MINUTE N°

N° RG 24/00565 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM3F

Société SCI [Adresse 8]

C/

Monsieur [W], [B], [N] [O]

Madame [X], [H], [S] [E] épouse [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 mars 2025

DEMANDEUR :

Société SCI LA FERME DE LA CELLE, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 353 503 212, dont le siège social est au [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son gérant, représentée par Maître Virginie DOUBLET NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Julie ALBERTINI, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W], [B], [N] [O], né le 18 janvier 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [X], [H], [S] [E] épouse [O], demeurant [Adresse 2], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier présent lors des débats : Victor ANTONY

Greffier présent lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Virginie DOUBLET NGUYEN

1 copie certifiée conforme à Monsieur [W], [B], [N] [O] et à Madame [X], [H], [S] [E] épouse [O]

RAPPEL DES FAITS

La société SCI [Adresse 8] a donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 1] à LA CELLE SAINT CLOUD (78170) par contrat du 27 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 1.631 euros outre 94 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SCI LA FERME DE LA CELLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 février 2025, la société SCI [Adresse 8] – représentée par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; de condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 22.006 euros solidairement, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.785 euros, de la somme de 3.570 euros à titre de provision sur l’indemnité d’occupation arrêtée au 31 juillet 2024, outre une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; autoriser la bailleresse à engager toutes les mesures d’exécution aux fins de recouvrement desdites sommes ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La bailleresse s’oppose à toute demande de délais en l’absence de justificatifs. Elle précise qu’en 2024 seuls 4 règlements ont été réalisés de la part des locataires et qu’elle a tenté de régler amiablement le litige. A la demande du juge, elle précise qu’elle demande la condamnation solidaire des locataires à payer l’arriéré locatif, conformément aux termes de son assignation.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 19 septembre 2024 à l’étude, Madame[X] [E] épouse [O] n’est ni présente ni représentée.

Monsieur [W] [O], comparaissant en personne, reconnaît le montant réclamé par la société SCI LA FERME DE LA CELLE. Il précise qu’il va réaliser un versement de 15.000 euros dans les 10 jours suivant l’audience grâce aux parts acquises par son épouse dans une SCI suite au décès de son père, et que le règlement du solde se fera dans les quatre mois suivants. A la demande du juge, il indique qu’il n’a aucune pièce pour en justifier. S’agissant de sa situation personnelle, il indique avoir fait trois accidents vasculaires cérébraux, travailler dans l’immobilier et percevoir environ 3.600 euros par mois et son épouse 1.200 euros par mois. Il déclare qu’ils ont un fils de 18 ans.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera par ailleurs observé que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de sa créance par la demanderesse à l’audience, malgré la non-comparution de la défenderesse.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société SCI [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 17) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 10.913 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

La demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’étant pas justifiée, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SCI LA FERME DE LA CELLE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] reste devoir, la somme de 22.006 euros à la date du 5 janvier 2025.

Madame [X] [E] épouse [O], non -comparante, et Monsieur [W] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 22.006 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le montant de l’arriéré locatif ayant été actualisé à la somme de 22.0006 euros au 5 janvier 2025, somme qui comprend les mensualités dues entre le 20 mai 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, et le 31 juillet 2024, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] à payer la somme de 3.750 euros à titre de provision.

Au demeurant, les mesures d’exécution ne nécessitant pas une autorisation du juge pour être diligentées par un commissaire de justice à la demande d’une partie, il y a lieu de rejeter cette demande.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [W] [O] propose à l’audience de régler l’arriéré locatif par un virement de 15.000 euros dans les 10 jours suivant l’audience grâce aux parts acquises par son épouse dans une SCI suite au décès de son père, et le solde dans les quatre mois suivants.

Toutefois, il ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation personnelle et financière, de sa solvabilité, et de sa capacité à réaliser le virement de 15.000 euros puis le solde de l’arriéré locatif en quatre mois. De surcroît, il n’est pas démontré sa bonne foi en ce qu’il aurait commencé à apurer la dette.

Compte tenu de ces éléments et du montant important de la dette locative actualisé au 5 janvier 2025, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O].

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SCI [Adresse 8], Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] seront condamnés à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2022 entre la société SCI LA FERME DE LA CELLE, d’une part, et Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3]) sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] de leur demande de délais ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société SCI [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la société SCI LA FERME DE LA CELLE de sa demande d’astreinte, de sa demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de sa demande relative aux mesures d’exécution et de sa demande de paiement au titre de provision ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] à verser à la société SCI [Adresse 8] la somme de 22.006 euros (décompte arrêté au 5 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] à verser à la société SCI LA FERME DE LA CELLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 6 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] à verser à la société [Adresse 8] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [O] et Madame [X] [E] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La juge,