TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 23/09657 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YGDS

N° de MINUTE : 25/00185

Madame [P] [E] épouse [H]

[Adresse 3]

Monsieur [D] [F] [S] [H]

[Adresse 3]

représentés par Maître [U], avocats au barreau de LYON, plaidant et Me [Y], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 264, postulant

DEMANDEURS

C/

S.A. SOCIETE GENERALE

[Adresse 2],

[Localité 7]

représentée par Maître Denis-Clotaire LAURENT de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R010

S.C.I. [Localité 13]

[Adresse 4]

représentée par Maître José IBANEZ de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0205

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 1er octobre 2020, la SCCV [Localité 13] a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] un appartement (lot n°46) et un parking (lot n°185) au sein d’un ensemble immobilier dénommé, Résidence [11], situé [Adresse 6], moyennant le prix de 203.900 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Pour réaliser cette acquisitions les époux [H] ont souscrit un prêt immobilier auprès de la SA SOCIETE GENERALE selon une offre de prêt émise le 24 juillet 2020 et acceptée le 5 août 2020.

Une caution a été accordée par Crédit Logement en garantie de ce prêt.

Les délais de livraison contractuellement prévus n’ont pas été respectés.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2023, Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] ont fait assigner la SCCV VILLEPINTE COUTURIER et la SA SOCIETE GENERALE devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 18 septembre 2020 et celle subséquente du contrat de prêt immobilier affecté n°820119729786 conclu le 24 juillet 2020 ainsi que la condamnation de la SCCV VILLEPINTE COUTURIER à les indemniser des préjudices subis.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 02 décembre 2024.

A l’audience du 02 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 13 janvier 2025 pour communication des conclusions des demandeurs en rabat de l’ordonnance de clôture et conclusions en réponse sur ce point uniquement avant le 13 janvier 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 mai 2024, les époux [H] demandent au tribunal de :

« PRONONCER la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement régularisé le 18 septembre 2020 entre Monsieur et Madame [H], d’une part, et la SCCV [Localité 12] [Localité 9], d’autre part ;

PRONONCER la résolution subséquente du contrat de prêt immobilier affecté n°820119729786 régularisé le 24 juillet 2020 entre Monsieur [D] [H] et à Madame [P] [H], d’une part, et la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, d’autre part ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 13] à restituer à Monsieur [D] [H] et à Madame [P] [H] la somme de 132.535,00 € correspondant à la part du prix déjà versée à la SCCV [Localité 12] [Localité 9] selon l’avancement des travaux inachevés ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 13] à relever et garantir Monsieur [D] [H] et Madame [P] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur endroit au bénéfice de la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 13] à verser à Monsieur [D] [H] et à Madame [P] [H] la somme de 20.390,00 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale insérée dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement régularisé le 18 septembre 2020 ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 13] à verser à Monsieur [D] [H] et à Madame [P] [H] la somme de 5.461,48 € au titre des frais acquittés en l’étude de Maître [W], Notaire, pour les besoins de la vente ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 12] [Localité 9] à verser à Monsieur [D] [H] et à Madame [P] [H] la somme de 3.520,00 € au titre des frais bancaires exposés pour la souscription du prêt immobilier affecté n°820119729786 ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 13] à verser à Monsieur [D] [H] et à Madame [P] [H] la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;

CONDAMNER la SCCV [Localité 13] aux entiers dépens. ».

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 04 juin 2024, la SCCV VILLEPINTE COUTURIER demande au tribunal de :

« JUGER non fondée la demande de résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 18 septembre 2020 entre les époux [H] et la SCCV [Localité 13] ;

JUGER non fondées les demandes de condamnation des époux [H] à l’encontre de la SCCV [Localité 13] au titre des sommes suivantes :

—  132.535,00 € correspondant à la part du prix de vente déjà versée selon avancement des travaux ;

-20.390,00 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale insérée à l’acte de vente ;

-5.461,48 € au titre des frais de notaire ;

—  3.520,00 €au titre des frais bancaires exposés pour la souscription du contrat de prêt

-3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

En tout état de cause :

JUGER la SCCV [Localité 12] [Localité 9] bien fondées en ses demandes et y faire droit ;

DEBOUTER les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SCCV [Localité 12] [Localité 9] ;

CONDAMNER les époux [H] a verser à la SCCV [Localité 12] [Localité 9] la somme de 2500 € HT au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 05 mars 2024, la SA SOCIETE GENERALE demande au tribunal de :

« DÉCLARER RECEVABLE ET BIEN-FONDÉE SOCIÉTÉ GÉNÉRALE en toute ses demandes, fins et conclusions ;

PRENDRE ACTE que SOCIÉTÉ GÉNÉRALE s’en rapporte à justice concernant les demandes formulées par les consorts [H] à l’encontre de la société [Localité 12] [Localité 9] ;

Dans le cas où le Tribunal prononcerait la résolution/caducité du contrat de prêt à la date de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [D] [H] et Madame [P] [H] à restituer à SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme en capital de 137.996,48 €, sous déduction de la somme de 4.612,80 € (à parfaire) correspondant aux échéances déjà payées par les consorts [H] au 4 mars 2024, à l’exclusion de tous autres frais, primes d’assurance, commissions ou contributions ;

CONDAMNER la société [Localité 12] [Localité 9] à garantir Monsieur [D] [H] et Madame [P] [H] de la restitution des sommes prêtées à SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ;

CONDAMNER la société [Localité 13] à payer à SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme de 20.139,14 € au titre du préjudice subi par cette dernière en raison de la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt ;

ORDONNER le maintien des sûretés prises en garantie du prêt immobilier jusqu’à l’extinction des obligations de restitution incombant à Monsieur [D] [H] et Madame [P] [H] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la/ les partie(s) succombante(s) à verser la somme 5.000,00 € à SOCIÉTÉ GÉNÉRALE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la ou les même(s) aux entiers dépens. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées par RPVA en date du 03 décembre 2024, les époux [H] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 12 juin 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 07 janvier 2025, la SCCV [Localité 12] [Localité 9] indique ne pas s’opposer à la demande de rabat formulée par les époux [H].

Selon conclusions notifiées par RPVA en date du 08 janvier 2025, la SA SOCIETE GENERALE demande au tribunal de prendre acte de sa non-opposition à la demande de rabat de clôture articulée par les époux [H].

A l’audience du 13 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la recevabilité des conclusions au fond de la SCI VILLEPINTE [Localité 9] notifiées par RPVA le 08 janvier 2025

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

En l’espèce, le 08 janvier 2025 la SCCV [Localité 12] [Localité 9] a notifié par RPVA des conclusions intitulées « CONCLUSION EN REPLIQUE : AUX CONCLUSIONS AUX [Localité 10] DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLOTURE DES CONSORTS [H] ET AUX CONCLUSIONS AU FOND ».

Dès lors, ces conclusions qui portent sur le fond du litige et qui ont été notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024 sont irrecevables, sauf sur la question du rabat de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, prononce d’office l’irrecevabilité des conclusions de la SCCV [Localité 12] [Localité 9] notifiées le 8 janvier 2025, sauf en ce qu’elles traitent de la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, les époux [H] sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture au motif que « Durant la période entre l’ordonnance de clôture et l’audience des plaidoiries, Monsieur et Madame [H] ont eu connaissance d’informations actualisées concernant l’état du chantier entrepris, lesquelles sont déterminantes pour la résolution du litige. ».

A l’appui de cette prétention ils n’ont fourni aucun document permettant au tribunal d’apprécier la réalité et la nature des « informations » alléguées ainsi que leur pertinence au regard du litige, donc d’évaluer le caractère de gravité de ces éléments.

Dès lors, les parties ne rapportent pas la preuve qu’une cause grave s’est révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2024.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 12 juin 2024.

Sur les demandes principales des époux [H]

Sur la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 1e octobre 2020

En application de l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En ce sens, il résulte des articles 1601-1, 1610 et 1611 du même code que le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement est tenu de livrer le bien vendu au terme convenu.

En outre, selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 1er octobre 2020 prévoit que « l’achèvement des biens objet des présentes est prévu au plus tard au 4ème trimestre 2021, soit au plus tard le 31 décembre 2021 ».

Cet acte authentique stipule en outre (page 27) :

« LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans le délai convenu aux présentes sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énuméré ci-dessous.

Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison les évènements suivants :

Les intempéries déclarées sur attestation de la Maîtrise d’œuvreRetard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (Retard provenant de la défaillance d’une entrepriseInjonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur, Troubles résultant d’épidémie ou pandémie, d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysme, incendie, inondations ou accidents de chantier, Retards imputables aux compagnies fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité, téléphone, etc… sociétés concessionnaires et des services publics chargés de la viabilité et des réseaux desservant l’ensemble immobilier, (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’acquéreur par une lettre du Maître d’œuvre, sauf pour les retards de paiement de l’ACQUEREUR. »

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens 3ème civ., 24 octobre 2012, pourvoi n°11-17.800 et 23 mai 2019, pourvoi n°18-14.212).

Cela étant précisé, pour justifier du report de la date de livraison, dans ses dernières conclusions la SCCV invoque exclusivement la défaillance de l’entreprise générale, placée en liquidation judiciaire le 16 février 2023.

La SCCV [Localité 12] [Localité 9] ne produit aucune attestation du Maître d’œuvre faisant état de la défaillance de la société CITY CG-HERVE et de l’impact de celle-ci sur l’activité du chantier, de sorte que cette cause de suspension ne peut être prise en compte en l’état.

En revanche, la SCCV [Localité 12] [Localité 9] produit conformément aux dispositions contractuelles rappelées ci-dessus une attestation de retard de chantier établie le 8 juin 2021 par le Maître d’œuvre, évoquant :

— la pandémie de COVID 19, qui est une cause contractuelle légitime de report du délai de livraison, à hauteur cumulée de 5 mois (1 mois + 4 mois) ;

— les difficultés dans l’obtention d’une date d’expertise de référé préventif, qui n’est pas une cause contractuelle de légitime de report du délai de livraison et qui ne présente pas les caractéristiques de la force majeure, laquelle qui doit être notamment imprévisible, or un référé préventif doit intervenir avant l’ouverture du chantier, la longueur des délais de la justice ne sont pas imprévisibles, ils sont notoirement connus et en tout état de cause il appartenait à la SCCV [Localité 13] de prévoir un délai suffisant ;

— le déraccordement d’un coffret ENEDIS lié aux constructions précédemment démolies, qui est une cause contractuelle légitime de report du délai de livraison, à hauteur de 4 mois.

Ainsi, il est établi l’existence de causes légitimes de report pour un total de 9 mois, qu’il convient de multiplier par 2 conformément à la clause contractuelle de doublement susmentionnée, soit 18 mois de report.

Dès lors, la date de livraison a été reportée au 30 juin 2023.

Or, il n’est pas contesté qu’à ce jour la livraison n’est toujours pas intervenue alors qu’aux termes de ses dernières écritures, la SCCV [Localité 12] [Localité 9] affirme qu’elle est prévue de manière certaine en septembre 2024.

Dès lors, à la date de la présente décision, la SCCV [Localité 12] [Localité 9] accuse un retard

non justifié et non définitif d’au moins 626 jours, sans qu’il soit possible de déterminer à quelle date une livraison interviendra effectivement, si tant est qu’elle intervienne.

Dans ces conditions, le retard de livraison est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat conclu le 1er octobre 2020.

En conséquence, la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 1er octobre 2020 sera prononcée à compter de la présente décision et il y a également lieu d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

Sur les restitutions

En l’espèce, il se déduit des dispositions ci-dessus rappelées que l’annulation d’un contrat de vente entraîne les restitutions réciproques, entre les parties, de la chose et du prix.

Il résulte des articles 1352 et suivants du code civil que les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’avant la vente étant une conséquence légale de la résolution. Par suite, si une demande en résolution est formulée, elle emporte automatiquement demande de restitutions (voir en ce sens : Cass. Civ. 3e, 22 juillet 1992, n° 90-18.667 et Cass. Civ. 3e, 29 janvier 2013, n° 01-03.185).

Par ailleurs, les règles de la restitution excluent qu’une partie puisse être tenue de restituer plus que ce qu’elle a perçu au titre du contrat, sans préjudice des éventuelles demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité pour faute prouvée.

Dès lors que le contrat de vente du 1er octobre 2020 est anéanti rétroactivement par l’effet de la résolution, il convient de condamner la SCCV [Localité 13] à restituer aux époux [H] les paiement perçus.

Bien que les époux [H] n’aient pas jugé utile de produire le moindre document à l’appui de cette demande, notamment les décomptes d’appels de fond, la SCCV [Localité 13] ne conteste pas le montant réclamé de 132.535 €, de sorte qu’il y a lieu de la condamner à restituer cette somme aux époux [H].

Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 1er octobre 2020 prévoit que : « En cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente, la partie à laquelle cette résolution serait imputable sera redevable envers l’autre d’une indemnité égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de la présente vente ».

La résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 1er octobre 2020 étant imputable à la SCCV [Localité 12] [Localité 9], qui a manqué à son obligation de délivrance, il y a lieu de la condamner à payer aux époux [H], la somme de 20.390 € au titre de la clause pénale susmentionnée, dont d’une part, le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré et d’autre part, le bénéfice exclut de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser la réparation du préjudice.

Sur la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la SA SOCIETE GENERALE

Selon l’article L313-36 du code de la consommation, la résolution de la vente d’immeuble entraîne, en raison de son effet rétroactif, la résolution de plein droit du contrat de prêt ayant servi à l’acquisition.

Il résulte des articles 1352 et suivants du code civil que les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’avant la vente étant une conséquence légale de la résolution. Par suite, si une demande en résolution est formulée, elle emporte automatiquement demande de restitutions (voir en ce sens : Cass. Civ. 3e, 22 juillet 1992, n° 90-18.667 et Cass. Civ. 3e, 29 janvier 2013, n° 01-03.185).

Ainsi, si les époux [H] ne formulent pas de demande de restitution de l’intégralité des sommes qu’ils ont directement payées à la Banque en exécution du contrat de prêt, cette demande est nécessairement comprise dans celle en résolution du contrat de prêt.

Par ailleurs, les règles de la restitution excluent qu’une partie puisse être tenue de restituer plus que ce qu’elle a perçu au titre du contrat, sans préjudice des éventuelles demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité pour faute prouvée.

En l’occurrence, la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 1er octobre 2020 étant prononcée, il convient de constater la résolution de plein droit du contrat de prêt n°820119729786 souscrit auprès de la SA SOCIETE GENERALE, et de condamner en conséquence les époux [H] à restituer à cette dernière la somme de 137.996,48 € au titre des sommes déjà versées en exécution de ce prêt.

Il y a également lieu de condamner la SA SOCIETE GENERALE à restituer aux époux [H] les échéances versées jusqu’au jour de la présente décision, selon le tableau d’amortissement et l’avenant conclu le 14 février 2024, soit la somme de 8.271,21 € (5.681,82 € d’intérêts et 2.589,39 € de capital amorti).

La compensation étant demandée par la SA SOCIETE GENERALE, elle sera ordonnée entre les créances respectives des parties.

En outre, l’obligation de restituer inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de la convention annulée, la mesure de sûreté réelle telle que le cautionnement en considération desquelles ce prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation (Com. 17 novembre 1982 pourvoi n°81-10.757 ; 3ème civ. 5 novembre 2008 pourvoi n°07-17.357).

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la SA SOCIETE GENERALE et d’ordonner le maintien de la caution accordée par Crédit Logement jusqu’à l’extinction des obligations de restitution réciproques entre la SA SOCIETE GENERALE et les époux [H].

Par ailleurs, s’agissant de créances de restitution conséquences de plein droit de l’annulation du contrat de prêt, celles-ci ne sont pas constitutives d’un préjudice indemnisable que la SCCV [Localité 13] serait susceptible de garantir, de sorte que les époux [H] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Enfin, selon l’adage « nul ne plaide par Procureur », la SA SOCIETE GENERALE n’a pas qualité pour solliciter la condamnation de la SCCV [Localité 13] à garantir un tiers, à savoir les époux [H], de sorte que cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes indemnitaires de la SA SOCIETE GENERALE

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, publié au Bulletin et au Rapport).

Ainsi, à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et à être indemnisée au titre de la restitution des frais (3e Civ., 1er juin 2017, pourvoi n° 16-14.428, Bull. 2017, III, n° 68).

En l’espèce, la faute de la SCCV [Localité 12] [Localité 9] a conduit à la résolution de la vente qui a entraîné la caducité du contrat de prêt souscrits auprès de la SA SOCIETE GENERALE, de sorte qu’elle a ainsi perdu une chance de percevoir les intérêts prévus, qui s’élèvent ; au vu du tableau d’amortissement, à 20.139,14 €.

Néanmoins, la chance étant par nature aléatoire, la réparation de sa perte doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée. L’indemnisation doit donc prendre en compte l’aléa, d’une manière plus ou moins importante selon les chances de succès qu’avait la victime. Les dommages-intérêts ne doivent donc représenter qu’une fraction, plus ou moins importante selon la probabilité, de l’avantage espéré.

En l’occurrence, la chance que les époux [H] aient pu continuer d’honorer les échéances du prêt est importante, de sorte que la perte de chance subie par la Banque sera justement évaluée à la somme de 16.111,31 € (20.139,14 € x 0,80 %).

En conséquence, la SCCV [Localité 12] [Localité 9] sera condamnée à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 16.111,31 € au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCCV [Localité 13] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production de tout justificatif, l’équité commande de condamner la SCCV [Localité 12] [Localité 9] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— aux époux [H] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 1000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les conclusions de la SCCV [Localité 12] [Localité 9] notifiées par RPVA le 08 janvier 2025, sauf en ce qu’elles portent sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

DEBOUTE Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] de leur demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

PRONONCE la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 1er octobre 2020 entre la SCCV [Localité 12] [Localité 9] d’une part, Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] d’autre part, relative à un appartement (lot n°46) et un parking (lot n°185) au sein d’un ensemble immobilier dénommé, Résidence [11], situé [Adresse 5] [Localité 1] ;

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,

CONDAMNE la SCCV [Localité 12] [Localité 9] à restituer à Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] la somme de 132.535 € (cent trente-deux mille cinq cent trente-cinq euros) au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 12] [Localité 9] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] la somme de 20.390 € (vingt mille trois cent quatre-vingt-dix euros) au titre de la clause pénale ;

CONSTATE la résolution de plein droit du contrat de prêt n°820119729786 souscrit par Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] auprès de la SA SOCIETE GENERALE ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] à restituer à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 137.996,48 € (cent trente-sept mille neuf cent quatre-vingt-seize euros et quarante-huit centimes) au titre des sommes déjà versées en exécution de ce prêt.

CONDAMNE la SA SOCIETE GENERALE à restituer à Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] la somme de 8.271,21 € (huit mille deux cent soixante et onze euros et vingt et un centimes) au titre des échéances du prêt déjà versées ;

ORDONNE la compensation entre ces deux créances

DEBOUTE Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] de leur appel en garantie à l’encontre de la SCCV [Localité 13] ;

DECLARE irrecevables la demande de la SA SOCIETE GENERALE tendant à voir la SCCV [Localité 13] condamnée à garantir Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] de la restitution des sommes prêtées par la SA SOCIETE GENERALE ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 13] à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 16.111,31 € (seize mille cent onze euros et trente et un centimes) au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts du prêt ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 12] [Localité 9] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 13] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [P] [E] épouse [H] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Localité 13] à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,