à lui payer les sommes suivantes :

• 2.723,06 euros au titre des frais de recouvrement ;

• 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

• 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner, solidairement ou à défaut in solidum, M. [X] [A] et Mme [L] [Z] [D] épouse [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance des deux sommations de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais, dont distraction au profit de la SELAFA [P] AVOCATS, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 avril 2025, M. [A] et Mme [Z] [D] demandent au tribunal de :

— constater le désistement par le syndicat des copropriétaires de sa demande principale de versement des charges de copropriété ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [A] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappeler les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1 965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [A] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges de copropriété

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires indique se désister de sa demande principale au titre des charges de copropriété, les défendeurs ayant soldé leur dette postérieurement à la délivrance de ses conclusions d’actualisation.

Les défendeurs sollicitent que soit constaté le désistement du syndicat des copropriétaires de sa demande principale.

Il y a toutefois lieu de relever que, le demandeur n’entendant pas mettre fin à l’instance, il ne s’agit pas d’un désistement au sens des articles 394 et suivants du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de constater le désistement et il ne sera pas statué sur les charges de copropriété, ce point étant devenu sans objet.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de

2.723,06 euros, soit 1.361,53 euros pour le compte 7 236 162 (lots 129 – 141 – 153 – 162 – 951) et 1.361,53 euros pour le compte 7 236 154 (lots 108 – 154 – 927), les mêmes frais étant facturés deux fois, pour chacun des comptes.

A titre liminaire, il sera relevé que, comme le font valoir les défendeurs, les lots concernés sont leur propriété commune, sont situés sur le même lieu, et n’ont aucun caractère distinctif, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de distinguer deux comptes, ni de facturer systématiquement deux fois les frais de recouvrement. Les comptes ont d’ailleurs été réunis par le précédent syndic.

En conséquence, les frais de recouvrement relatifs au compte 7 236 154, qui font doublon avec ceux relatifs au compte 7 236 162, seront écartés.

S’agissant du compte 7 236 162, les 1.361,53 euros sollicités par le syndicat des copropriétaires correspondent aux frais suivants :

—  39,50 euros de frais de mise en demeure en date du 26 octobre 2021,

—  33,60 euros de frais de rappel en date du 26 novembre 2021,

—  100 euros de frais contentieux en date du 13 décembre 2021,

—  39,50 euros de frais de mise en demeure en date du 26 janvier 2022,

—  33,60 euros de frais de rappel en date du 28 février 2022,

—  100 euros de frais contentieux en date du 16 mars 2022,

—  61,32 euros de “frais hj” en date du 31 décembre 2022,

—  88,99 euros de “frais hj sommation de payer” en date du 31 décembre 2022,

—  151,50 euros de “hono vacation sommation” en date du 31 décembre 2022,

—  455 euros de “hono vacation assignation” en date du 31 décembre 2022,

—  41,48 euros de frais de mise en demeure en date du 26 janvier 2023,

—  35,28 euros de frais de rappel en date du 27 février 2023,

—  105 euros de frais contentieux en date du 16 mars 2023,

—  41,48 euros de frais de mise en demeure en date du 26 avril 2023,

—  35,28 euros de frais de rappel en date du 26 mai 2023.

Les défendeurs, qui s’oppposent à ces frais, produisent de nombreux courriels adressés au syndic pour émettre un certain nombre de contestations, demander la régularisation de leur compte individuel consécutivement aux décisions de justice susvisées, et l’informer qu’ils consignent les montants correspondants aux appels de charges sur un compte Crédit Agricole dédié.

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que ces courriels sont restés sans réponse. Toutefois, le fait de contester un certain nombre de charges portées au débit de leur compte n’autorisait pas les défendeurs à cesser le paiement de toutes les charges de copropriété et à consigner celles-ci sur un compte dédié, ce sans autorisation judiciaire préalable.

Il convient donc d’examiner si ces frais sont ou non des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

Il sera retenu que les frais correspondant à la mise en demeure du

26 octobre 2021 et à la relance du 26 novembre 2021, lesquelles sont

justifiées par le syndicat des copropriétaires qui les verse aux débats,

sont des frais nécessaires pour un montant total de 73,10 euros.

En revanche, les frais de mise en demeure et relance adressées postérieurement, et chaque trimestre, ne présentent pas d’intérêt réel de sorte qu’ils ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965.

Par ailleurs, les frais contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic ne sont pas des frais nécessaires. Il en est de même des frais intitulés “hono vacation sommation” et “hono vacation assignation”.

S’agissant des frais d’huissier de justice relatifs à la sommation de payer du

4 février 2022, laquelle est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires, ils seront retenus à hauteur de 177,98 euros, montant porté sur la facture.

M. [A] et Mme [Z] [D] seront donc condamnés à payer solidairement au syndicat des copropriétaires la somme de 251,08 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer la mauvaise foi des défendeurs qui ont, comme indiqué ci-dessus, adressé des courriels au syndic à de nombreuses reprises au sujet de leurs charges de copropriété, lui demandant des explications et des régularisations, ces courriels étant systématiquement restés sans réponse.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Les défendeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros, le syndicat des copropriétaires étant dans l’incapacité de démontrer précisément le montant des charges dues par eux.

Ils ne rapportent toutefois pas la preuve d’un préjudice moral qui justifierait une telle condamnation et seront par conséquents déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les autres demandes

M. [A] et Mme [Z] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer.

Maître [I] [P] n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Le règlement des charges de copropriété impayées n’ayant été effectué par les défendeurs que postérieurement à l’assignation, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

Ainsi, M. [A] et Mme [Z] [D] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement M. [X] [A] et Mme [L] [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 251,08 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne in solidum M. [X] [A] et Mme [L] [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [X] [A] et Mme [L] [Z] [D] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer,

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE