TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 23/01961

N° Portalis DBX4-W-B7H-R6FP

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 03 Février 2025

[K] [R]

C/

[K] [O] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 03 Février 2025

à la SELAS MINGUS AVOCATS

et à M^e Maïdou SICRE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 03 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [R]

demeurant [Adresse 8]

représenté par la SELAS MINGUS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [O] [M]

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Maïdou SICRE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [K] a donné à bail à Monsieur [O] [M] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 1/02/2007, pour un loyer mensuel de 480€ et 20€ de provision mensuelle sur charges soit 500€ au total.

Après abrogation de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 21/07/2020 touchant les parties communes de l’immeuble sis au [Adresse 4] en date du 27/10/2021 dont Monsieur [R] [K] est propriétaire, ce dernier a réclamé sa créance locative à Monsieur [O] [M] [K].

Les loyers n’étant pas réglés, une mise en demeure de payer les loyers et charges pour la somme de 3 500€ a été délivrée à Monsieur [O] [M] par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2022.

Une nouvelle mise en demeure datée du 24 octobre 2022 a été adressée à ce dernier aux fins de règlement des loyers pour la somme de 6 000€, restée elle aussi sans effet.

Monsieur [R] [K] a fait assigner le 4/05/2023 Monsieur [O] [M] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

. Prononcer la résiliation du bail d’habitation du 2 février 2007 aux torts exclusifs de Monsieur [O] [M]

. Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [M] de l’appartement qu"il occupe, sis [Adresse 2]

. Dire qu’à défaut pour Monsieur [O] [M], ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique

. Condamner Monsieur [O] [M] au règlement des créances locatives à compter du mois de novembre 2021

. Condamner Monsieur [O] [M] à verser une indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et définitive du logement de Monsieur [R]

. Condamner Monsieur [O] [M] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

A l’audience du 29/06/2023, l’affaire était renvoyée à l’audience du 12/10/2023, une réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 8/01/2024, puis renvoyée au 21/03/2024, au 1/07/2024 où Monsieur [R] [K] représenté par son Conseil a demandé par voie de conclusions en réponse de :

. Prononcer la résiliation du bail d’habitation du 2 février 2007 (erreur de plume : comprendre le 1er février 2007) aux torts exclusifs de Monsieur [O] [M]

. Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [M] de l’appartement qu"il occupe, sis [Adresse 2]

. Dire qu’à défaut pour Monsieur [O] [M], ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré le logement dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique

. Condamner Monsieur [O] [M] au règlement des créances locatives à compter du mois de novembre 2021, soit la somme de 13.500 euros au 3 janvier 2024,

. Condamner Monsieur [O] [M] à verser une indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective et définitive du logement de Monsieur [R]

. Condamner Monsieur [O] [M] au paiement d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

. Débouter Monsieur [O] [M] de sa demande reconventionnelle et de ses plus amples demandes

A l’audience du 1/07/2024, Monsieur [R] [K] représenté par son conseil a exposé :

Qu’il s’agit d’un impayé de loyer et d’un locataire qui refuse l’accès au logement pour réaliser des travaux.

Qu’un arrêté d’insalubrité a été levé en novembre 2021 entraînant des mises en demeure de payer les loyers en mai et octobre 2022 qui sont restées infructueuses.

Que le locataire refuse l’accès au logement, trois rendez-vous ayant été annulés de son fait alors qu’il y a urgence à effectuer des travaux.

Que le locataire n’a réalisé aucun paiement de loyer.

Que la demande reconventionnelle de Monsieur [O] [M] est absurde réclamant le paiement des loyers à titre de dommages et intérêts depuis 2007.

Que Monsieur [O] [M] doit la somme de 17 000€ arrêtée au 1/07/2024.

Que les travaux avaient été listés par les services d’hygiène de la mairie qui sont intervenus à la demande du locataire et qu’il s’oppose à toute demande d’expertise.

A cette même audience, Monsieur [O] [M] [K] représenté par son Conseil a demandé par voie de conclusions en réponse n°2 de :

. REJETER purement et simplement les demandes de Monsieur [R]

Reconventionnellement,

. ENJOINDRE Monsieur [R] d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué avec la règlementation relative à la décence des logements et notamment le règlement sanitaire départemental sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter du 8è jour de la signi?cation de la décision,

Et, à titre subsidiaire, si le Juge des Contentieux et de la Protection considérait qu’il n’y avait pas suffisamment d’éléments pour déterminer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, ORDONNER une expertise avant-dire droit et DESIGNER tel expert qu’il appartiendra avec pour mission :

— après avoir pris connaissance du dossier,

— après s’être fait remettre tous documents utiles, et après avoir entendu les parties ainsi que tout sachant,

— De visiter l’immeuble litigieux, tant le logement loué par Monsieur [K] [O] [M]

([Adresse 10] 11) que les parties communes de l’immeuble, sis [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 16],

— Déterminer la surface et le type de logement,

— Constater les éventuels désordres affectant l’immeuble loué

— Les décrire, préciser l’origine des désordres et chiffrer les réparations nécessaires à la remise en état,

— Indiquer si l’état des lieux loués laisse apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et correspond aux prescriptions du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002,

— Déterminer s’il y a lieu la durée des travaux de réfection,

— Donner des éléments permettant d’évaluer le trouble de jouissance subi parle locataire,

. AUTORISER Monsieur [O] [M] à suspendre le versement des loyers tant que les travaux n’ont pas été effectués,

. CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 96 000 € en réparation de son préjudice du fait du non-respect du bailleur de ses obligations et notamment du défaut de délivrance conforme de la chose louée depuis la signature du bail,

. CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à considérer que ce dernier soit bénéficiaire de l’aide juridictionnelle ou sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si la demande d’aide juridictionnelle venait à être rejetée ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les éventuels frais d’expertise.

En outre, à cette audience du 1/07/2024, Monsieur [O] [M] [K] a exposé oralement :

Qu’il y a une procédure pénale en cours concernant son bailleur qui a une réputation de marchande de sommeil et qu’il a été condamné le 14/02/2023 par le tribunal correctionnel de Toulouse pour escroquerie envers la CAF.

Qu’il est arrivé dans ce logement en situation de précarité et vulnérabilité, qu’il a un certain âge et des revenus limités à 900€ mensuels

Qu’il souhaite quitter le logement et a fait des demandes pour une HLM qui sont rejetées ne pouvant fournir de quittances les locataires de Monsieur [R] payant en espèce.

Qu’il n’y a pas de décompte de charges locatives et donc la créance n’est pas certaine.

Que concernant l’arrêté d’insalubrité, il n’y a pas de date certaine quant à la reprise des loyers.

Que le loyer est indécent et qu’il peut y avoir en l’espèce une exception d’inexécution.

Qu’il a été victime de harcèlements : câble d’antenne coupé, coupure d’eau froide, cabinet d’aisance hors d’usage, sol en ciment et le tout constaté par huissier.

Qu’il sollicite des travaux depuis 2013.

Que le bailleur donne des rendez-vous officiels au locataire, fait le tour du logement disant que les travaux seront réalisés et plus rien, aucun devis n’est produit, il demande donc des travaux sous astreinte.

Que les constatations de la mairie sont à prendre avec prudence, il faudrait une expertise judiciaire.

Qu’il formule une demande de dommages et intérêts et non une demande en restitution de loyers.

A l’audience de réouverture des débats du 2/12/2024, les parties sont représentées par leurs conseils.

Les parties reprennent leurs conclusions et observations.

Monsieur [R] [K] dépose des écritures et les pièces demandées.

Monsieur [O] [M] [K] ne souhaite pas y répondre.

L’affaire a été mise en délibéré au 3/02/2025.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé des prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION :

Sur la recevabilité de l’action :

S’agissant de l’article de loi applicable à l’espèce, l’article 24 ( III et IV ) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Aucune copie de l’assignation n’a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est rappelé que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 est une loi d’ordre public.

L’action est donc irrecevable et les moyens relatifs à la résiliation de bail ne seront pas examinés.

L’action en résiliation de bail et expulsion sera déclarée irrecevable.

La demande relative à l’indemnité d’occupation devient donc sans objet.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

* Sur la dette de loyers

Selon l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; "

Après abrogation de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 21/07/2020 touchant les parties communes de l’immeuble sis au [Adresse 4] par un nouvel arrêté préfectoral en date du 27/10/2021, Monsieur [R] a réclamé sa créance locative.

Une mise en demeure de payer les loyers et charges pour la somme de 3 500€ a été délivrée à Monsieur [O] [M] par lettre simple et recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2022.

Une nouvelle mise en demeure datée du 24 octobre 2022 a été adressée à ce dernier selon les mêmes formes aux fins de règlement des loyers pour la somme de 6 000€, restée elle aussi sans effet.

Le demandeur produit un décompte du gestionnaire du bien, la SARL AGESTIS, en date du 13/12/2022 montrant que Monsieur [O] [M] [K] doit (loyer de décembre 2022 inclus) la somme de 7 000€ (pièce 6 demandeur).

Cette dette locative sera réactualisée oralement à l’audience à la somme de 17 000€ arrêtée au 1/07/2024 sans fourniture de décompte.

Le défendeur soutient que la dette n’est pas certaine faute de décompte et de régularisation des charges.

Le contrat de bail stipule un loyer mensuel de 480€ et 20€ pour charges soit 500€.

La somme réclamée de 17 000€ correspond à 34 mois de loyers.

Seuls 33 mois de loyers seraient dus après la reprise possible de leur exigibilité du fait de l’abrogation de l’arrêté d’insalubrité en date du 27/10/2021 qui a permis une reprise des versements des loyers dès le 1/11/2021.

La dette locative représente la somme de 7 000€ à fin décembre 2022 ( selon décompte) + 9 500€ (19 mois jusqu’au 1/07/2024) pour un total de 16 500€ relatifs à 33 mois de loyers.

La somme réclamée au 1/07/2024 et non réactualisée ne pouvait donc être supérieure à 16 500€ charges comprises.

La dette de loyer hors charges arrêtée au 1/07/2024 est donc de 15 840€ (16 500€ – 660€ de provisions pour charges).

* Sur les charges

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : Un décompte des charges selon leur nature.( …)

Le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve quant à lui le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription.

Les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel et le mode de répartition.

Or, aucun élément n’est versé au dossier à ce sujet.

Le bailleur n’a apporté aucun justificatif utile en cours d’instance, et même à l’audience.

Les charges n’étant pas justifiées, elles ne seront pas retenues dans le calcul de loyer sauf pour l’année 2024 sur sept mois (de janvier à juillet 24) qui pourront donner lieu à régularisation en 2025.

Pour les autres charges de novembre 2021 à décembre 2023 soit la somme de 520€ elles seront déduite de la dette locative, Monsieur [R] pouvant les réclamer après justification tant que la prescription n’aura pas joué.

Ainsi, la dette locative arrêtée au 1/07/2024 sera fixée à : 15 980€ soit 16 500€ (33X500) – 520€ pour les loyers et charges dus et la dette locative sera considérée comme certaine et liquide.

* Sur le moyen lié à la méconnaissance des sommes réclamées et l’exception d’inexécution :

. Sur la méconnaissance de la dette :

Le défendeur a fait l’objet de deux lettres LRAR et lettre simple en plus de l’envoi du décompte du 13/12/2022 par l’agence gestionnaire indiquant la reprise des loyers à verser.

L’article L. 521-2, I, du code de la construction et de l’habitation indique que le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

L’arrêté préfectoral du 27/10/2021 portant abrogation du précédent indique dans son article 2 : " que l’arrêté sera également affiché à la mairie de [Localité 15] ainsi que sur la façade de l’immeuble. "

Le locataire outre les courriers transmis pour réclamer la créance locative avait ainsi la possibilité de prendre connaissance du fait que les loyers allaient être à nouveau exigés à partir de novembre 2021, l’état d’insalubrité étant levé.

Monsieur [O] [M] a été seulement dispensé du versement du loyer jusqu’à la mainlevée de cet arrêté du 21/07/2020 qui a permis d’exiger le paiement des loyers à partir du mois de novembre 2021.

. Sur l’exception d’inexécution :

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

Monsieur [O] [M] ne paye plus son loyer et ses charges depuis le mois de novembre 2021, sans consignation de ses loyers, alors même que son appartement n’est pas inhabitable.

En effet, Monsieur [O] [M] échoue à démontrer que les défauts affectant le logement rendent impossible son occupation, ne démontrant pas être dans l’impossibilité totale d’utiliser le logement loué même s’il ne répondait pas aux normes de décence et ce d’autant qu’il s’y est maintenu.

Il n’est donc pas en mesure de soulever l’exception d’inexécution pour faire échec au paiement de son loyer.

Ni l’existence d’une contestation sur le loyer, ni l’exécution partielle ou l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur ne peuvent dispenser le preneur de payer le loyer (Cass.Civ III : 22.2.94).

Le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d’exécuter les travaux.

En conséquence, Monsieur [O] [M] [K] sera condamné à régler à Monsieur [R] [K] sa créance locative à compter du mois de novembre 2021 fixée à la somme de 15 980€ pour les loyers et charges dus arrêtés au 1/07/2024.

III. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

A- Sur la demande de travaux

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Les pièces produites au débat sont suffisantes à démontrer l’état du logement occupé par Monsieur [O] [M] et pour justifier de la demande de travaux, il sera donc débouté de sa demande d’expertise judiciaire.

Le dernier constat du Service Communal d’Hygiène et Santé est livré dans son rapport de constatation du 9/04/2021 faisant suite à enquête du 2/04/2021 invitant le bailleur à respecter la réglementation (pièce 28 défendeur).

Ce rapport de constatation fait état de :

«  Présence de traces d’infiltration sur le plafond et l’espace de vie,

Présence d’un trou dans le placo-plâtre près de l’entrée de la salle de bain,

Absence de ventilation haute de la cuisine,

VMC de la salle de bain n’est pas fonctionnelle,

Une des fenêtres du toit du séjour ne jointe pas correctement à la fermeture et le vitrage est cassé, l’autre est calfeutrée par l’occupant.

Outre d’autres " désordres ›› constatés, tel que le câble de la télévision sectionné lors des travaux, les boites aux lettres dégradées, mais aussi et toujours le cabinet d’aisance qui communiquent avec la cuisine.

Le propriétaire est invité à respecter la réglementation et notamment les articles 32,33et 40-1 du règlement sanitaire départemental. "

Etant précisé que lors du rendez-vous du 28 avril 2022, les fenêtres de toit ont été changées. Cependant les travaux d’étanchéité n’auraient pas été terminés.

Un constat du 24 août 2023 par huissier de justice (pièce 37 défendeur) décrit l’état du logement :

«  2. Porte (…)

— L’interphone ne marche pas

— Présence de difficultés pour ouvrir la porte (…)

3. Salle de bain et pièce principale

(…)

— Il n’y a pas d’eau froide. Lorsque l’on tourne le robinet, l’eau ne coule pas. (…)

— L’eau chaude elle coule, mais stagne dans la douche et ne s’écoule pas.

— Le cabinet d’aisance est totalement hors d’usage. Notre requérant ne peut pas faire ses besoins à l’intérieur de la salle de bain et l’aération ne fonctionne pas. Le sol est en ciment non revêtu d’enduit. (…)

En ce qui concerne la télévision (…) aucune chaîne ne fonctionne. (…)

En ce qui concerne le velux, cet appartement est juste éclairé par un petit velux mais qui

n’a pas d’écran occultant. (…)

Sous ce velux se trouve une porte qui occulte une béance.

Notre requérant enlève la porte et je peux constater que nous sommes en sous pente et que de l’eau coule en provenance de la toiture.

Les dalles de polystyrène du faux plafond ont été détrempées et se délitent, les traces sont visibles. Notre requérant a été contraint de poser des seaux pour récupérer cette eau en provenance de la toiture.

5. Plafond (…)

Je constate la présence de moisissures et d’humidité en plafond et le long de la poutre.››

A partir du dernier rapport des services de la mairie ([13] et Santé) en date du 9/04/2021 et du constat d’huissier de justice du 24/08/2023, des travaux de remise en état pour une mise en conformité du logement avec la réglementation et les normes de décence sont nécessaires.

Monsieur [R] [K] sera donc condamné à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué avec la réglementation relative à la décence des logements et notamment le règlement sanitaire départemental sous astreinte de 100€ par jour de retard dans le délais de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Cette astreinte sera fixée à une durée de trois mois.

B- Sur l’autorisation de suspension de paiement des loyers durant les travaux

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour du contrat de bail, le locataire qui soutient que le logement pris à bail n’est pas décent peut demander à son bailleur la mise en conformité à tout moment au cours de l’exécution du bail sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord, le juge détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution. Le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Monsieur [O] [M] sera donc autorisé à suspendre le versement des loyers, à l’issue du délai d’astreinte de trois mois, tant que les travaux n’ont pas été effectués.

C- Sur l’obligation de délivrance et le préjudice de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6/07/1989 dispose :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

L’article 1720 du code civil dispose :

«  Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. "

L’article 1721 du code civil dispose :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser."

Le décret nº2002-120 du 30 janvier 2002 est venu préciser les caractéristiques du logement décent. L’article 2 de ce décret définit les conditions du logement au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, tandis que l’article 3 établit la liste des éléments d’équipement et de confort que le logement doit comporter pour répondre aux caractéristiques du logement décent.

Les constats successifs du Service Communal d’Hygiène et Santé (SCHS) et le constat d’huissier de justice du 24/08/2023 pré-cités démontrent que le logement loué ne respecte pas les caractères de décence fixés par la loi du 6/07/1989, le décret n°2002-120 du 30/01/2002 notamment ses articles 2 et 3 et que les règles fixées par le règlement sanitaire départemental ne sont pas plus observées.

Aucun état des lieux d’entrée n’aurait été effectué selon le défendeur.Il n’y en a pas de versé au dossier.

Aucun courrier ou acte n’a été adressé au bailleur relatif à cette indécence avec demande de remise en conformité le mettant en demeure d’effectuer des travaux, avant l’intervention du Service Communal d’Hygiène et Santé (SCHS) en 2013.

Monsieur [T] [M] a ensuite multiplié les demandes et démarches, dont assignation devant le juge des référés le 12 mai 2014, depuis près de dix ans le bailleur fixant des rendez-vous mais sans donner plus de suite sur la réalisation des travaux ou que très partiellement, les refus d’accès au logement par le locataire ne sont qu’exceptionnels n’étant pas établis qu’ils sont systématiques même si son comportement a parfois pu freiner certaines visites pour des travaux.

Aucun devis n’a jamais communiqué même après sommation de le faire (pièce 38 défendeur).

Le défaut de délivrance est établi depuis les premières constatations des services de la mairie ([12] ) :

Le premier signalement et demande de travaux a été formulé par les services de la mairie en septembre 2013.

Un logement affecté de désordres ou d’éléments d’indécence peut donner lieu à allocation de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Le préjudice débutera à l’occasion du premier procès-verbal de constatation du SCHS en date du 19/09/2013 (pièce 18 défendeur) relatif à l’enquête du 13/09/2013 relevant des caractéristiques d’indécence avec une demande de mise en conformité aux règles imposées par le règlement sanitaire départemental et ce jusqu’à la date du présent jugement.

Les actions dérivant d’un bail se prescrivent selon les délais fixés par la loi du 6 juillet 1989 dans son article 7-1 qui ont été réduits par la loi ALUR du 24 mars 2014.

L’article 2247 du code civil dispose :

« Les juges ne peuvent pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription. »

La prescription ne pouvant être soulevée d’office en vertu de l’article 2247 du code civil, l’indemnité sera donc calculée sur une période 137 mois au lieu des 192 mois sollicités (192 X 500€ = 96 000€ ) par le défendeur.

Considérant notamment la durée du trouble de jouissance et la nature des désordres, et prenant en compte le comportement parfois peu conciliant du locataire, il y a lieu de fixer de la sorte l’indemnité allouée :

Sur la durée : De septembre 2023 à février 2025 (date du présent jugement) soit 137 mois

Sur le taux retenu : 30% du loyer soit 500€ X 30% = 150€

Soit une indemnisation de 20 550€ (150€ X 137 mois).

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance formée devant le tribunal correctionnel de Toulouse lors de la constitution de partie civile et l’appel de la décision :

Monsieur [R] soutient dans ses conclusions que la demande d’indemnisation relative au préjudice de jouissance est irrecevable, la cour d’appel de Toulouse étant actuellement saisie de l’action civile de Monsieur [T] [M] à l’encontre de Monsieur [R] (pièce n°12 demandeur).

Monsieur [R] a été condamné par le tribunal correctionnel de Toulouse le 14/02/2023 à la suite notamment de la prévention des chefs de : soumission de plusieurs personnes vulnérables ou dépendantes à des conditions d’hébergement indignes pour des faits commis courant janvier 2014 et jusqu’au 15 septembre 2015 à Toulouse. La prévention court sur une période de 21 mois.

Monsieur [T] [M] s’est constitué partie civile et il a sollicité pour la réparation du préjudice de jouissance subi la somme de 10 500€ et 15 000€ pour son préjudice moral.

Le tribunal lui a accordé la somme de 8 000€ au titre de son préjudice moral et l’a débouté du surplus de ses demandes.

Il a été fait appel par Monsieur [R] sur le dispositif pénal et civil le 17/02/2023 et appel par Monsieur [T] [M] sur le civil le 17/02/2023.

Dans l’ attente de la décision de la cour d’appel la période de la prévention de janvier 2014 à septembre 2015 ne sera pas prise en compte dans le présent jugement pour l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Ainsi, un nouveau calcul intégrant la demande d’indemnisation de Monsieur [O] [M], partie civile au procès pénal, qui n’est pas définitivement tranchée, amène à modifier l’indemnisation puisque 21 mois restent en suspend et sont à déduire soit la somme de 3 150€ (21 X 150€).

Le préjudice de jouissance pour défaut de délivrance sera donc fixé à 17 400€ ( 20 550€ – 3150€).

En conséquence, Monsieur [R] [K] sera condamné à payer à Monsieur [O] [M] [K] la somme de 17 400 € en réparation de son préjudice du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations et notamment du défaut de délivrance conforme de la chose louée.

La compensation des dettes réciproques entre les parties n’étant pas demandée, elle ne sera pas ordonnée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [K], partie succombant plus largement, supportera la charge des dépens.

Monsieur [R] [K] sera condamné à payer à Monsieur [O] [M] [K] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune décision d’aide juridictionnelle n’est versée au dossier.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de résiliation de bail et d’expulsion formée par Monsieur [R] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] [K] à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 15 980€ au titre des loyers et charges dus pour la période du 1/11/2021 au 1/07/2024 ;

DEBOUTE Monsieur [O] [M] [K] de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement loué ([Adresse 1]) avec la réglementation relative à la décence des logements et notamment le règlement sanitaire départemental dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

Passé ce délai de deux mois, Monsieur [R] [K] sera condamné au versement pendant trois mois d’une astreinte de 100€ par jour de retard calendaire à compter du 61ème jour suivant la date de signification du jugement par commissaire de justice, à charge pour lui d’en faire la preuve ;

DIT que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution ;

AUTORISE Monsieur [O] [M] à suspendre le versement des loyers, à l’issue du délai d’astreinte, et ce tant que les travaux n’ont pas été effectués ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [O] [M] [K] la somme de 17 400€ en réparation de son préjudice du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations et notamment du défaut de délivrance conforme de la chose louée ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [O] [M] [K] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT