TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00052 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGCY

MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 28 Janvier 2025

contradictoire

premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ACCMF

DEFENDEUR(S) :

[R] [J] [L], [E] [Y]

expédition exécutoire

délivrée le

à Me [Localité 6] REY

copies délivrées le

à Me [Localité 6] REY

à M. [Y] et Mme [J] [L]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 28 Janvier :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 26 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 13/07/2023 et exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ACCMF

[Adresse 3]

RCS 518640222

[Localité 4],

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [R] [J] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4],

comparante,

M. [E] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4],

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2019, la SCI ACCMF, représentée par son mandataire, le CABINET CITYIA de Rambouillet a donné en location à Monsieur [Y] et Madame [J] [L] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 1 490 euros, provisions pour charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ACCMF a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 15 février 2024 un commandement visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 4 477,35 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024 signifié à l’étude, la SCI ACCMF a assigné Monsieur [E] [Y] et Madame [R] [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyersEn conséquence

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [E] [Y] et Madame [R] [J] [L] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurierVoir condamner solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [R] [J] [L] au paiement de la somme de 5 336,72 euros au titre des loyers et des charges impayés selon décompte arrêté au jour de l’assignation, quittancement du mois de mai 2024, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et des charges échus au jour de l’audience à intervenirLes voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux soit la somme de 1 619 eurosDire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieuxDire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 février 2024Les voir condamner in solidum au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileLes voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civileJuger qu’il n’a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

A l’audience du 26 novembre 2024, la SCI ACCMF représentée par Maître REDON-REY, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette locative qui s’élève au 1er novembre à 5 855,46 euros, échéance de novembre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] comparaissent. Ils exposent leur situation personnelle et sollicitent des délais de paiement. Ils souhaitent conserver le logement. Par ailleurs, ils reconnaissent l’existence de la dette locative mais disent avoir versé 3 300 euros le 14 novembre 2024.

Un rapport de diagnostic social et financier a été reçu par le greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI ACCMF justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique via la plateforme Exploc le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat de location, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux ».

Le bail conclu le 16 mai 2019 contient une clause résolutoire en son article VIII. « Clause résolutoire » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 4 477,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SCI ACCMF produit un décompte daté du 21 novembre 2024 démontrant que Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] restent lui devoir la somme de 2 555,46 euros à cette date, échéance de novembre 2024 incluse.

Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] ne contestent pas le principe de la dette et le décompte produit tient compte du règlement de 3 300 euros du 14 novembre 2024 dont ils ont fait état lors de l’audience. Ils n’ont pas contesté le surplus de la dette.

Le contrat de location prévoyant la solidarité entre les cotitulaires du bail à l’article VII. « Clause de solidarité », Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 555,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou des lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCI ACCMF que Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] avaient repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et que les 14 octobre et 14 novembre 2024, ils ont réglé les sommes de 3 500 euros et 3 300 euros qui ont permis de considérablement réduire le montant de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et de leurs déclarations à l’audience, Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront le coût de signification du commandement de payer.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ACCMF, Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2019 entre la SCI ACCMF d’une part, et Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] à verser à la SCI ACCMF la somme de 2 555,46 euros (décompte arrêté au 21 novembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 ;

AUTORISE Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 71 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI ACCMF, puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] soit condamnés solidairement à verser à la SCI ACCMF, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] à verser à la SCI ACCMF une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [J] [L] et Monsieur [E] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de signification du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Cécile TIBERGHIEN, magistrat à titre temporaire, et par M^me Edeline EYRAUD, greffière.

LE GREFFIER LE JUGE