TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00052 – N° Portalis DB22-W-B7J-ST7F

Code NAC : 72C

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 2] C/ [F] [N]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 5], représenté par Madame [U] [D], en sa qualité de syndic non professionnel, demeurant [Adresse 4],

représentée par M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13

DEFENDERESSE

Madame [F] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 385

Débats tenus à l’audience du : 09 Septembre 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [N] est propriétaire non occupante d’un appartement et d’une cave dans un immeuble situé dans la Résidence [Adresse 3] à [Localité 8] depuis juillet 2017.

En janvier 2018, Madame [N] a fait installer un ballon d’eau chaude et une machine à laver dans sa cave.

Le syndicat des copropriétaires a constaté un dégât des eaux dans la cave de la copropriété.

Des épisodes pluvieux ont eu lieu au cours de la période du dégât des eaux.

Un rapport de recherches de fuite, initié par la copropriété, a constaté des infiltrations résultant de défauts d’étanchéité dans l’appartement de Madame [N], un appartement voisin et au niveau de la toiture de l’appartement mitoyen. En outre, le rapport préconise de faire appel à un professionnel pour effectuer les réparations, de fixer le tuyau de vidange de la machine à laver installé par Madame [N].

Madame [N] a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société GMF, et a fait procéder à la réfection des joints de son appartement.

La société GMF a indemnisé partiellement le syndicat des copropriétaires de la facture de recherche de fuite dès lors que le rapport indiquait trois origines distinctes d’infiltrations.

Madame [D], ès qualité de syndic, a adressé une mise en demeure à Madame [N] afin d’obtenir le règlement du solde de la facture de recherche de fuite. Madame [N] a répondu qu’elle n’était responsable que pour un tiers de la facture.

Le 19 avril 2023, la société GMF a mandaté le centre d’expertise [Localité 6] IDF 3 pour réévaluer la persistance d’humidité.

Dans un courrier recommandé du 4 mai 2023, l’expert missionné a considéré qu’aucun lien de causalité ne pouvait être établi entre l’humidité persistante et l’appartement de Madame [N], puisque le lave-linge ayant débordé un an auparavant, et les joints ayant été refaits.

La copropriété a mis en demeure Madame [N] par lettre recommandée avec accusé de réception de débrancher sa machine à laver.

L’assemblée générale a fait voter une résolution interdisant l’installation d’électro-ménager dans les caves, le 11 mai 2023. Madame [N] n’a pas contesté cette assemblée générale.

Le syndic non professionnel a adressé une lettre de mise en demeure à Madame [N] pour supprimer le lave-linge et de fournir sous quinze jours les justificatifs de remise en état avec la facture de remise en état.

Le 23 mai 2023, un second centre d’expertise confirme l’analyse du centre d’expertise [Localité 6] Groupe 1.

Le 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a mandaté la société LES BONS ARTISANS pour procéder à une nouvelle recherche de fuite. Aucune constatation n’a été communiquée à Madame [N], et l’intégralité du coût de l’opération a été imputée à celle-ci.

Le 13 juillet 2023, Madame [N] a fait désinstaller le lave-linge de la cave et l’a installé dans son appartement.

Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer une sommation de faire désinstaller la machine à laver, le 21 juillet 2023.

En septembre 2023, une nouvelle recherche de fuite est diligentée par la société GMF et constate la persistance d’humidité, deux mois après la désinstallation de la machine à laver.

Le syndicat des copropriétaires a contacté une commissaire de justice pour réaliser un constat contradictoire en présence de Madame [N]. Cette dernière de s’est pas présentée lors du constat le 17 novembre 2023 mais a répondu à la convocation sur le portail de l’huissier en indiquant que le lave-linge n’était plus dans la cave.

Une facture d’un montant de 500 euros, relatif à un constat, a été mis à la charge de Madame [N].

Par courriel de mars 2024, Madame [N] a indiqué au conseil de la copropriété que lors de la sommation, le lave-linge se trouvait dans l’appartement et qu’elle entendait contester la résolution votée en assemblée générale.

Le 16 juin 2024, Madame [N] a fait procéder au retrait définitif du ballon d’eau chaude de sa cave et en a justifié par courriel du 28 juin 2024.

Le 6 janvier 2025, Madame [N] a mandaté un commissaire de justice pour constater la persistance de l’humidité dans la cave. Le 25 janvier 2025, un second constat a constaté l’absence d’appareil litigieux dans la cave de Madame [N].

Le 16 août 2025, le branchement litigieux sur la canalisation d’eau commune de l’immeuble dans la cave de Madame [N] a été retiré.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, sis au [Adresse 3] à Saint Germain en Laye (78100), représenté par son syndic non professionnel Mme [U] [D], a assigné Madame [F] [N] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir principalement :

— condamner Madame [N], sous astreinte de 20 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la décision, à retirer le branchement illégal de son chauffe-eau dans la cave sur les canalisations d’eau commune ainsi qu’à retirer son chauffe-eau,

— condamner Madame [N] à régler au syndicat des copropriétaires, une somme provisionnelle de 2525,51 euros correspondant aux frais d’huissiers, d’expert technique et frais postaux engagés,

— condamner Madame [N] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [N] au paiement d’une somme provisionnelle de 2004,51 euros correspondant aux frais d’huissier, aux frais d’expert technique et aux frais postaux engagés et au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il reconnaît que la machine à laver et le ballon d’eau chaude ont été désinstallés et renonce à sa demande de condamnation sous astreinte à retirer le lave-linge le ballon d’eau chaude et le branchement privatif.

Il déclare son action recevable en application de l’article 835 du code de procédure civile et indique que dès lors que les copropriétaires ont voté à la majorité l’interdiction d’installer de l’électroménager dans les caves par une résolution n°13 du 11 mai 2023, le syndicat des copropriétaires peut demander une provision au créancier en violation de la résolution d’assemblée générale des copropriétaires.

Il justifie sa demande de paiement des frais en raison de l’absence de réponse de Madame [N] aux différentes demandes pour régler la question de la persistance de l’humidité dans la cave.

Enfin, il soulève que la présente procédure n’est pas abusive dès lors que le syndic a tenté d’établir un contact avec Madame [N]. Il considère qu’elle n’a pas été diligente dans ses relations avec le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions, la défenderesse invoque à titre principal, l’irrecevabilité de la demande de retrait du branchement irrégulier introduite sur le fondement de l’article 834 du code de procédure et l’irrecevabilité de la demande de provisionnelle. A titre subsidiaire, elle invoque l’absence de fondement des demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier résultant de la procédure abusive. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

S’agissant de la demande de retrait des installations, au visa de l’article 834, Madame [N] invoque la présence d’une contestation sérieuse, d’une part. Pour caractériser cette contestation sérieuse, elle fait état de plusieurs rapports d’expertise déterminant une pluralité des causes d’humidité dans la cave. Elle constate l’absence de lien de causalité entre les désordres allégués et ses installations dans la cave, dès lors que les fuites constatées provenaient de plusieurs sources.

Elle fait état du retrait du lave-linge et du ballon d’eau chaude et de la persistance des désordres malgré ce retrait. Considérant cela, l’imputation des frais annexes n’est pas justifiée.

D’autre part, elle se prévaut de l’absence d’urgence, condition nécessaire de l’article 834, rappelant que les désordres dénoncés datent de 2022, que les installations litigieuses ont été retirées et que le syndicat ne justifie pas avoir pris des mesures correctrices pour mettre fin au désordre.

S’agissant de la demande de provision au visa de l’article 835 du code de procédure civile, elle se prévaut de l’absence de dommage imminent, d’une part.

En effet, elle soutient que les installations ont été retirées en juillet 2023 et juin 2024, avant la présente action et qu’il n’y pas eu ni accalmie, ni aggravation. Le dommage n’ayant pas changé, elle en déduit qu’il n’y a pas de dommage imminent.

D’autre part, elle soutient l’absence de trouble manifestement illicite puisque le retrait de ses installations n’a pas changé la situation et que les rapports techniques excluent l’imputabilité exclusive à Madame [N].

A titre subsidiaire, elle invoque son absence de responsabilité au litige dès lors que les installations ont été retirées et que l’humidité persiste.

Elle soutient donc que la demande de condamnation au paiement des frais est injustifiée :

s’agissant de l’intervention du 29 juin 2023 par la société Les Bons Artisans, facturée 600 euros, aucun rapport d’intervention n’a été communiqué et le coût total lui a été réclamé exclusivement ;s’agissant d’une facture de 500 euros émise par un commissaire de justice au titre de l’authentification de messages WhatsApp, elle indique n’avoir jamais eu connaissance de cette opération ni de son objet ou de son utilité, et considère que cette dépense est à l’initiative purement personnelle du syndic en l’absence de preuve d’une utilité pour la défense de l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires ;s’agissant des frais d’avocat exposées par le syndicat des copropriétaires, elle considère ne pas en être redevable dès lors qu’elle a déjà réglé sa quote-part dans le cadre de ses charges de copropriété, et indique que ces frais peuvent uniquement faire l’objet d’une évaluation par le juge sur le fondement de l’article 700.Enfin, à titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, faisant état d’un comportement déplacé de la part du syndicat des copropriétaires, par le recours à une procédure en référé sans que les conditions de l’article 834 et 835 du code de procédure civile soit remplies, la multiplication des relances de frais en l’absence de responsabilité établies, et la pression de la part du syndicat et l’absence de volonté de celui-ci de résoudre le litige par la voix amiable.

Une audience de règlement amiable a eu lieu et n’a pas abouti.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de retrait sous astreinte des installations litigieuse dans la cave

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La demanderesse renonce à sa demande de suppression du branchement du chauffe-eau et du lave-linge, dès lors que la défenderesse a justifié le retrait des installations litigieuses.

Il n’y aura pas lieu de statuer sur cette question.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du Juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, la défenderesse fait état de plusieurs pièces permettant d’établir une contestation sérieuse, qui laisse subsister un doute quant à l’existence de la créance ou de son quantum.

En effet, Madame [N] justifie par plusieurs rapports d’expertise et un constat d’huissier que l’origine de l’humidité de la cave est multiple et que celle-ci a persisté après le retrait des installations litigieuses. C’est en ce sens que son assureur a procédé au règlement de la somme de 260 euros, correspondant au tiers du montant de la facture de l’analyse technique retenant que les désordres découlent de trois sources distinctes.

A l’inverse, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas l’imputabilité exclusive de Madame [N] au paiement de ces frais. Dès lors, elle ne saurait supporter toute seule les frais issus des recherches de fuites, les frais de sommation, les frais de lettre recommandée et les honoraires d’avocat, sa responsabilité exclusive n’étant pas établie.

Par ailleurs, Madame [N] produit au débat des échanges de courriel et des courriers recommandés, démontrant son implication dans la résolution du litige.

La contestation sérieuse est caractérisée.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

Toutefois, une mauvaise appréciation de ses droits n’est pas constitutive d’une faute de nature à caractériser un abus de procédure.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner le demandeur, partie succombante, à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande de retrait sous astreinte des installations litigieuse dans la cave,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande condamnation de paiement de la somme provisionnelle de 2004,51 euros,

Rejetons la demande reconventionnelle pour procédure abusive,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic non professionnel Mme [U] [D], au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic non professionnel Mme [U] [D], aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY