RG 24/00365. Judgement du 01 avril 2025.

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00365 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SJB7

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 01 Avril 2025

[N] [S]

C/

[E] [T]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Isabelle DONNET

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [E] [T]

Minute : 386 /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 01 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 30 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSE :

Mme [N] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES substitué par M^e Maeva MICHEL, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

M. [E] [T]

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Comparant en personne

À l’audience du 30 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public. .

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2014, Madame [S] [N] a donné à bail à Monsieur [T] [E] un appartement, une cave n°102 et un emplacement de stationnement n°310 situés [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 720 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 130 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Madame [S] [N] a fait signifier à Monsieur [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2481,21 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 24 octobre 2023, Madame [S] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, Madame [S] [N] a fait assigner Monsieur [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de :

À titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 21 septembre 2014,Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, l’assistance du commissaire de police, et d’un serrurier, si besoin est,Condamner Monsieur [T] [E] au paiement des sommes suivantes :

La somme de 2.682,89 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 23 octobre 2023 sur la somme de 2.559,99 euros, et sur le surplus à compter du jugement, correspondant au montant des loyers impayés suivant décompte arrêté au 16 février 2024, Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, jusqu’à compète libération des lieux et remise des clés, La somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 18 juillet 2024.

A l’audience du 21 novembre 2024, Madame [S] [N], représentée, a fait une demande de renvoi. L’affaire a été déléguée à un conciliateur de justice pour réaliser une tentative de conciliation préalable.

Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été rendu le 25 janvier 2025.

À l’audience du 30 janvier 2025, Madame [S] [N], représentée, maintient ses demandes. Elle considère que le défendeur ne rapporte pas la preuve des demandes formulées concernant la réparation du chauffe-eau et concernant sa contestation relative à l’indexation du montant du loyer. Elle mentionne que le service d’hygiène de la ville de [Localité 10] est intervenu, sans constater d’insalubrité ou d’indécence et que le loyer n’a pas été augmenté, sauf application de l’indexation applicable. Elle est opposée aux délais de paiement et précise que le loyer n’est payé que partiellement.

Monsieur [T] [E], comparait en personne. Il se réfère oralement aux termes de ses écritures. Il expose pour l’essentiel qu’il s’acquitte régulièrement du paiement de son loyer de 850 euros mais qu’il a été augmenté abusivement et conteste notamment l’indexation appliquée ainsi que le montant de la régularisation de la provision pour charges. Il affirme que le logement est en mauvais état et demande à ce titre la réalisation de travaux concernant les fenêtres du salon et de la cuisine qui laissent passer du vent. Il demande également le remboursement de la réparation du chauffe-eau pour un montant de 1600 euros et la fourniture des quittances de loyer. Il souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite ainsi des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courriel en date du 24 mars 2025, la présidente a sollicité la transmission de la copie de la notification de l’assignation à la préfecture, transmise par retour de courriel du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [S] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 septembre 2014, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 janvier 2025 que Madame [S] [N] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

S’agissant de l’indexation du loyer, aux termes de l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, le bailleur a manifesté sa volonté de voir appliquer le montant de l’indexation contractuellement prévu tel qu’il ressort du décompte qui mentionne une augmentation dudit loyer à compter du 1er mars 2023. Si la loi évoque une manifestation de volonté du bailleur, elle n’édicte pas de forme particulière de sorte que le simple fait de réclamer le montant du loyer indexé est suffisant.

En revanche, s’agissant du montant des charges réclamées, il est constant qu’il a été contractuellement prévu pour le montant de la provision pour charges, une somme de 130 euros, alors que l’analyse du premier décompte locatif produit que le montant de ces charges a été majoré à la somme de 165 euros à compter du loyer du mois de mars 2023 jusqu’au loyer de février 2024 inclus (décompte fixant le montant de l’impayé locatif à la somme de 2682,89 euros, arrêté à la date du 5 février 2024) sans qu’il ne soit justifié d’aucune pièce permettant d’apprécier l’augmentation du montant des provisions pour charges contractuellement prévu.

En outre, la demanderesse produit un second décompte locatif débutant au 1er janvier 2024 évoquant un loyer au titre de ce mois-ci d’un montant de 2882,97 euros ainsi qu’une provision pour charges d’un montant de 175 euros, sans qu’aucune explication ne soit apportée de ce chef et en contradiction manifeste avec les termes contractuels. En outre, le montant de la provision pour charges a été fixée à la somme de 175 euros à compter de ce mois-ci jusqu’au mois de janvier 2025 inclus, sans qu’il ne soit justifié d’aucune pièce permettant d’apprécier l’augmentation du montant des provisions pour charges contractuellement prévu.

Aussi, en l’absence de contestation par Monsieur [T] [E] relatif aux décomptes produits pour le reste, il convient de déduire de ceux-ci une somme de 420 euros au titre de la majoration des charges de 35 euros et une somme de 495 euros au titre de la majoration des charges de 45 soit une somme totale de 2803,49 euros, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [E] à payer à Madame [S] [N] la somme de 2803,49 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en théorie réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 octobre 2023.

Toutefois, au regard de ce qui précède, le commandement délivré et le décompte produit, visait une somme qui n’a pas été justifié en totalité de sorte que la clause résolutoire n’a pas pu pleinement produire ses effets.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Compte tenu du rejet de cette demande, la demande d’expulsion et ses accessoires sera également rejetée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [E], s’acquitte régulièrement du paiement de son loyer courant prévu au contrat de bail du 21 septembre 2014.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [T] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur la demande reconventionnelle formulée par Monsieur [T] [E] tendant à la délivrance des quittances de loyer

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Il en résulte donc que Madame [S] [N] est tenue de fournir à défaut de paiement intégral, un reçu attestant du paiement des loyers à Monsieur [T] [E] et sera condamnée en ce sens.

Sur les autres demandes formulées par Monsieur [T] [E]

Monsieur [T] [E] demande le remboursement de la somme de 1.600 euros qu’il aurait engagé pour le remplacement du chauffe-eau de l’appartement sans rapporter la preuve de ce paiement. Il convient donc de rejeter cette demande.

Il demande également la réalisation de travaux concernant les fenêtres de l’appartement sans rapporter la preuve de leur nécessité. Le service d’hygiène de l’Habitat et de Défense des locataires a par ailleurs constaté que les fenêtres étaient en bon état. Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [T] en réalisation de travaux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [E] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [T] [E] à payer à Madame [S] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [S] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 septembre 2014 entre Madame [S] [N] d’une part, et Monsieur [T] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9],

REJETTE la demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle formulée par Madame [S] [N] à l’encontre de Monsieur [T] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Madame [S] [N] la somme de 2803,49 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [T] [E] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [T] [E] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [S] [N] à délivrer les reçus de paiement de loyer à Monsieur [T] [E] ;

REJETTE les demandes de Monsieur [T] [E] au titre du remboursement du remplacement du chauffe-eau et de la réalisation de travaux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] à payer à Madame [S] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge