RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00448 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNYE

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Michel MALL – 313

M^e Roméo MOGNON – 320

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 11 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ordonnance du 11 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALCYON, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 484 440 672, prise en la personne de son gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Michel MALL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. IC CONSEIL, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 401 391 800, prise en la personne de son Gérant

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Roméo MOGNON, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 19 mars 2025, la Sci Alcyon a fait assigner la Sàrl Ic Conseil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties est acquise depuis le 1er mars 2025 ;

— déclarer que la Sàrl Ic Conseil est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] depuis le 1er mars 2025 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la Sàrl Ic Conseil, ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— autoriser la Sci Alcyon à entreposer les biens qui se trouveraient encore dans les locaux, après inventaire et descriptif précis par commissaire de justice, dans tout autre lieu de son choix, aux frais de la Sàrl Ic Conseil ;

— autoriser la Sci Alcyon à faire procéder à la vente aux enchères des biens ayant une certaine valeur aux frais de la Sàrl Ic Conseil ;

— condamner la Sàrl Ic Conseil à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 76,84 € par jour à compter du 01 mars 2025, jusqu’à complète restitution des locaux ;

— condamner la Sàrl Ic Conseil à lui payer une provision de 14.184,41 € au titre des loyers et charges impayés ;

— assortir cette condamnation des intérêts de retard fixés à 3 fois le taux légal, calculé comme suit :

sur 7.010,81 € à compter du 01 octobre 2024 (4ème trimestre 2024) ;sur 7.173,60 € à compter du 01 janvier 2025 (1er trimestre 2025) ;- condamner la Sàrl Ic Conseil à lui verser une indemnité de 80 € au titre de l’indemnité légale pour frais de recouvrement ;

— condamner la Sàrl Ic Conseil à lui verser une indemnité de 338,06 € au titre des frais de commandement de payer ;

— condamner la Sàrl Ic Conseil à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Selon dernières conclusions du 18 novembre 2025, la Sàrl Ic Conseil a sollicité voir :

concernant les prétentions de la Sci Alcyon,

à titre principal,

— débouter la Sci Alcyon de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— condamner la Sci Alcyon à lui rembourser à titre provisionnel les honoraires du commissaire de justice, soit la somme de 191,64 €, ainsi que les indemnités légales de recouvrement, soit la somme de 80 €, dont elle s’est acquittée ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder un délai de paiement de deux ans sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce afin de lui permettre de s’acquitter des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 janvier 2025 avec effet rétroactif à la date du commandement de payer ;

— constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 janvier 2025 ont été intégralement payées par la Sàrl Ic Conseil dans ce délai de deux ans ;

par conséquent,

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— débouter la Sci Alcyon de l’ensemble de ses moyens et prétentions ;

à titre éminemment subsidiaire,

— débouter la Sci Alcyon de ses demandes tendant à obtenir le concours de la force publique et d’un serrurier pour les besoins de l’expulsion de la Sàrl Ic Conseil ;

— débouter la Sci Alcyon de ses demandes tendant à obtenir la condamnation de la Sàrl Ic Conseil à quitte le local et à remettre les clés sans délais à compter de la décision à intervenir ;

— lui accorder un délai de deux semaines ou tout autre délai raisonnable à compter de la notification de la décision à intervenir pour lui permettre de quitter spontanément le local et de le vider de l’ensemble de ses biens meubles ;

— débouter la Sci Alcyon de ses demandes de condamnation sous astreinte ;

— débouter la Sci Alcyon de ses demandes de condamnation de la Sàrl Ic Conseil au paiement provisionnel :

d’une somme de 14.184,41 € au titre des loyers et charges impayés augmentés des intérêts de retard fixés à 3 fois le taux légal ;d’une somme de 80 € au titre de l’indemnité légale pour frais de recouvrement ;de 338,06 € au titre des frais du commandement de payer ;

sur les demandes reconventionnelles de la Sàrl Ic Conseil,

— condamner la Sci Alcyon à lui verser une somme provisionnelle de 48.939,36 €, ou subsidiairement, de 35.021,47 €, au titre du remboursement des provisions pour charges, impôts, taxes et redevances indûment versées par la Sàrl Ic Conseil ;

sur les frais et dépens,

— débouter la Sci Alcyon de ses demandes de condamnation de la Sàrl Ic Conseil au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci Alcyon à supporter les entiers frais et dépens de la procédure ;

— condamner la Sci Alcyon à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions du 20 novembre 2025, la Sci Alcyon a maintenu ses demandes à l’exception de celle tendant au paiement à titre provisionnel de la somme de 14.184,41 € au titre des loyers et charges impayés. Elle a sollicité voir, en sus :

— rejeter la demande de délais de paiement de la Sàrl Ic Conseil, afin de lui permettre de s’acquitter des causes du commandement ;

sur les demandes reconventionnelles de la Sàrl Ic Conseil,

sur la demande en remboursement des provisions pour charges, impôts, taxes et redevances,

— se déclarer incompétent en raison d’une contestation sérieuse et inviter la défenderesse à se pourvoir au fond ;

à défaut,

— juger la demande reconventionnelle mal fondée ;

à titre subsidiaire,

— juger la demande prescrite ;

à titre infiniment subsidiaire,

— juger qu’elle ne pourra remonter au-delà des charges payées à compter de septembre 2020 ;

sur la demande en remboursement des frais de commissaire de justice et d’indemnité légale de recouvrement,

— juger la demande reconventionnelle mal fondée.

À l’audience du 25 novembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et les demandes de provisions :

L’article 11 du contrat de bail commercial conclu entre les parties à effet au 01 juillet 2017 jusqu’au 30 juin 2026 stipule, page 7, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas notamment de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance.

La Sci Alcyon a fait délivrer à la défenderesse, le 28 janvier 2025, un commandement de payer la somme au principal de 14.184,41 € visant la clause résolutoire.

La Sàrl Ic Conseil, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, conteste la dette locative.

La Sàrl Ic Conseil soutient que le bail commercial ne comporte pas d’inventaire précis et limitatif des charges refacturables au preneur en méconnaissance des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

Toutefois, si la somme réclamée dans le commandement de payer correspond, selon les décomptes annexés, pour les loyers des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 à 4.487,34 € x 2, soit 8.974,68 €, les provisions sur les charges correspondent à 1.355 € x 2, soit 2.710 € et 19 % du montant du commandement de payer (pièce 5).

Or, aucun paiement n’est intervenu dans le mois du commandement de payer permettant d’apurer la totalité de la dette au titre de l’arriéré de loyer, obligation non sérieusement contestable conformément à l’article 4 du contrat de bail commercial signé par les parties (pièce 1, page 3).

La Sci Alcyon produit un état néant des créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 01 mars 2025.

La Sàrl Ic Conseil est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sci Alcyon depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation du concours de la force publique ni d’une astreinte.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera fixée au montant non sérieusement contestable de 2.337,22 €, dont 451,82 € d’avance sur les charges, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués à compter du 01 mars 2025.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles comme il sera précisé dans le dispositif de la présence ordonnance.

Enfin, la Sci Alcyon sollicite la condamnation de la partie défenderesse au paiement d’intérêts de retard fixés à 3 fois le taux légal. Toutefois, étant susceptible d’être minorée par le juge du fond, l’application de la clause pénale se heurte à contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Les frais de recouvrement et de commandement de payer seront pris en compte dans les dépens, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes de provisions.

Sur le sort des biens se trouvant dans les locaux, il sera dit qu’il suivra les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La partie défenderesse sollicite subsidiairement que lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

À cet égard, la Sàrl Ic Conseil invoque avoir repris le paiement des loyers et charges courantes.

Cependant, s’il n’est pas contesté par la demanderesse que la Sàrl Ic Conseil s’est acquittée de sa dette correspondent au commandement de payer du 28 janvier 2025, aucune pièce versée aux débats ne permet d’attester que la Sàrl Ic Conseil a régulièrement exécuté ses obligations depuis cette date, dès lors que subsiste le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.337,22 € à compter du 01 mars 2025 jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués.

La Sàrl Ic Conseil ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement.

La Sàrl Ic Conseil n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette, qui ne va cesser de croître, dans le délai de deux années impartis par l’article 1343-5 précité.

La demande de délais de paiement formée par la Sàrl Ic Conseil sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de provision de la Sàrl Ic Conseil :

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut toujours accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La Sàrl Ic Conseil soutient que le bail commercial ne comporte pas d’inventaire précis et limitatif des charges refacturables au preneur en méconnaissance l’article L. 145-40-2 du code de commerce ni de clause précise prévoyant la répartition des charges entre le bailleur et le preneur.

Or, l’article 5.3 du contrat de bail commercial prévoit que :

« Le Locataire versera (sic) au Bailleur, en sus de chaque loyer, une somme annuelle de 5.420 €, à titre de provision sur les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant.

Le Bailleur fournira au locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances afin de régulariser la situation. Cet état récapitulatif sera communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il sera établi ».

Il n’est pas contesté que les charges ont été annuellement régularisées par le bailleur et que des décomptes de charges ont été régulièrement adressés chaque année au preneur (pièce 7 défenderesse).

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la licéité d’une clause contractuelle ni sur son interprétation.

Le paiement des charges de copropriété par le preneur depuis 2017 apparaît dès lors justifié par les décomptes versés aux débats ainsi que les factures adressées au preneur, la régularisation annuelle suivant une clef de répartition conforme aux dispositions légales puisque proportionnelle à la surface occupée.

La demande de provision de la Sàrl Ic Conseil se heurte donc à contestation sérieuse.

Partant, il sera dit n’y avoir lieu à référé provision sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl Ic Conseil sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et frais de recouvrement pour un montant de 271,64 € par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la Sci Alcyon la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Sàrl Ic Conseil sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 01 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl Ic Conseil et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit [Adresse 2] ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DISONS que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Sàrl Ic Conseil à verser par provision à la Sci Alcyon :

— la somme de 2.337,22 €, dont 451,82 € d’avance sur les charges, chaque mois à compter du 1er mars 2025, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la majoration du taux d’intérêt et sur la demande de provision au titre des frais de recouvrement et du commandement de payer ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la Sàrl Ic Conseil ;

DISONS n’y avoir lieu à provision sur la demande reconventionnelle de la Sàrl Ic Conseil ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sàrl Ic Conseil aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de recouvrement pour un montant de 271,64 € ;

CONDAMNONS la Sàrl Ic Conseil à payer à la Sci Alcyon la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Sàrl Ic Conseil fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER