TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08350 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZM4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 26 Février 2026

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[W] [Y]

[I] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [H] [P], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

M. [I] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Décembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, la société SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [W] [Y] et M. [I] [O] un logement et le 4 novembre 2022 un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 246,24 euros, outre une provision sur charges de 39,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la société SA Habitat du Nord a fait signifier à Mme [W] [Y] et à M. [I] [O] un commandement de payer la somme principale de 959,46 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la société SA Habitat du Nord a fait assigner Mme [W] [Y] et M. [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation du bail d’habitation ou à défaut de prononcer la résiliation du contrat de location suivant bail de sein privé du 15 novembre 2022, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, à compter du jugement à intervenir, Ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, du logement, ainsi que de tout occupant de leur chef du logement occupé [Adresse 3] à [Localité 3] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Mme [W] [Y] et M. [I] [O] à lui payer :La somme de 1 062,16 euros représentant les loyers et charges au 18 juin 2025 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux avec intérêts légaux à compter de leur exigibilité,Aux dépens en ce compris le commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

A cette audience, la société SA Habitat du Nord, représentée par Mme [H] [P] munie d’un pouvoir, accepte les délais de paiements par mensualités de 150 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle actualise sa créance à la somme de 562,15 euros arrêtée au 11 décembre 2025. Elle souligne que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Mme [W] [Y] et M. [I] [O] ont été assignés en applications des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu réputé contradictoire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La société SA Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SA Habitat du Nord justifie avoir notifié au préfet du Nord le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 novembre 2022 portant sur le logement et celui portant sur le garage conclu en date du 4 novembre 2022 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [W] [Y] et M. [I] [O] le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 959,46 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où les paiements intervenus par Mme [W] [Y] et M. [I] [O] se sont révélés insufisants.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 15 juin 2025 à 24.00 heures.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la société SA Habitat du Nord fait ressortir une dette d’un montant de 952,34 arrêté au 10 décembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais de poursuite correspondant aux dépens soit la somme de 390,19.

Déduction faite de cette somme, la dette locative s’élève à la somme de 562,15 euros.

Mme [W] [Y] et M. [I] [O] n’ont pas comparus et n’apportent donc pas d’éléments permettant de remettre en cause cette dette.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité.

Il convient, par conséquent, de condamner solidairement Mme [W] [Y] et M. [I] [O] à payer à la société SA Habitat du Nord la somme de 562,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiements, la suspension de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [W] [U] et M. [I] [O] n’ont pas comparus.

Le Bailleur est d’accord pour leur accorder des délais de paiement par mensualités de 150 euros.

Le décompte produit permet d’établir que les locataires ont repris le paiement de leur loyer courant.

Pour autant, au regard du montant de leur dette et en l’absence de connaissance précise de leur situation personnelle et financière, il conviendra de les autoriser à s’acquitter de leur dette en 12 mensualités de 46 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme [W] [Y] et M. [I] [O] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la société SA Habitat du Nord pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 juin 2025 à 24.00 heures, Mme [W] [Y] et M. [I] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner Mme [W] [Y] et M. [I] [O] à payer à la société SA Habitat du Nord cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 16 juin 2025, est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2025 inclus.

Ainsi, Mme [W] [Y] et M. [I] [O] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 319,82 euros, pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société SA Habitat du Nord, de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [W] [Y] et M. [I] [O], ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société SA Habitat du Nord recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux bauxl conclus les 4 et 15 novembre 2022 entre la société SA Habitat du Nord et Mme [W] [Y] et M. [I] [O] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage annexe situés [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 15 juin 2025 à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [Y] et M. [I] [O] à payer à la société SA Habitat du Nord la somme de 562,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 10 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme [W] [Y] et M. [I] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 46 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

Dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet,Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,Dit qu’à défaut pour Mme [W] [Y] et M. [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

Condamne in solidum en tant que de besoin Mme [W] [Y] et M. [I] [O] à payer à la société SA Habitat du Nord à compter du décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision,Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,Rappelle que Mme [W] [Y] et M. [I] [O] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNE in solidum Mme [W] [Y] et M. [I] [O] aux dépens, en ce compris le commandement de payer,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;