N° Minute : 25/197

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° RG 24/00398 – N° Portalis DBXQ-W-B7I-EVO4

Code : 50G

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [B]

né le 08 Mars 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Jean-Marc PIERRE, avocat au barreau de BESANCON

Madame [I] [V]

née le 09 Janvier 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Marc PIERRE, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. LES CINQ, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Christophe CARRE de la SCP CHARDIN CARRE, avocats au barreau de BESANCON

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Formation : Juge unique

Juge rédacteur : Guillaume DE LAURISTON,

Les avocats des parties ont accepté que la procédure se déroule conformément aux dispositions de l’article L212-5-1, le délibéré a été fixé au 09 Septembre 2025.

DECISION :

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Guillaume DE LAURISTON assisté de Christine MOUCHE, Greffier lors de la mise à disposition,

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Selon acte notarié du 14 juin 2023, M. [T] [B] a promis de vendre un local professionnel situé [Adresse 2] à la SCI les Cinq, représentée par M. [M] [Y], qui s’est engagé à l’acheter, pour un prix de 107 500 euros, hors frais prévisionnels d’acquisition.

La promesse synallagmatique de vente contenait notamment une clause intitulée clause pénale fixant le montant de l’indemnité à la somme de 10 750 euros.

L’acquéreur a déclaré avoir recours à un financement bancaire à concurrence de 83 000 euros et la promesse synallagmatique de vente contient une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant total de 83 000 euros pour une durée maximale de 25 ans et un taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garantie de 3,40 %.

Les parties avaient convenu que les prêts devaient être obtenus au plus tard le 29 juillet 2023.

La vente n’a pas été réitérée.

La SCI les Cinq a invoqué la condition suspensive relative aux prêts.

Selon acte du 17 novembre 2023, Maître [C], notaire à [Localité 5], a dressé procès-verbal de carence.

Selon exploit du 6 février 2024, M. [T] [B] et Mme [G] [V] ont assigné la SCI Les Cinq devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins notamment de la voir condamner à leur payer le montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente et à les indemniser.

Au terme de leurs conclusions récapitulatives, notifiée par voie électronique le 11 mars 2025, M. [T] [B] et Mme [G] [V] demandent au tribunal de :

• condamner la SCI Les Cinq à payer à M. [T] [B] la somme de 10 750 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente,

• condamner la SCI Les Cinq à payer à Mme [G] [V] la somme de 7000 euros au titre de la perte de chance d’obtenir la commission d’agence en cas de conclusion de la vente immobilière,

• débouter la SCI les Cinq de sa demande reconventionnelle,

• condamner la SCI les Cinq à leur payer à chacun la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• la condamner aux entiers dépens avec distraction.

Au soutien de leurs demandes M. [T] [B] et Mme [G] [V] exposent en substance les moyens de droit et de fait suivants :

• au regard de l’article 1304 du code civil le compromis de vente contient une condition suspensive liée à l’obtention d’un financement mais le défendeur n’a pas sollicité des prêts dans les conditions prévues par cette clause, les trois refus de prêt n’étant ni vérifiables ni conformes aux termes du compromis. En effet la SCI les Cinq ne devait solliciter un crédit que pour un montant de 83 000 euros, et elle a sollicité un crédit pour un montant supérieur. La charge de la preuve de la conformité de la demande de prêt incombe au bénéficiaire de la condition suspensive.

• Concernant le moyen soulevé par la SCI les Cinq tiré du défaut d’information sur la situation du bien, les demandeurs exposent que la SCI les Cinq a reçu un courrier de Maître [P] le 20 juin 2023 exposant les risques de poursuivre l’acquisition du local, date à laquelle la SCI était encore dans le délai de rétractation. La SCI les Cinq était informée du risque de démolition liée au plan de sauvegarde et de mise en valeur du centre ancien de Besançon puisque l’existence du risque de démolition a été insérée dans le compromis de vente par le biais d’une clause. En outre le classement sur le plan de sauvegarde ne signifie pas qu’il est classé à démolir mais simplement que la démolition ou la modification peuvent être imposées à l’occasion d’opérations publiques ou privées.

• Au titre de l’article 1231-5 du code civil, la clause pénale doit trouver application puisque la condition suspensive est réputée accomplie en raison des manquements de l’acquéreur et la mauvaise foi de ce dernier justifie que la SCI les Cinq soit condamnée à hauteur de la totalité de la clause pénale prévue dans le compromis.

Concernant la demande indemnitaire de Mme [G] [V], la vente a échoué en raison des manquements de la SCI les Cinq, Mme [V] subit un préjudice économique dû à une perte de chance de percevoir la commission d’agence prévue, ce qui est reconnu par la jurisprudence sur le fondement de l’article 1241 du code civil. La faute de la SCI les Cinq est caractérisée du fait qu’elle n’a pas réalisé les démarches qu’elle aurait dû réaliser pour obtenir un financement bancaire.

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives n°3 en défense, notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, la SCI les Cinq demande au tribunal de :

• rejeter l’intégralité des demandes formées par M. [B] et Mme [V],

• à titre reconventionnel condamner Mme [V] à lui verser la somme de 7000 euros à titre de dommages-intérêts,

• condamner solidairement M. [B] et Mme [V] aux entiers dépens de l’instance, et dire que les dépens seront recouvrés directement par mètre carré,

• condamner solidairement M. [B] et Mme [V] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses demandes la société les Cinq expose en substance les moyens de droit et de fait suivants :

• la société les Cinq sur le fondement des articles 1226 et 1304-3 du code civil expose qu’aucun manquement au comportement fautif ne peut être retenu à son encontre puisque les demandes de prêt ont été sollicitées dans les termes du compromis. La société les Cinq a sollicité trois établissements de crédit. En outre le classement du bien dans le périmètre du plan de sauvegarde et de mise en valeur n’était ni annexé ni visé de telle sorte que la SCI ignorait que le bien était classé « à démolir ». Le vendeur a manqué à son obligation d’information. Il s’agit d’un vice du consentement ayant pour effet d’affecter la validité de la clause pénale qui est réputée nulle. Cela justifie en outre la non réitération de l’acte authentique. En outre la SCI les Cinq a fait une proposition de partage du risque bancaire, qui a été refusée. Le risque de démolition est un cas de force majeure de nature à dégager la mise en application de la clause pénale et la SCI les Cinq n’était pas informée du risque de démolition de l’immeuble, ce qui constitue un caractère imprévisible et la démolition du bien était une situation irrésistible lors de l’exécution de l’acte de vente.

• Concernant la demande d’indemnisation de la perte de chance de Mme [V], le défaut de réitération du compromis de vente interdit à cette dernière d’exiger et de percevoir la moindre rémunération. Aucune faute de nature délictuelle ne peut être retenue à son encontre, Mme [V] ne justifiant ni de son préjudice ni même de sa perte de chance, ni de l’existence d’un lien de causalité entre les deux. En outre dans l’hypothèse d’une perte de chance l’indemnisation ne peut être égale à l’avantage qui aurait été retiré si l’événement manquant s’était réalisé. En outre Mme [V] a été mandaté par M. [B] ce qui ne peut faire naître d’obligation à la charge de la SCI les Cinq.

• Concernant sa propre demande indemnitaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, la demande de Mme [V] est dépourvue manifestement de tout bien-fondé démontre une intention de nuire.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 juin 2025. Les parties ont accepté l’application de la procédure prévue à l’article L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et ont déposé leur dossier. Les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré au 9 septembre 2025.

SUR CE

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose notamment que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la promesse synallagmatique de vente du 14 juin 2023 contient une condition suspensive prévoyant que la SCI les Cinq devait justifier du refus par deux établissements bancaires ou de crédit, les prêts étant définis par un montant global maximum de 83 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans, et au taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, assurance garantie de 3,40 %.

Il ressort de ces stipulations claires que la SCI les Cinq devait effectuer une demande de prêt pour un montant de 83 000 euros. Il convient de relever que l’insertion de ces modalités des prêts envisagés contraints la SCI les Cinq quant à son respect pour justifier du refus de prêt dans ces conditions.

Or, la SCI les Cinq, sur qui pèse la charge de la preuve des refus de prêt, verse d’abord aux débats un mail du Crédit agricole de Franche-Comté du 30 juin 2023 mentionnant que l’établissement bancaire n’est pas en mesure de donner une suite favorable au projet. Toutefois, M. [Y] ne justifie pas de la demande de prêt effectuée et des conditions dans lequel le prêt a été demandé notamment quant au montant et à la durée. Il ne justifie ainsi pas à travers ce courriel du Crédit Agricole d’avoir rempli son obligation résultant du compromis de vente. Il invoque également une réponse du site meilleurtaux.com qui indiquerait un refus d’ouvrir un dossier de prêt. Aucune pièce ne vient justifier ce refus, ni des conditions du prêt demandé. Enfin, M. [Y] pour la SCI les Cinq justifie d’un accord de prêt d’un montant de 118 000 euros à un taux de 3,5 %. C’est sur la base de l’accord de ce prêt à des conditions dépassant celles stipulées dans le compromis de vente, que la SCI les Cinq se réfère pour indiquer ne pas avoir pu obtenir de prêt dans les conditions contractuellement définies. Or, la SCI les Cinq démontre par cette pièce avoir effectué une demande de prêt non conforme à ce qui était prévu aux termes du compromis de vente puisque le montant total demandé est de 118 000 euros au lieu de 83 000 euros tels que prévus dans l’acte passé devant notaire le 14 juin 2023. Ainsi, et rien que sur cet élément, la SCI les Cinq ne justifie pas d’un refus de prêt dans les conditions prévues au compromis ce qui seul lui permettait de ne pas remplir son engagement.

Il n’est donc pas justifié des deux refus de prêt tel que défini à l’acte.

Concernant le moyen tiré d’un vice du consentement entraînant la nullité de la clause pénale, il convient de relever que cette nullité n’est pas demandée aux termes du dispositif des conclusions de la SCI les Cinq.

La SCI les Cinq soutient par ailleurs ne pas avoir été informée quant à la situation relative au PSMV du centre ancien de Besançon avant la conclusion du compromis de vente.

Le PSMV de [Localité 5] [Adresse 7] fait figurer en couleur pochée jaune « les immeubles ou partie d’immeuble dont la démolition peut être imposée à l’occasion d’une opération d’aménagement public ou privée, pour des raisons de salubrité ou de mise en valeur et qui sont régis notamment par l’article USS2 ».

Il convient d’ores et déjà de relever ainsi que l’immeuble n’est pas classé à démolir mais dans une zone dont la démolition peut être imposée, ce qui signifie que le caractère de cette démolition n’est pas certain.

En outre, les annexes du compromis de vente comportent une lettre émanant des services techniques de la commune de [Localité 5] en date du 10 mars 2023 et mentionnant explicitement que « ce bâtiment est en effet identifié en jaune aux documents graphiques du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Centre Ancien de [Localité 5], comme étant un immeuble dont la démolition ou la modification peut être imposée à l’occasion d’opérations publiques ou privées, et sur lequel tous travaux confortatifs sont interdits par l’article USS-1 du règlement du PSMV ».

Or, si cette lettre avait manifestement pour objet d’informer quant aux conséquences des travaux effectués sans autorisation par M. [B], il n’en demeure pas moins que l’information relative au classement en tant qu’immeuble dont la démolition ou la modification peut être imposée par le plan de sauvegarde et de mise en valeur du centre ancien de Besançon était contenue dans cette lettre dont les demandeurs soutiennent, sans être contredit par la SCI les Cinq, que le représentant de cette dernière a eu connaissance et a signé ce document. En outre, la SCI les Cinq ne conteste pas que ce document se trouvait dans les annexes du compromis de ventes qui ont été remises.

Ainsi il ne saurait être retenu un défaut d’information de la part de M. [B] à l’encontre de la SCI les Cinq. De même, l’information ayant été porté à la connaissance de la SCI les Cinq, la réalisation d’une opération de démolition imposée par les services de la ville de Besançon ne saurait constituer un évènement imprévisible, de telle sorte qu’il ne saurait être retenu un cas de force majeure.

Concernant le montant de la clause pénale, il est limité à 10 % du prix de vente, ce qui apparaît proportionné, cette somme n’apparaît ainsi ni manifestement excessive, ni dérisoire, s’agissant d’un bâtiment dans le centre ancien de [Localité 5].

Ainsi, et par conséquent, la SCI les Cinq sera condamnée à payer à M. [B] la somme de 10 750 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande indemnitaire de Mme [V] et la demande reconventionnelle de la SCI les Cinq

L’article 1241 du Code civil dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Le fait que Mme [V] ait été mandatée par M. [B] est indifférent, puisqu’une inexécution contractuelle peut être génératrice d’une responsabilité de nature délictuelle à l’égard d’un tiers si elle est fautive.

Mme [V] invoque une perte de chance de percevoir la commission d’agence prévue pour la vente. La perte de chance ne peut être équivalente à ce qui aurait été obtenu et le juge doit apprécier quelle est la chance perdue d’obtenir l’avantage recherché.

En l’espèce la SCI les Cinq a obtenu un financement bancaire d’un montant supérieur à celui prévu par le compromis de vente, ce qui démontre qu’elle avait la capacité à réaliser la vente et que ce n’est que par le non-respect des dispositions obligatoires du compromis de vente que cette dernière ne s’est pas réalisée. Ceci démontre que la SCI les Cinq avait les capacités financières pour réaliser la vente et que par conséquent les chances pour Mme [V] de percevoir sa commission d’agence étaient particulièrement importantes. Il ne peut toutefois pas être ignoré qu’il existait par nature un aléa lié à l’octroi d’un financement bancaire qui sera évalué à 20 %. L’inexécution de la SCI est fautive en ce qu’elle était tenue de respecter les termes de l’accord.

Mme [V] a donc subi une perte de chance qui doit être évaluée à 80 % du montant de la commission qu’elle aurait dû toucher si la vente s’était réalisée, soit la somme de 6000 euros.

La SCI les Cinq est donc condamnée à payer la somme de 6000 euros à Mme [G] [V].

Le tribunal ayant fait droit aux prétentions de Mme [V], sa demande en justice ne saurait constituer un abus de droit, et en outre la SCI les Cinq ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral et financier, les frais engagés pour sa défense par la SCI n’étant que la conséquence de l’inexécution de ses propres obligations contractuelles.

Sur les autres demandes

Perdant le procès, la SCI les Cinq est condamné aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Jean-Marc Pierre.

L’équité commande de condamner la SCI les Cinq à payer à M. [T] [B] et à Mme [G] [V] la somme de 1500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

Condamne la SCI les Cinq à payer la somme de 10 750 euros à M. [T] [B].

Condamne la SCI les Cinq à payer la somme de 6 000 euros à Mme [I] [V].

Condamne la SCI les Cinq à payer la somme de 1500 euros chacun à M. [T] [B] et à Mme [I] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI les Cinq aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Jean-Marc Pierre.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT