TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 FEVRIER 2025

N° RG 24/01602 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQN4

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. DU TY COËT C/ S.A.S. D CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

S.C.I. DU TY COËT,

Société civile immobilière au capital de 1.000 euros, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 532 235 264, dont le siège social sis [Adresse 4] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Isabelle MORIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 217

DEFENDERESSE

S.A.S. D CONSTRUCTION,

Société par actions simplifiée, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 911 008 118, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualité audit siège,

défaillante

Débats tenus à l’audience du : 21 Janvier 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du prononcé;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 août 2022, la SCI DU TY COËT a donné à bail commercial à la société D CONSTRUCTION les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] (78).

Par acte de Commissaire de Justice en date du 14 novembre 2024, la SCI DU TY COËT a fait assigner en référé la société D CONSTRUCTION devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 août 2024,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour du prononcé de l’ordonnance à venir,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 13 822,43 euros au titre des loyers et charges dus au 30 octobre 2024,

— dire que les sommes dues depuis le 19 juillet 2024, date du commandement de payer, seront majorées de 10% au titre de la clause pénale,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer mensuel jusqu’ à la complète libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La défenderesse n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 19 juillet 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 19 juillet 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société D CONSTRUCTION à payer à la SCI DU TY COËT à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 20 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société D CONSTRUCTION à payer à la SCI DU TY COËT la somme provisionnelle de 13 822,43 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 18 août 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 20 août 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 3] (78),

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société D CONSTRUCTION à payer à la SCI DU TY COËT à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 20 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société D CONSTRUCTION à payer à la SCI DU TY COËT la somme provisionnelle de 13 822,43 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire et sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société D CONSTRUCTION à payer à la SCI DU TY COËT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société D CONSTRUCTION au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY