TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/04458 – N° Portalis DB22-W-B7G-QYUP

Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [W]

né le 22 Avril 1960 à [Localité 8] (59),

demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Benoît MONIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, JL IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

808 478 903 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exerciece domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marie-Laure TESTAUD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Antoine MORAVIE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 29 Juillet 2022 reçu au greffe le 01 Août 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [C] [W] est propriétaire d’un bien situé dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], dans la copropriété « [Adresse 9] », au [Localité 7], composé de 3 immeubles contigus D1, D2 et D3, Monsieur [C] [W] résidant dans le D1.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 10], ci-après dénommé le syndicat, a tenu une assemblée générale le 18 mai 2022.

Par acte d’huissier du 29 juillet 2022, Monsieur [C] [W] a assigné le syndicat représenté par son syndic, la société JL IMMO, devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2025, Monsieur [C] [W] demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967

— Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [W] en ses demandes, fins et conclusions;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Prononcer la nullité de la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mai 2022 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à verser la somme de 2.097,52 € à titre de dommages intérêts, avec intérêts à compter l’assignation ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, à remettre une serrure mécanique sur la porte « Hall d’entrée – Parties communes » du bâtiment D1, et distribuer les clés idoines à chacun des copropriétaires concernés, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification à partie de la décision à intervenir ;

— Dire et juger que Monsieur [W] ne participera pas aux charges appelées pour la remise en état du système de fermeture de la porte « Hall d’entrée – Parties communes » du bâtiment D1;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à transmettre à Monsieur [W] une copie des feuilles de présence et des procurations de vote de l’assemblée générale du 18 mai 2022, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner le [Adresse 15] [Adresse 9] à verser à Monsieur [W] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Dispenser Monsieur [W] de toute participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la présente instance en application de l’article 10-A de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Benoît MONIN, avocat au barreau de Versailles, par application de l’article 699 du CPC;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Elle fait valoir que :

— son action est recevable car il était opposant à la résolution querellée,

— les travaux de renforcement des portes des halls d’entrée de l’ensemble immobilier sont des travaux d’amélioration qui auraient dû être votés à la majorité de l’article 25 et pas à celle de l’article 24, les ventouses nouvellement installées étant censées améliorer la fermeture de la porte,

— par les travaux votés, l’objectif est de découpler la fonction «activation/désactivation» (par la serrure) de la fonction blocage de la porte n°2 (avec les ventouses),

— si par extraordinaire, le Tribunal devait considérer que la résolution a été adoptée à la bonne majorité, il ne pourra que l’annuler pour absence de transmission aux copropriétaires des éléments d’appréciation nécessaires pour qu’ils puissent délibérer et voter en pleine connaissance de cause (article 11 du décret du 17 mars 1967),

— c’est lors de la tenue de l’assemblée générale que l’information a été portée aux copropriétaires de la suppression de la serrure électrique et mécanique par un autre système, en l’occurrence des badges, et répondant ainsi à une demande d’éclaircissement formulée par Monsieur [W],

— la présence de ventouses magnétiques n’oblige pas à la suppression de la serrure mécanique (d’origine) et à l’introduction d’un badge,

— s’agissant d’un système électronique et personnalisé aux occupants de l’immeuble, la résolution aurait dû être complétée par une information sur la collecte, l’enregistrement et/ou la conservation des données personnelles,

— il n’a pas contesté les résolutions n° 23 et 24 car elles portent sur des bâtiments où il n’a pas son appartement,

— la résolution n°28 a trait aux portes d’accès aux sous-sols,

— l’absence de possibilité d’accès l’obligeant à passer par le sous-sol lui crée un préjudice,

— l’assemblée générale du 23 mai 2024 fait l’objet d’une procédure d’annulation,

— il n’a reçu aucune clé.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, le syndicat demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter [C] [W] de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamner [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € pour procédure abusive ;

— condamner [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner [C] [W] aux dépens ;

Il fait valoir que :

— la résolution litigieuse ne concerne pas des travaux d’amélioration mais seulement de remplacement d’un dispositif de fermeture déjà existant,

— il s’agit d’une initiative tendant à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la sécurité physique des occupants au sens de l’article 24 précité de la loi du 10 juillet 1965 et non pas d’une amélioration au sens de l’article 30 de cette loi,

— les copropriétaires ayant voté pour cette résolution représentent plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires ; de sorte que même si la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était applicable, les conditions énoncées par ce texte seraient néanmoins respectées et la résolution n°22, valablement adoptée,

— à l’appui de la proposition de résolution n°22, était joint à l’ordre du jour de l’assemblée générale un devis de la société Terre Elec daté du 21 mars 2022 et précisant, pour chacune des portes d’entrée concernées, la consistance et le prix des prestations effectuées par l’entreprise,

— ce devis mentionne expressément la dépose des gâches existantes, le rebouchage des trous de serrure correspondants et l’installation d’un système de ventouse magnétique ce qui implique nécessairement un fonctionnement par badge, comme cela a été confirmé à l’occasion de l’assemblée générale,

— ces informations respectent les conditions fixées par l’article 11 précité du décret de 1967 et permettaient aux copropriétaires d’être parfaitement informés des conditions essentielles du contrat de travaux proposé et de ses conséquences,

— au vu du mécontentement affiché par le demandeur, le conseil syndical et le syndic ont pris l’initiative de solliciter une prestation complémentaire consistant à poser un contact à clé,

— ces travaux et dépenses complémentaires ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 23 mai 2024 qui a également validé à nouveau les travaux litigieux votés lors de l’assemblée du 18 mai 2022 ce qui prive d’objet la demande d’annulation dont la juridiction de céans est saisie,

— les badges ne constituent nullement un dispositif de contrôle d’accès nominatif et de collecte de données, comme l’affirme le demandeur sans le démontrer, mais seulement un outil d’ouverture de porte,

— le demandeur a voté pour les résolutions n°23 et 24 qui concernent exactement les mêmes travaux que ceux adoptés par la résolution n°22 litigieuse – preuve qu’il ne critique en rien le principe d’un dispositif utilisant des badges,

— il ne remet pas en cause le rejet par l’assemblée générale de la résolution dont il a demandé l’inscription à l’ordre du jour, tendant à l’obtention d’une attestation de conformité de la CNIL relative aux badges d’accès au sous-sol de l’immeuble,

— les comptes de l’exercice 2022 – au cours duquel les travaux litigieux ont été financés et réalisés – ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 10 mai 2023, qui n’a fait l’objet d’aucun recours,

— même une annulation d’assemblée générale est sans influence sur l’obligation du copropriétaire de régler ses charges, cette obligation résultant du règlement de copropriété lui-même,

— aucune « entrave » n’est caractérisée et la serrure installée spécifiquement pour l’intéressé fonctionnant normalement avec la clé qu’il détient depuis toujours,

— les pièces sollicitées sont versées aux débats,

— la démarche du demandeur n’a d’autre objectif que de faire subir à la copropriété une procédure coûteuse sur la base de mensonges tout en tentant d’échapper à ses obligations de copropriétaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [C] [W]

L’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée

par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 18 mai 2022 que Monsieur [C] [W] a voté contre la résolution n°22 querellée.

Par ailleurs, le procès-verbal lui a été notifié par courrier recommandé qui lui a été présenté le 3 juin 2022 et son assignation a été délivrée le 29 juillet 2022.

Il en ressort que son action est recevable.

2. Sur la demande d’annulation de la résolution n°22 du 18 mai 2022

La résolution querellée est ainsi rédigée :

« 22. TRAVAUX DE RENFORCEMENT DES [Localité 14] DES HALLS D’ENTREES BÂT D 1 (art 24)

Devis annexé

Sté TERRE ELEC : Total pour les 3 bâtiments 5 108,17 € TTC dont 1 702 € TTC pour le Bâtiment D1

Le financement des travaux se fera par apport du fonds TRAVAUX LOI ALUR, remboursé aux Copropriétaires en généralité et rappelé en tantièmes Bât D1. Afin de répondre à M. [W] la serrure électrique et mécanique doit disparaître, les ventouses sont commandées par les badges ».

Cette résolution a fait l’objet d’un vote favorable de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés représentant 58554 tantièmes sur 59463 à l’exception de Monsieur [C] [W] représentant 909 tantièmes.

2.1 sur la majorité requise

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

Il en résulte que le changement des dites modalités par la suppression d’une clef mécanique et son remplacement par un système de badge relève de ces dispositions.

En conséquence, la syndicat devait soumettre au vote de la majorité de l’article 25 précité, la résolution querellée sans qu’il y ait lieu de rechercher si ces travaux constituaient ou non des travaux d’amélioration.

Toutefois, il convient de rappeler que l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

En l’espèce, il est constant que la résolution objet du litige ayant été voté par tous les copropriétaires à l’exception de Monsieur [C] [W], elle a été votée dans les conditions de majorité exigées par l’article 25 précité nonobstant la mention de l’article 24.

En conséquence, le moyen présenté à ce titre ne saurait justifier l’annulation de la résolution et sera, par conséquent, écarté.

2.2. sur le moyen relatif l’information insuffisante des copropriétaires

Aux termes de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux […] ».

En l’espèce, s’il résulte du devis du 21 mars 2022 de la société TERRE ELEC la mention de la pose d’un bandeau ventouse et le rebouchage des trous de serrure existants, aucune indication ne figure explicitement sur la modification des modalités d’accès à l’immeuble.

De même, le libellé de la résolution querellée tel qu’il figure dans l’ordre du jour ne fait état que du renforcement des portes d’entrée et non des modifications des modalités d’accès qui résultent du passage d’un système de clef à un système de badge.

Il faut d’ailleurs constater que l’ordre du jour ne comporte aucune indication sur le financement des badges, leur nombre ou encore les modalités de remplacement de ceux-ci.

Il en résulte que le libellé de l’ordre du jour et celui du devis l’accompagnant ne permettait pas d’informer avec suffisamment de précision les copropriétaires pour leur permettre d’exercer leur droit de contrôle sur l’opportunité et le bien-fondé des décisions à prendre.

Il en ressort que pour ce motif la résolution objet du litige encourt l’annulation.

3. Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur [C] [W]

L’appel de fonds querellé par Monsieur [C] [W] ne résulte pas de la résolution annulée. En conséquence il ne saurait faire l’objet sous couvert d’une demande de dommages-intérêts d’une répétition de l’indu au profit de Monsieur [C] [W].

Sa demande sur ce point sera écartée.

Par ailleurs, Monsieur [C] [W] ne fournit aucune pièce pour justifier de l’impossibilité d’accès à l’immeuble dont il se prévaut.

Il en résulte que le préjudice invoqué n’est pas démontré et il sera débouté de ses prétentions à ce titre.

4. Sur les demandes de remise d’une serrure mécanique et de dispense de participation à ces travaux

S’il appartient à la juridiction d’annuler une résolution irrégulière, elle ne saurait s’immiscer dans la gestion de l’immeuble et il appartient à la seule assemblée générale de tirer les conséquences de l’annulation en prenant régulièrement une nouvelle décision relative aux travaux concernés (CA [Localité 13], pôle 4, ch. 2, 14 nov. 2012, n° 11/07605).

En conséquence, il n’appartient pas à la présente juridiction d’enjoindre au syndicat de remettre en place une serrure mécanique et Monsieur [C] [W] sera débouté de ses prétentions à ce titre.

5. Sur la communication des feuilles de présence et procurations

Monsieur [C] [W] n’invoque aucun motif au soutien de sa demande qui au demeurant aurait pu être utilement présentée dans le cadre de la mise en état de l’affaire.

Il convient de le débouter de sa demande sur ce point.

6. Sur la demande de dispense

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

L’annulation de la résolution objet du litige justifie de dispenser Monsieur [C] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

7. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

La demande de Monsieur [C] [W] étant pour partie fondée, il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande sur ce point.

8. Sur les demandes accessoires

Le syndicat succombant, il devra supporter la charge des dépens.

En conséquence, il apparaît qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner le syndicat à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare recevable l’action de Monsieur [C] [W] ;

Annule la résolution n°22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], [Adresse 1] du 18 mai 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Benoît MONIN ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [C] [W] la somme de

1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [C] [W] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Déboute Monsieur [C] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 11] du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT