TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06421 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRGD

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS situé [Adresse 9] / [Adresse 10] / [Adresse 11] / [Adresse 5] / [Adresse 3] / [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 ayant son siège social [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [B] [N] épouse [J]

née le 20 Janvier 1982 à [Localité 7] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 1],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [H] [J]

né le 17 Mars 1980 à [Localité 6] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 22 Novembre 2024 reçu au greffe le 28 Novembre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juillet 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [J] et Madame [B] [J] sont copropriétaires des lots n° 146 et 163 dans l’immeuble situé [Adresse 1].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 8] [Adresse 9]/[Adresse 10]/ [Adresse 11]/ [Adresse 5]/ [Adresse 3]/ [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a par actes de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal de céans aux fins de les voir condamnés avec exécution provisoire au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  21.280,91 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

8 novembre 2024,

—  703,66 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965,

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner

M. et Mme [J] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. et Mme [J], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [J] pour les lots n°146 et 163,

— des courriers de rappel et mise en demeure du 16 septembre 2021,

2 décembre 2021, 19 janvier 2022, 13 juin 2022, 22 août 2022, 16 janvier 2023, 19 octobre 2022,

— un décompte sur la période courant du 31 décembre 2020 au 1er novembre 2024 pour un solde débiteur de 23.014,08 euros incluant des frais,

— le règlement de copropriété,

— divers appels de fonds pour la période courant du 12 août 2021 au

30 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

18 décembre 2014, 25 juin 2015, 25 février 2016, 15 juin 2016,

20 novembre 2017, 18 juin 2018, 23 octobre 2019, 15 février 2022,

9 novembre 2022, 19 juin 2023, 18 avril 2024, 30 avril 2024, 2 juillet 2024,

20 novembre 2024, ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic du 18 avril 2024.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 21.244,08 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er novembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus après déduction du décompte des sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété :

—  1er juillet 2022 mise en demeure non réclamée 54,38 euros,

—  22 août 2022 mise en demeure 54,38 euros,

—  9 septembre 2022 frais de relance 39,50 euros,

—  16 janvier 2023 frais de transmission auxiliaire de justice 343,17 euros,

—  18 janvier 2023 frais de mise en demeure 240 euros,

—  12 mai 2023 demande de renseignements sommaires 14 euros,

—  6 septembre 2023 constitution assignation 343,17 euros,

—  26 septembre 2023 levée titre propriété 17 euros,

—  31 octobre 2023 inscription hypothèque 177, 60 euros,

—  13 décembre 2023 mise en demeure 106,80 euros

—  9 août 2024 établissement état daté 380 euros.

M. et Mme [J] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 703,66 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il ne justifie pas de l’envoi effectif des relances et de la mise en demeure faites par le syndic ni des démarches dont il se prévaut.

En conséquence, il sera débouté de ses prétentions à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement manifeste s’agissant d’une copropriété se trouvant dans une situation financière telle qu’un plan de sauvegarde a dû être mis en œuvre.

Il convient, dès lors, de condamner M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [J], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 8] [Adresse 9]/[Adresse 10]/ [Adresse 11]/ [Adresse 5]/ [Adresse 3]/ [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 8] [Adresse 9]/[Adresse 10]/ [Adresse 11]/ [Adresse 5]T/ [Adresse 3]/ [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 21.244,08 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er novembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

Condamne in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [B] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 8] [Adresse 9]/[Adresse 10]/ [Adresse 11]/ [Adresse 5]/ [Adresse 3]/ [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [B] [J] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES EXPLORATEURS située à [Localité 8] [Adresse 9]/[Adresse 10]/ [Adresse 11]/ [Adresse 5]/ [Adresse 3]/ [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 SEPTEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT