N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 21 Janvier 2025

N° RG 24/00065 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLHB

DEMANDEUR :

S.A. ANTIN RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [W] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e LACROIX

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Mme [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 5] par contrat du 24 octobre 2008, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 584,65€, outre 109,80€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1033,49€ a été délivré à Mme [W] [K] le 5 décembre 2023.

Devant l’absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 17 avril 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 18 avril 2024, a fait assigner Mme [W] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;L’expulsion de Mme [W] [K] et de tous occupants de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [W] [K] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation, à titre provisionnel, de Mme [W] [K] à lui payer la somme de 1312,69€ au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de Mme [W] [K] à lui payer la somme de 390€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2024.

La SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 2705,06€, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [W] [K], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [W] [K], non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 4 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7 1°).

Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1033,49€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [W] [K] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que Mme [W] [K] reste devoir la somme de 2705,06€ à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Mme [W] [K] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 2705,06€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1033,49€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il convient de considérer que les versements faits par la défenderesse avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’elle a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant sa volonté de rester dans les lieux. En effet, Mme [W] [K] a repris le paiement du loyer résiduel depuis mai 2024 (hormis l’échéance d’août 2024).

Il ressort par ailleurs du dossier que la défenderesse est en situation de régler sa dette locative. Le rapport social fait état de ressources de l’ordre de 551€ (RSA), auxquelles doivent être ajoutées l’APL versée directement au bailleur à hauteur de 289€ et la RLS de 55€. Les difficultés financières de la locataire sont apparues lors du déménagement de son fils qui vivait avec elle, les charges mensuelles étant désormais assumées par elle seule, auquel s’est ajoutée la nécessité de soutenir financièrement son fils. Toutefois, le rapport social indique que le budget de Mme [W] [K] est désormais stabilisé et qu’un FSL maintien est envisagé afin de l’aider à apurer la dette, compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [W] [K] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [W] [K], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA ANTIN RESIDENCES de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, à titre provisionnel, une somme de 2705,06€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 8 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1033,49€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2023, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Mme [W] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 75€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que Mme [W] [K] soit condamnée à verser à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [W] [K] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 21 janvier 2025.

La Greffière La juge