DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

23 Mars 2026

N° RG 22/01304 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MMWZ

Code NAC : 50G

,

[Q], [F],

[D], [L] épouse, [F]

C/,

[H], [G],

[A], [G]

S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE

S.E.L.A.R.L., [W] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AGENCE DU COLISEE,

[Z], [R]

S.A. ALLIANZ IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 12 Janvier 2026 devant Stéphanie CITRAY, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur, [Q],, [C], [F] (anciennement, [K]), né le 10 Juin 1983 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

Madame, [D],, [U],, [P],, [E], [L] épouse, [F], née le 01 Avril 1985 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 1]

représentés par M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Sylvia JACK, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Monsieur, [H], [G], né le 10 Août 1978 à, [Localité 3], demeurant, [Adresse 2]

Madame, [A], [G], née le 02 Janvier 1981 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 2]

représentés par M^e Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e David DOUCERAIN, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE, immatriculée au RCS de, [Localité 5] sous le numéro 504 148 560 dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau du Val d’Oise

S.E.L.A.R.L., [W], immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 477 751 911 dont le siège social est sis, [Adresse 4], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AGENCE DU COLISEE, nommé à cette fonction selon jugement du tribunal de commerce de Pontoise en date du 8 décembre 2023

n’ayant pas constitué avocat

Maître, [Z], [R], mandataire judiciaire demeurant, [Adresse 5],

n’ayant pas constitué avocat

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au R.C.S de, [Localité 6] sous le numéro 542 110 291, dont le siège social est sis, [Adresse 6], ès qualités de garant financier et d’assureur responsabilité civile professionnelle de S.A.R.L. AGENCE DU COLISEE

représentée par M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==o0§0o==--

ASK Faits Faits_constants_et_pertinents_au_passe_compose \*, [Y] ,

[Localité 7]ass Date_assignation \*, [Y] ,

[Localité 8] Demandeur \*, [Y] ,

[Localité 9] Defendeur \*, [Y] ,

[Localité 10] But_assignation \*, [Y] ,

[Localité 11] Date-cloture-mee \*, [Y] ,

[Localité 12]aud collégiale_en_juge_rapporteur_en_juge_unique \*, [Y] ,

[Localité 7]plaid Date_audience_plaidoirie \*, [Y] ,

[Localité 7]delib Date_delib \*, [Y] ,

[Localité 7]ccdem Date-conclusions-dem \*, [Y] ,

[Localité 7]ccdef Date_conclusions_def \*, [Y]

ASK Compparties contradictoire_repute_contradictoire_par_défaut \*, [Y]

ASK Ressort "en premier_en_dernier_ressort" \*, [Y]

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] ont signé un compromis de vente, le 7 janvier 2021, avec Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] (anciennement, [K]). Le compromis de vente, établi par la SARL AGENCE DU COLISEE, a porté sur l’acquisition d’un bien immobilier situé au, [Adresse 7] à, [Localité 13], pour la somme de 200.000 €, en ce compris les frais de notaire à parfaire de 14.000 € ainsi que les frais d’agence de 6.000 €.

Le compromis de vente a comporté une condition suspensive d’obtention du prêt. La clause pénale a été fixée à la somme de 18.000 €. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 mars 2021.

Les époux, [F], estimant avoir reçu un refus de prêt, ont sollicité la restitution de leur dépôt de garantie de 10.000 €. Les vendeurs ont refusé cette restitution.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par actes en date des 17 et 21 février 2022, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] ont fait assigner Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] ainsi que la SARL AGENCE DU COLISEE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de restitution du séquestre suite à la non-obtention de leur prêt ainsi que paiement de dommages et intérêts.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte, le 20 février 2023, à l’encontre de la SARL AGENCE DU COLISEE. L’état de cessation des paiements a été fixé au 31 octobre 2022. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire, le 8 décembre 2023.

Par actes en date des 28 décembre 2023, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] ont fait assigner la SELARL V&V, en qualité d’administrateur judiciaire de la SARL AGENCE DU COLISEE, aux fins d’intervention forcée.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 18 janvier 2024.

Par actes en date des 19 et 22 mars 2024, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] ont fait assigner la SAS ALLIANZ IARD, en qualité de garant financier et assureur de responsabilité civile de la SARL AGENCE DU COLISEE, ainsi que la SELARL, [W], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL AGENCE DU COLISEE, aux fins d’intervention forcée.

Les procédures ont été jointes, par ordonnance du 23 mai 2024.

La clôture de l’instruction a été fixée au 11 septembre 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 12 janvier 2026. Le délibéré a été fixé au 16 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 23 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 février 2025 par voie électronique et le 3 avril 2025 aux parties défaillantes par commissaire de justice, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] demandent au tribunal de :

A titre principal :

Juger que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli d’elle-même ;Prononcer la caducité du compromis de vente signé le 07 janvier 2021 entre les époux, [F] et les époux, [G] ;Juger que la responsabilité de l’AGENCE DU COLISEE, des organes de la procédure collective et des époux, [G] est engagée vis-à-vis des époux, [F] ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [F] la somme de 10.000€ au titre de la restitution du dépôt de garantie ;Condamner la société ALLIANZ IARD, recherchée en sa qualité de garant financier, à verser entre les mains des époux, [F] la somme de 10.000 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;Assortir cette somme des intérêts au taux légal de l’article L. 341-35 du Code de la consommation à compter du 18 octobre 2021 ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [F] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;A titre subsidiaire, si le tribunal devait décider par extraordinaire que la condition s’est réalisée :

Juger que la responsabilité de l’AGENCE DU COLISEE, des organes de la procédure collective et des époux, [G] est engagée vis-à-vis des époux, [F] ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [F] la somme de 10.000€, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021 ;Condamner la société ALLIANZ IARD, recherchée en sa qualité de garant financier, à verser entre les mains des époux, [F] la somme de 10.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021 ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [F] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;A titre infiniment subsidiaire ;

Réduire la clause pénale à la somme de 2.000 € ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [M] KEATING et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [F] la somme de 8.000€ ;Condamner la société ALLIANZ IARD à payer entre les mains des époux, [F] la somme de 8.000 € assortie des intérêts au taux légal de l’article L. 341-35 du Code de la consommation sur la somme de 8.000 € à compter du 18 octobre 2021 ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [M] KEATING et la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir ;Ordonner au besoin la compensation des créances ;En tout état de cause :

Déclarer irrecevable et mal fondée la demande reconventionnelle formalisée par l’AGENCE DU COLISEE et non reprise par son liquidateur judiciaire ;Débouter les époux, [G] et l’ensemble des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions telles que dirigées à l’encontre des époux, [F] ;Fixer la créance des époux, [F] au passif de l’AGENCE DU COLISEE à hauteur de la somme de 50.142,20 € ;Condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [F] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum et solidairement les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laura PEREZ BONAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;Maintenir l’exécution provisoire sur les demandes des époux, [F].

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] exposent que :

La condition suspensive a défailli sans qu’aucune faute ne puisse leur être reprochée car la demande de prêt a été déposée dans un délai bref, les caractéristiques financières de la demande de prêt sont conformes aux stipulations contractuelles et le refus de financement procède d’une cause qui leur est extérieure à savoir l’organisme de cautionnement. Ils précisent que sur le plan contractuel, rien n’interdisait de demander un montant supérieur au prix d’acquisition pour y intégrer les frais de notaire ainsi que le coût des travaux. Ils ajoutent que le fait que Monsieur, [Q], [F] ait été sans emploi a été indifférent dans le refus d’obtention du prêt. Ils font valoir que le mail de refus de prêt a été notifié le 24 février 2021, soit avant la date butoir du 7 mars 2021. Ils ajoutent que les notaires respectifs ont convenu d’un commun accord que le refus par mail était suffisant.A titre subsidiaire, l’agence immobilière, en tant que séquestre, a commis une faute en consommant les fonds séquestrés. En outre, elle a spécifié dans la promesse de vente des caractéristiques de prêt dont elle savait pertinemment qu’elles ne correspondaient pas au projet des époux, [F]. Par ailleurs, elle s’est aménagée une clause pénale qui est illégale. Quant aux vendeurs, ils ont accepté par l’intermédiaire de leur notaire, le refus de prêt en date du 24 novembre 2021, avant de changer d’avis sous l’influence de la SARL AGENCE DU COLISEE. En tout état de cause, les défendeurs ont failli à leur obligation de bonne foi contractuelle en retenant sans fondement ni titre le dépôt de garantie puis en le consommant ou encore par le revirement de position des vendeurs quant au refus du prêt. La garantie financière de l’agence immobilière, qui fait l’objet d’une liquidation judiciaire, est mobilisable. L’assureur doit couvrir la responsabilité civile de l’agence immobilière car la résiliation alléguée n’a pas d’effet et elle ne prouve pas que les conditions d’exonération de sa garantie aient été communiquées à l’agence immobilière.Puisque le liquidateur judiciaire n’a pas conservé les fonds séquestrés, il engage sa responsabilité.La créance de 54.142,20 euros n’ayant jamais été contestée par le liquidateur judiciaire, ils sont fondés à solliciter son inscription au passif de l’agence immobilière. Sur les demandes formulées par la SARL AGENCE DU COLISEE, elles sont irrecevables car elles n’ont pas été reprises par le liquidateur judiciaire, et subsidiaire non fondées.Sur les demandes formulées par le vendeur, la clause pénale n’est pas due car la condition suspensive n’a pas défailli par faute des acquéreurs. A titre infiniment subsidiaire, au regard des circonstances de l’espèce, si leur faute est retenue, il y a lieu de modérer la clause pénale.

En défense : Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G]

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 26 août 2025 par voie électronique, Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] sollicitent du Tribunal de :

A titre principal :

Juger que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie en raison des fautes commises par les époux, [F] ;A titre subsidiaire :

Juger que les époux, [F] ont commis un dol lors de la conclusion de la promesse de vente ;A titre plus subsidiaire :

Juger que les époux, [F] ont manqué à leur obligation d’exécution de bonne foi des termes du compromis de vente ;En tout état de cause :

Débouter les époux, [F] de l’intégralité de leurs demandes ;Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Juger que la responsabilité contractuelle de la SARL AGENCE DU COLISEE et des époux, [F] est engagée vis-à-vis des époux, [G] ;Juger que la garantie de la Société ALLIANZ IARD est mobilisable ;Fixer la créance des époux, [G] au passif de l’AGENCE DU COLISEE à hauteur de la somme de 28.000 € ;

Condamner in solidum Monsieur, [Q], [F] et Mme, [D], [F], la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [G] la somme de 18.000€ à titre de dommages et intérêts incluant le montant du dépôt de garantie à hauteur de 10.000 euros ;Condamner in solidum Monsieur, [Q], [F] et Mme, [D], [F], la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à payer aux époux, [G] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;Assortir cette somme des intérêts au taux légal ;Condamner, in solidum Monsieur et Madame, [F] à verser aux époux, [G] la somme de 5.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner les époux, [F], la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] font valoir que :

La condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli du fait des époux, [F] qui n’ont ni justifié avoir déposé une demande de prêt, ni sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles. Ils ajoutent que le refus de prêt ne procède pas d’une cause extérieure puisqu’il est systématique que des établissements bancaires prennent des garanties lors de la souscription. En cas de refus par l’organisme de caution, la banque décide de refuser d’octroyer un prêt. Dans ces conditions, ils sont fondés à invoquer la résolution de la vente et à solliciter la condamnation des époux, [F] à leur verser le montant de la clause pénale, soit 10% du prix de vente.A titre subsidiaire, les époux, [F] engagent leur responsabilité contractuelle car Monsieur, [Q], [F] a déclaré lors de la signature du compromis qu’il exerçait un emploi alors qu’il était sans activité professionnelle. Seul le notaire des acquéreurs a considéré que le mail de refus d’obtention du prêt était suffisant. Ils ont obtenu le document officiel de la banque relatif au refus de prêt, deux mois après la date butoir. Ils expliquent avoir dû supporter deux emprunts immobiliers durant ce temps. En outre, l’immobilisation prolongée du bien a entraîné un manque à gagner locatif de 1.500 €. Ils précisent avoir dû se séparer de leur véhicule afin de faire face à ces dépenses. Enfin, ils n’ont pas pu bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière car ils n’ont pas vendu le bien dans un délai d’un an après avoir déménagé. Puisque l’agence immobilière a encaissé sur son compte courant la somme versée à titre de séquestre, cela leur a fait perdre une chance de pouvoir obtenir le versement de l’indemnité qui leur revenait.

En défense : la SARL AGENCE DU COLISEE et la SELARL, [W]

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 7 septembre 2022 par voie électronique, la SARL AGENCE DU COLISEE sollicite du Tribunal de :

Déclarer la condition suspensive d’obtention du prêt réalisée en application de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil ;A titre principal :

Condamner in solidum Monsieur et Madame, [K] à verser à l’AGENCE DU COLISEE la somme de 6.000 euros par application de la clause pénale prévue à l’acte ;A titre subsidiaire :

Condamner in solidum Monsieur et Madame, [K] à verser à l’AGENCE DU COLISEE la somme de 5.400 euros au titre de la perte de chance de percevoir les honoraires prévus à l’acte suite à la vente ;En tout état de cause,

Autoriser l’AGENCE DU COLISEE à prélever ses honoraires ou le montant des dommages-intérêts qui lui seront accordés sur les fonds séquestrés en son établissement ;Autoriser l’AGENCE DU COLISEE à remettre le solde des fonds consignés aux époux, [G] ;Débouter les époux, [K] de l’intégralité de leurs demandes ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner, in solidum Monsieur et Madame, [K] à verser à la société AGENCE DU COLISEE et aux époux, [G] la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par message adressé au greffe le 8 mars 2026, Maître, [N], [I] a indiqué qu’elle n’était plus en charge des intérêts de la SARL AGENCE DU COLISEE.

La SELARL, [W], partie défenderesse régulièrement assignée personne morale, n’a pas constitué avocat.

En défense : la SA ALLIANZ IARD

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2025 par voie électronique, la SA ALLIANZ IARD sollicite du Tribunal de :

Au titre de la garantie financière :

Donner acte à la société ALLIANZ IARD au titre de la mobilisation de la garantie financière de la société AGENCE DU COLISEE, qu’elle versera entre les mains de la partie désignée bénéficiaire de la restitution du dépôt de garantie litigieux par le Tribunal de céans, la somme sollicitée de 10.000 € et ce, sans qu’il y ait lieu de prononcer une quelconque astreinte à ce titre ;Débouter Monsieur et Madame, [Q], [F] (anciennement «, [K] ») du surplus de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, recherchée ès qualités d’ancien garant financier de la société AGENCE DU COLISEE ;Débouter Monsieur et Madame, [A], [G] du surplus de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, recherchée ès qualités d’ancien garant financier de la société AGENCE DU COLISEE ;Au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle :

Débouter les époux, [F] ,([K]) et les époux, [G] de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société AGENCE DU COLISEE ;Ce faisant,

Débouter les époux, [F] ,([K]) de leurs demandes en garantie dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, recherchée ès qualités d’ancien assureur RCP de la société AGENCE DU COLISEE ;Débouter Monsieur et Madame, [A], [G] de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, recherchée ès qualités d’ancien assureur RCP de la société AGENCE DU COLISEE ;En toutes hypothèses :

Déclarer recevable et bien fondée la société ALLIANZ IARD à opposer les limites, plafonds de garantie, ou encore les exclusions de garantie expressément stipulées à son contrat ;Débouter Monsieur et Madame, [Q], [F] ,([K]) et Monsieur et Madame, [A], [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, recherchée ès qualités d’ancien assureur responsabilité civile professionnelle de la société AGENCE DU COLISEE ;Si par impossible, Faire application de la notion de perte de chance et réduire à de plus justes proportions les demandes dirigées contre l’ancien assuré de la société concluante ;En tout état de cause :

Déclarer recevable et bien fondée la société ALLIANZ IARD à opposer le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance MULTAGIM+ n°41318954 « Option 1 », lequel est fixé au titre du risque responsabilité civile professionnelle à hauteur de 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 915,00 € et un maximum de 3.660,00 € ;Condamner Monsieur et Madame, [Q], [F] ,([K]), ou à défaut Monsieur et Madame, [A], [G], à régler à la société ALLIANZ IARD la somme 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Charles-Henri de GAUDEMONT, Avocat aux offres de droit et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA ALLIANZ IARD fait valoir que :

La SARL AGENCE DU COLISEE a adhéré, le 5 juillet 2011, au contrat MULTAGIM+. Le contrat a été résilié le 31 décembre 2022, en raison du non-paiement de la prime par l’assuré.La garantie financière couvre uniquement les fonds remis entre les mains de la personne garantie à l’occasion de son activité de gestion immobilière. Il ne lui appartient pas de décider si elle doit remettre la somme de 10.000 € aux époux, [F] ou aux époux, [G]. Les conditions pour mobiliser la garantie civile professionnelle de l’agence ne sont pas réunies. A titre subsidiaire, en cas de mobilisation de cette garantie, conformément à l’article L. 121-1 du code des assurances, elle est fondée à opposer les limites, plafonds et franchises contractuelles du contrat d’assurance.

En défense : la SELARL V&V

La SELARL V&V, partie défenderesse régulièrement assignée à personne morale n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

***

En application de l’article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

La SARL AGENCE DU COLISEE avait produit des écritures antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. La SELARL, [W], qui représente désormais la SARL AGENCE DU COLISEE concernant les instances relatives à son patrimoine, n’a pas repris les conclusions susvisées. Dans ces conditions, le tribunal n’est pas saisi par celles-ci.

***

En application de l’article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

Il apparaît que le conseil des époux, [G] a signifié ses dernières conclusions le 26 août 2025 par voie électronique. Toutefois, il ne ressort pas que ces écritures aient été signifiées aux parties défaillantes.

Dès lors, les demandes formulées à l’encontre de la SELARL, [W] et de la SELARL V&V, sont irrecevables.

Sur la caducité du compromis de vente

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304 du code civil dispose quant à lui que « la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En l’espèce, le compromis de vente signé le 7 janvier 2021 entre les époux, [F] et les époux, [G] stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 190.000 euros, sur une durée de 25 ans et à un taux maximal de 1,4%. Le compromis prévoit que cette condition doit être réalisée avant le 7 mars 2021.

Le compromis stipule également : « Il est expressément convenu entre les parties que pour être recevable, tout refus devra contenir au moins les indications suivantes : date de dépôt du dossier complet auprès de l’organisme financier, montant du prêt demandé et durée ; ce, pour chacun des organismes mentionnés aux conditions particulières.

En revanche, si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence ou tout abus du droit de l’ACQUEREUR comme en cas de comportement ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le VENDEUR pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive d’obtention du prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil ».

Il apparaît que les époux, [F] produisent un mail de la banque CAISSE D’EPAGNE, en date du 24 février 2021, selon lequel il est indiqué : « après prise en compte des nouvelles normes d’octroi de financement, notre organisme de caution a émis un refus à notre demande de financement ».

Par mail du 5 mars 2021, Maître, [V], [J], notaire de l’acquéreur, a indiqué que sa consœur lui a déclaré que la capture d’écran était suffisante et que les époux, [F] n’avaient donc pas à fournir de courrier de refus de prêt. Toutefois, d’une part, ce mail vient du notaire de l’acquéreur et n’engage en rien les époux, [G]. D’autre part, le mail de la banque ne permet de voir quelles sont les caractéristiques du prêt demandé. Dans ces conditions, il n’est pas possible de vérifier que les termes du compromis aient été respectés.

Ainsi, avant le 7 mars 2021, les époux, [F] n’ont transmis aucun refus de prêt officiel détaillant les caractéristiques du prêt demandé.

Par courriers des 6 mars 2021, les époux, [F] ont reçu un courrier officiel de leur banque leur notifiant le refus de prêt pour les sommes de 190.000 euros et 225.000 euros. Cependant, il apparaît d’une part que le courrier relatif au prêt de 190.000 euros a été antidaté. En effet, par mail du 26 mai 2021, Monsieur, [Q], [F] explique qu’il va demander à sa banque de faire une simulation de ce montant pour prouver qu’ils n’auraient pas non plus obtenu le prêt. D’autre part, le refus du prêt de 225.000 euros a été notifié aux vendeurs le 24 mai 2021, soit après la date butoir. En outre, cette demande de prêt est supérieure aux stipulations contractuelles.

Dès lors, la condition suspensive est réputée accomplie. La demande de caducité du compromis de vente des époux, [F] sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires formulées par Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F]

Sur la résistance abusive, la mauvaise foi et le dol

S’agissant des époux, [G], aucun élément de la procédure ne permet d’indiquer qu’ils ont personnellement accepté le mail de refus adressé par la banque des demandeurs. En effet, le mail produit en ce sens émane du notaire des acquéreurs et n’engage en rien les vendeurs. En outre, il ne peut leur être reproché d’avoir fait preuve de résistance abusive en refusant la restitution des fonds séquestrés, puisqu’ils étaient bien fondés à le faire.

S’agissant de la SARL AGENCE DU COLISEE, il ne peut lui être reprochée d’avoir noté dans le compromis de vente des caractéristiques du prêt dont elle aurait su qu’elles ne correspondaient pas à celles qui allaient être demandées par les acquéreurs. Les époux, [F] ont envoyé un mail à l’agence immobilière le 14 décembre 2020 indiquant qu’ils ententendaient solliciter un prêt de 220.000 euros. Toutefois, ils ont signé le compromis de vente de manière libre. Ils leur appartenaient de ne pas conclure ce contrat s’ils n’étaient pas en accord avec les termes de la condition suspensive.

En conséquence, la demande des époux, [F] de voir condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du jugement, sera rejetée.

Sur les fautes du séquestre, de l’agence immobilière ainsi que des vendeurs

En application de l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Il apparaît d’une part, que puisque les époux, [F] comme les époux, [G] revendiquaient les fonds séquestrés, l’agence immobilière n’avait pas à libérer le séquestre jusqu’à un accord amiable ou une décision de justice.

D’autre part, il résulte du mail du 1er février 2024 du mandataire judiciaire que l’agence immobilière a consommé les fonds séquestrés. Ce comportement constitue assurément une violation de son obligation principale de conserver les fonds jusqu’à restitution. Toutefois, cette faute ne cause pas de préjudice aux époux, [F] qui ne peuvent se voir attribuer cette somme compte tenu du fait que la condition suspensive n’a pas défailli.

Pour le surplus, les époux, [F] font état des mêmes moyens à l’encontre de l’agence immobilière et des époux, [G] pour alléguer de leur résistance abusive ainsi que de leur faute contractuelle. Ces moyens ne sont pas fondés, comme précédemment exposés.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande tendant à avoir engager la responsabilité de la SARL AGENCE DU COLISEE, des organes de la procédure collective, de Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] ainsi que du surplus de leurs demandes.

Sur l’inscription au passif de la SARL AGENCE DU COLISEE.

Les époux, [F] sollicitent que la somme de 50.142,20 euros soit inscrite au passif de la SARL AGENCE DU COLISEE. Cette somme comprend la restitution du dépôt de garantie (10.000 euros), les intérêts au taux légal sur cette somme (642,20 euros), une astreinte (30.000 euros), l’indemnisation pour résistance abusive (5.000 euros), les frais irrépétibles (2.500 euros) ainsi que les dépens (2.000 euros).

Il ressort du courrier du mandataire judiciaire du 30 mai 2023 que cette créance a été contestée par le débiteur, contrairement à ce qu’allèguent les époux, [F].

En tout état de cause, l’intégralité des demandes indemnitaires ayant été rejetées, cette demande d’inscription au passif ne saurait prospérer.

III. Sur les demandes indemnitaires formulées par Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G]

Sur la clause pénale

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le compromis de vente prévoit une clause pénale selon laquelle : « Si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives, l’une des parties refusait la réitération par acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit.

Toutefois la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 10% du prix principal à titre d’indemnisation de son préjudice ».

En l’espèce, il a été démontré que la condition suspensive est réputée accomplie. En outre, par mail du 5 mars 2021, Monsieur, [Q], [F] indiquait renoncer à l’achat immobilier.

Dans ces conditions, les vendeurs sont fondés à solliciter l’application de la clause pénale.

Les défendeurs justifient avoir subi des préjudices financier et moral du fait de la non-réalisation de la vente notamment par l’immobilisation prolongée de leur bien et les tracasseries causées. Toutefois, le montant de la clause pénale est excessif. Elle sera réduite à la somme de 11.000 euros afin de tenir compte des préjudices subis.

Les époux, [F] seront donc condamnés à régler cette somme.

La somme placée sous séquestre doit permettre de régler la clause pénale. Mais le fait que l’agence immobilière ait consommé la somme séquestrée constitue une faute. En effet, la somme aurait dû rester en dehors du patrimoine de la société pour permettre sa restitution, même en cas de procédures collectives. En conséquence, il convient d’inscrire la somme de 10.000 euros au passif de la SARL AGENCE DU COLISEE.

Puisque le séquestre a consommé cette somme, il convient de condamner la SA ALLIANZ IARD, en qualité de garant financier, au règlement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Les demandeurs seront déboutés de leur demande tendant au paiement par le garant financier du solde du séquestre après minoration de la clause pénale.

Sur le préjudice moral

Les défendeurs sollicitent des dommages et intérêts pour préjudice moral. Toutefois, le compromis de vente prévoit que la clause pénale indemnise le préjudice subi. De ce fait, cette clause pénale inclut l’indemnisation de l’intégralité des préjudices subis.

La demande d’indemnisation du préjudice moral sera donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Maître Charles-Henri de GAUDEMONT, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] ainsi qu’à la SA ALLIANZ IARD une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. La demande de Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DIT que le tribunal n’est pas saisi des écritures signifiées le 7 septembre 2022 par voie électronique de la SARL AGENCE DU COLISEE.

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] formulées à l’encontre de la SELARL, [W] et la SELARL V&V ;

DIT que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie en raison des fautes commises par Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande de caducité du compromis de vente signé le 7 janvier 2021 ainsi que de restitution du séquestre ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande tendant à voir condamner in solidum Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du jugement ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande tendant à avoir engager la responsabilité de la SARL AGENCE DU COLISEE, des organes de la procédure collective ainsi que de Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande tendant à la condamnation in solidum de Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G], ces deux derniers solidairement entre eux, la SELARL, [W], représentée par Me, [S], [X], [W] et la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 10.000€, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande tendant à la condamnation de la société ALLIANZ IARD, en sa qualité de garant financier, à verser entre leurs mains la somme de 10.000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021 ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande d’inscription au passif de la SARL AGENCE DU COLISEE de la somme de 50.142,20 € ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande tendant à la minoration de la clause pénale à la somme de 2.000 euros ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] à régler à Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] la somme de 11.000 euros au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] de leur demande tendant à l’indemnisation de leur préjudice moral ;

FIXE la créance de Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] au passif de la SARL AGENCE DU COLISEE à la somme de 10.000 euros, cette somme venant en déduction de la condamnation de Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD, en qualité de garant financier, à verser à Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] la somme de 10.000 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la notification de la présente décision, cette somme venant en déduction de la condamnation de Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande tendant à la condamnation de la SA ALLIANZ IARD à leur payer le solde du séquestre après minoration de la clause pénale ;

MET les dépens à la charge de Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F], qui seront recouvrés par Maître Charles-Henri de GAUDEMONT conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les sommes exposées par lui ;

DÉBOUTE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] à verser à Monsieur, [H], [G] et Madame, [A], [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [Q], [F] et Madame, [D], [L] épouse, [F] à verser à la SA ALLIANZ IARD la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 23 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY