TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00032 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVDO

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. NATIOCREDIBAIL C/ S.C.I. [L]

DEMANDERESSE

S.A. NATIOCREDIBAIL, au capital de 32.000.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 998 630 206, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 118, M^e Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619

DEFENDERESSE

S.C.I. ARBO, au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 831 332 457, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 6], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, M^e Samir KHAWAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0108

Débats tenus à l’audience du : 10 Juillet 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffière à l’audience, et Wallis REBY, Greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [L] a été créée le 28 juillet 2017 par Messieurs [J] et [W] [S] en vue d’acquérir un bien immobilier à usage d’activités, de bureaux et d’entrepôt, d’une superficie de 2301,48 m², situé [Adresse 5], partiellement loué, afin de donner à bail les surfaces non encore louées à la société EMULSAR et de poursuive les autres locations.

Pour financer cet acquisition, par acte notarié du 23 novembre 2017, modifié par avenant sous seing privé du 26 septembre 2022, la société NATIOCREDIBAIL a consenti à la SCI [L] un contrat de crédit-bail immobilier, d’une durée de 12 ans. Dans le cadre de cette opération de crédit-bail, la société NATIOCREDIBAIL a mis à la disposition du crédit-preneur, la SCI [L], un financement d’un montant 1 450 652 euros HT, en contrepartie duquel, la SCI [L] s’est engagée à régler à compter du 23 novembre 2017, 48 loyers et charges trimestriels. La sous-location de l’ensemble immobilier a été autorisée au profit de la société EMULSAR (RCS 478 425 358) 1, agréée par le crédit-bailleur en qualité de sous-locataire. Par ailleurs, la SCI [L] s’est vu accorder la faculté de lever l’option d’achat de l’immeuble, soit de manière anticipée, à compter de la 6ème année, soit au terme de la convention de crédit-bail immobilier moyennant le paiement d’une valeur résiduelle de 145.065,20 euros HT.

La société NATIOCREDIBAIL a fait délivrer à la SCI [L], selon exploit de Commissaire de justice du 19 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 janvier 2025, la société NATIOCREDIBAIL a fait assigner en référé la SCI [L] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir :

— débouter la SCI [L] de l’intégralité de ses demandes,

— constater que le contrat de crédit-bail du 23 novembre 2017, modifié par avenant du 26 septembre 2022, est résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la SCI [L] et de tous occupants de son chef, à l’exclusion des sociétés SHOGUNMOTO.COM (RCS 521 860 726), GEOTEC-BUREAU D’ETUDE DE SOLS ET FONDATIONS (RCS 778 196 501), WOODEEZ (RCS 810 145 334), AVIA ENVIRONNEMENT (RCS 810 106 104), et GROUPE ACHAT (RCS 380 752 006), qui bénéficient de baux préexistants, de l’immeuble à usage d’activités (laboratoire, production, atelier…), des locaux sis à [Adresse 7], cadastré section AL n° [Cadastre 1], lieudit « [Adresse 3] »,

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la SCI [L] des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix de la société NATIOCREDIBAIL et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la SCI [L] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 364 418,51 euros TTC, assortie des intérêts de retard non encore calculés au taux contractuel (article B.14 des conditions particulières), à compter de la date d’exigibilité de chacune des factures et ce jusqu’à parfait paiement,

— condamner la SCI [L] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de

14 431,07 euros TTC à compter du 23 février 2025 et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— en cas de délais de paiement, assortir la décision à intervenir d’une clause de déchéance du terme, en précisant qu’à défaut de paiement à bonne date, par la SCI [L], de l’une quelconque des échéances du moratoire, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement et irrévocablement exigible,

— condamner la SCI [L] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.

Elle conteste les moyens soulevés par la SCI [L].

S’agissant de la délivrance de bonne foi du commandement de payer, il ne saurait lui être reproché d’avoir envoyé les mises en demeure et délivré le commandement de payer à l’adresse du siège social de la SCI [L] telle qu’elle figure sur l’extrait Kbis de ladite société, d’autant qu’au regard des diligences entreprises par le Commissaire de justice, lors de son passage, le nom du crédit-preneur était inscrit sur la boite aux lettres et l’interphone ; qu’il ne lui revenait pas non plus de doubler ses courriers recommandés de mails ou de courriers simples, ni de faire délivrer le commandement de payer à l’adresse du domicile du gérant ou des associés, en méconnaissance des règles de signification des actes extrajudiciaires susceptible d’être sanctionnée par la nullité desdits actes.

Elle conteste également avoir délivré le commandement de payer alors qu’elle poursuivait les négociations avec la SCI [L], rappelant que les mises en demeure et le commandement de payer n’ont été adressés, à chaque fois, qu’après que le crédit-bailleur ait mis un terme aux négociations, et ajoutant que ce refus de poursuivre plus longtemps les discussions était parfaitement justifié, compte tenu d’une part, de l’incertitude pesant sur la réalisation de la vente, en second rang, de l’immeuble au profit du garage [N], et d’autre part, du montant des impayés qui ne cessaient de s’aggraver.

Elle s’oppose aux délais de paiement, rappelant que le débiteur qui a déjà obtenu des facilités de paiement de son créancier ou s’est, de fait, octroyé un délai en ne réglant pas son créancier pendant plusieurs années, doit être considéré comme de mauvaise foi et ne saurait prétendre bénéficier d’un délai de grâce ; la SCI [L] a bénéficié, non seulement de plusieurs aménagements financiers depuis 2020, mais également de très larges délais pour régulariser la situation ; par ailleurs, la SCI [L] n’apporte aucun gage de sécurité, ni aucune garantie financière permettant de considérer qu’elle serait en mesure de respecter ses

engagements.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— juger que la société NATIOCREDIBAIL a fait preuve de mauvaise foi dans le cadre de la mise en jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de crédit-bail immobilier du 23 novembre 2017 et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 novembre 2024 signifié à la requête de NATIOCREDIBAIL ne saurait produire aucun effet,

— débouter la société NATIOCREDIBAIL de toutes ses demandes,

— lui octroyer des délais de paiement de 24 mois avec une franchise de remboursement de 24 mois sur les impayés à date ainsi que sur les échéances à venir en capital, intérêts, charges, frais et accessoires,

— condamner la société NATIOCREDIBAIL à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour s’opposer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, elle soutient que la mauvaise foi du crédit-bailleur est indiscutablement caractérisée, tout d’abord en relevant que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 novembre 2024 lui a été délivré après trois mises en demeure prétendument adressées les 19 février, 24 juin et 19 septembre 2024, qu’elle n’a jamais reçues, ce dont avait parfaitement connaissance NATIOCREDIBAIL, et que le gérant, Monsieur [J] [S] et le salarié, Monsieur [W] [L], n’étaient plus présents physiquement sur les lieux depuis la liquidation judiciaire de la société EMULSAR en mars 2020.

Elle relève ensuite qu’à l’époque de l’envoi des mises en demeure et de la signification du comandement de payer visant la clause résolutoire, elle échangeait régulièrement avec le service de négociation amiable de NATIOCREDIBAIL en vue de trouver une issue amiable au moyen de la vente de l’immeuble, alors même que NATIOCREDIBAIL prétend contester, contre l’évidence même, le fait qu’elle poursuivait les négociations avec la SCI [L] à la date de délivrance du commandement de payer ; elle souligne notamment qu’il est avéré que le 21 octobre 2024, soit mois d’un mois avant la délivrance dudit commandement, elle avait informé la société NATIOCREDIBAIL de la rédaction en cours d’une promesse de vente entre leur notaire et le notaire de Monsieur [N] ; la société NATIOCREDIBAIL n’a jamais signifié à la SCI [L], préalablement à la délivrance du commandement de payer, la fin des négociations amiables ; la déloyauté de la société NATIOCREDIBAIL est d’autant plus caractérisée que les démarches en vue de la vente de l’immeuble étaient sur le point d’aboutir.

Elle sollicite subsidiairement l’octroi de délais de paiement, faisant valoir qu’elle a continué à apurer partiellement sa dette et multiplié, depuis plus de deux ans, les démarches en vue de vendre l’immeuble et désintéresser ainsi le crédit-bailleur, et soulignant qu’à l’inverse la société NATIOCREDIBAIL est un établissement de crédit et que le recouvrement de sa créance n’est nullement menacé puisque la valeur vénale de l’immeuble couvre largement le montant de sa créance.

Il sera renvoyé aux conclusions développées respectives des parties pour un plus ample exposé des moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, aux termes du contrat de crédit-bail immobilier (article A.10.2 – Résiliation à la demande du Crédit-Bailleur du contrat de crédit-bail), « A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou à défaut notamment de l’exécution de l’une quelconque des clauses ou obligations résultant du présent

Contrat et après quinze jours à compter d’un commandement de payer ou d’une mise en demeure, adressée par acte extra-judiciaire, resté sans effet et exprimant la volonté du Crédit-Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le crédit-bail sera résilié immédiatement sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. (…) Le Crédit-Preneur et/ou tout occupant de son chef devront libérer les lieux dès la date de prise d’effet de la résiliation du Contrat. S’il s’y refuse, il pourra y être contraint par simple ordonnance de référé. En ce cas, le Crédit-Preneur et/ou tout occupant de son chef, devront acquitter et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, une

indemnité d’occupation calculée conformément aux dispositions du 5°) de l’article A.10.1 jusqu’à la libération effective des lieux. »

Il n’est pas contesté qe la crédit-bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 19 novembre 2024 que la crédit-preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré de mauvaise foi est privé de tout effet. A l’inverse, la bonne foi du débiteur est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

La bonne foi du bailleur s’apprécie au moment de la délivrance du commandement. L’existence de manœuvres déloyales doit être caractérisée. La simple mise en œuvre des stipulations conventionnelles ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. L’attitude du bailleur est sanctionnée dès lors qu’elle révèle que sa volonté réelle est étrangère aux motifs visés au commandement.

En l’espèce, il apparaît que la délivrance du commandement de payer (remise à étude) à l’adresse de la SCI [L] [Adresse 4], telle que mentionnée sur l’extrait Kbis de cette société, et confirmée par le Commissaire de justice qui indique que le nom est inscrit sur la boîte aux lettres et que les services de la Poste confirment la distribution du courrier à cette adresse, est régulière, de sorte qu’aucune mauvaise foi du crédit-bailleur ne peut être retenue.

Par ailleurs, les démarches entreprises par la SCI [L] en vue d’une vente de l’immeuble aux fins d’apurement de la dette ne font pas obstacle à la délivrance par la crédit-bailleresse d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le refus de la société NATIOCREDIBAIL de cette proposition d’apurement de la dette, en raison notamment des aléas et des incertidudes en résultant, ne caractérise pas la mauvaise foi de la crédit-bailleresse.

Dès lors, le présent commandement de payer, délivré dans les formes contractuelles prévues ci-dessus étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit quinze jours après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la SCI [L] à payer à la société NATIOCREDIBAIL à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu également de condamner la SCI [L] à payer à la société NATIOCREDIBAIL la somme provisionnelle de 354 519,62 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus (déduction faite d’indemnités de retard et divers frais de gestion), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SCI [L] ne présente aucune garanties sérieuses de solvabilité. Outre qu’elle reconnaît elle-même qu’elle ne peut faire face aux échéances de prêt, ses démarches, inscrites dans la durée, aux fins de vente du bien immobilier ne présentent aucune garantie d’aboutir dans un délai raisonnable.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail du 23 novembre 2017 et la résiliation de ce crédit-bail à la date du 5 décembre 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef, à l’exclusion des sociétés SHOGUNMOTO.COM (RCS 521 860 726), GEOTEC-BUREAU D’ETUDE DE SOLS ET FONDATIONS (RCS 778 196 501), WOODEEZ (RCS 810 145 334), AVIA ENVIRONNEMENT (RCS 810 106 104), et GROUPE ACHAT (RCS 380 752 006), des locaux loués, sis [Adresse 5],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SCI [L] à payer à la société NATIOCREDIBAIL à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la SCI [L] à payer à la société NATIOCREDIBAIL la somme provisionnelle de 354 519,62 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Condamnons la SCI [L] à payer à la société NATIOCREDIBAIL la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI [L] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY