Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BIGUENET-MAUREL

1 EXP M^e LATTY

1 EXP M^e GAMBINI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/286

N° RG 22/04564 – N° Portalis DBWQ-W-B7G-O3PF

DEMANDERESSES :

S.A. PENTAGONOS, société de droit suisse inscrite au registre du commerce et des sociétés du canton de NIDWALDEN, dont le siège social est sis Fischergasse 1 CH – 6332 STANSSTAD (NW) SUISSE, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, domicilié es-qualité audit siège

Société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL, société de droit italien enregistrée sous le numéro 00910500065 au répertoire du commerce et des sociétés d''Alessandria (Italie), dont le siège social est situé à CASALE MONFERRATO (AL) Via Don Minzoni SNC Cap 15033, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualité audit siège

représentées par Maître Cecile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété 2 CROISETTE, sis 2 Boulevard de la Croisette à CANNES (06400) représentée par son syndic en exercice le cabinet LMI – LA MISSION IMMOBILIERE, immatriculé au RCS d’ANTIBES sous le n° 852 901 743, dont le siège social est à ANTIBES (06600) – 3 avenue du Grand Cavalier, lui-même pris en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège

SARL LA MISSION IMMOBILIÈRE, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° 852 901 743, dont le siège social est à ANTIBES (06600) – 3 avenue du Grand Cavalier, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège

représentéspar Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

PARTIES INTERVENANTES

S.A.R.L. JOSC 2, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 878 343 136 dont le siège social est 152 rue de Londres – 59420 MOUVAUX, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège.

S.A [R], immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 783 788 581 dont le siège social est 152 rue de Londres – 59420 MOUVAUX, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège.

représentéespar Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 02 mai 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

La société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL sont copropriétaires au sein de la résidence sise 2 boulevard de la Croisette à Cannes.

Par exploit d’huissier en date du 8 septembre 2022, la Société PENTAGONOS et la SARL IMMOBILIARE CONCORDIA ont attrait le Syndicat des copropriétaires de la résidence 2 CROISETTE devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE statuant au fond, aux fins de voir :

— A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que la vérification des pouvoirs n’est pas intervenue et que le procès-verbal du 17 juin 2022 comporte en ce qui concerne la présence des copropriétaires une nullité,

En conséquence :

JUGER que ‘assemblée générale du 17 juin 2022 de la résidence << Le 2 Croisette ›› est frappée de nullité en sa totalité et PRONONCER SA NULLITE

JUGER que tous les appels de fonds émis pour les résolutions visées à l’assemblée générale du 17 juin 2022 sont frappés de nullité ET PRONONCER LEUR NULLITE.

JUGER que la responsabilité du syndic LA MISSION IMMOBILIERE est engagée.

CONDAMNER le syndic LA MISSION IMMOBILIERE à rembourser à la société IMMOBILIARE CONCORDIA et à la société PENTAGONOS tous les appels de fonds émis au titre de l’assemblée générale annulée et réglés par la société IMMOBILIARE CONCORDIA ET PENTAGONOS.

CONDAMNER le syndic LA MISSION IMMOBILIERE à payer la somme de 1.000 euros à la société IMMOBILIA CONCORDIA au titre du préjudice moral en raison de la rédaction de la résolution Point 30 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que les résolutions suivantes, votées en assemblée générale du 17 décembre 2021, sont nulles, de nul effet et PRONONCER LEUR NULLITE :

Résolution Point 14 : A la demande de la SCI BVEII Cannes properties et à la société « Les 24 marches ›› (et à toutes sociétés qu’elle se substitueraient en qualité de copropriétaires des lots concernés) demande d’autorisation à réaliser des travaux de création de trémies au niveau du plancher R+]

Résolution Point 15.' A la demande de la SCI BVEII Cannes properties et à la société Les 24 marches (et à toutes sociétés qu’elle se substitueraient en qualité de copropriétaires des lots concernés) demande d’autorisation de réaliser des travaux de confortement de la structure des planchers existant

Résolution Point 16.° A la demande de la SCI BVEII Cannes properties et à la société Les 24 marches (et à toutes sociétés qu 'elle se substitueraient en qualité de copropriétaires des lots concernés) demande a’ 'autorisation de réaliser des travaux de confortement de la structure des planchers existant

Résolution Point 17 : A la demande de la SCI BVEII Cannes properties et à la société Les 24 marches (et à toutes sociétés qu elle se substitueraient en qualité de copropriétaires des lots concernés) demande d’autorisation de réaliser des travaux consistant à remplacer et modifier (le cas échéant) les menuiseries extérieures du niveau R+] de ses locaux de confortement de la structure des planchers existant

Résolution Point 18 : Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la réfection du réseau Eau Froide Sanitaire de la résidence. Attention pour des raisons sanitaires ces travaux sont obligatoirement à réaliser. Il n’y aura donc pas de vote sur la faisabilité mais uniquement sur le budget et le financement des travaux à exécuter.

Résolution Point 19 : Décision d’engager le bureau d 'étude MARINO & ASSOCIES afin d’effectuer la consultation auprès des entreprises et pour le suivi technique des travaux

Résolution Point 20 : Honoraires de gestion travaux syndic

Résolution Point 21 : Travaux obligatoires d 'étanchéité du toit-terrasse dessus appartement 70, mode de financement. Devis [N]. Attention la mise hors d’eau d 'une habitation est une obligation. De ce fait les travaux sont obligatoirement à réaliser. Il n’y aura donc pas de vote sur la faisabilité mais uniquement sur le budget et le financement des travaux à exécuter.

Résolution Point 22 : Travaux obligatoires d’étanchéité du toit terrasse dessus appartement 70, travaux supplémentaires

Résolution Point 23 .' Travaux obligatoires d 'étanchéité du toit-terrasse dessus appartement 70, choix maitrise d 'œuvre Devis M [K] 5,5% HT

Résolution Point 24 .' Travaux obligatoires d 'étanchéité du toit-terrasse dessus appartement 70, choix bureau de contrôle

Résolution Point 25 : Travaux obligatoires d 'étanchéité du toit-terrasse dessus appartement 70, Assurance Dommage Ouvrage

Résolution Point 26 .' Honoraires de gestion travaux syndic

Résolutions Point 29 et Point 29+ : A la demande de la SA SOPARIM et de la sté JOSC 2, demande d’autorisation pour le prolongement de l 'escalier et de l 'ascenseur principal de l 'immeuble afin de desservir la terrasse au niveau du 6ème étage

Résolution Point 30 .' A la demande de la société JOSC 2, décision de prendre un architecte pour la rénovation des parties communes. M. [K]

Résolution Point 31 : Décision d 'effectuer les travaux de rénovation des parties communes intérieures sur la base du projet de M. [K]

Résolution Point 32 : Travaux de rénovation des parties communes, choix de maitrise d 'œuvre (Devis M [K] 12% HT des travaux)

Résolution Point 33 : Honoraires de gestion travaux syndic

Résolution Point 35 : A la demande de la sté JOSC 2, demande d’autorisation en remplacement du jacuzzi et du jardin suspendu existants, d 'aménager un jacuzzi de 7, 00 x 2, 00

Résolution Point 36 : A la demande de la sté JOSC 2, demande d 'autorisation de relier entre eux les planchers hauts des édicules par ossatures bois comme indiqué sur le planjoint

Résolution Point 37 : A la demande de la sté JOSC 2, demande d’autorisation de poser un garde-corps sur les édicules qui sera translucide mais recouvert de feuillage côté terrasse mitoyenne

Résolution Point 38 : A la demande de la sté [R], demande d’autorisation pour l’installation d’un bloc de climatisation sur le plancher ou le mur de la cour intérieur.

Résolution Point 39 : Décision d’effèctuer les travaux de ravalement des façades de la résidence -ROBAT

Résolution Point 40 : Dans le cadre du ravalement des façades de la résidence, décision de prendre un architecte pour la maîtrise d’œuvre

Résolution Point 41 : Dans le cadre du ravalement des façades de la résidence, décision de prendre un architecte pour la déclaration préalable concernant la création d 'un habillage des blocs clims sous accord de l’ABF.

Résolution Point 42 : Dans le cadre du ravalement des façades de la résidence, décision de souscrire une assurance DOMMAGE OUVRAGE

Résolution Point 43 : Honoraires de gestion travaux du syndic

JUGER que TOUS LES APPELS DE FONDS pour chacune des résolutions frappées de nullité sont nuls et de nul effet et PRONONCER LEUR NULLITE.

JUGER que la responsabilité du syndic LA MISSION IMMOBILIERE est engagée et par voie de conséquence :

*CONDAMNER le syndic LA MISSION IMMOBILIERE, au titre de chacune des résolutions annulées, à rembourser à la société IMMOBILIARE CONCORDIA et à la société PENTAGONOS tous les appels de fonds réglés par les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA ET PENTAGONOS ;

*CONDAMNER le syndic LA MISSION IMMOBILIERE à payer la somme de 1.000 euros à la société IMMOBILIA CONCORDIA au titre du préjudice moral en raison de la rédaction de la résolution Point 30 ;

*CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA

RÉSIDENCE DU 2 CROISETTE et la société LA MISSION IMMOBILIERE à payer chacun à la société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL la somme de 5.000 € et à la société PENTAGONOS SA et la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

DU 2 CROISETTE à la remise en état des lieux sous astreinte :

> Pour la résolution point 14 sous astreinte d’un montant de 500 € par jour et par trémies illégalement créées,

> Pour la résolution point 15 sous astreinte d’un montant de 500 € par jour et par murs porteurs illégalement modi és,

> Pour la résolution point 16 sous astreinte d’un montant de 500 € par jour pour les travaux de confortement de la structure des planchers existant illégalement effectués,

> Pour la résolution point 17 sous astreinte d’un montant de 100 € par menuiseries extérieures du niveau R+1 illégalement modi ées,

> Pour les résolutions Point 29 et Point 29+ sous astreinte de 500 € par jour pour le prolongement de l’escalier et de 500 € par jour pour le prolongement de l’ascenseur principal illégalement effectués,

> Pour la résolution Point 35 sous astreinte de 500 € par jour pour l’installation du jacuzzi et de 500 € par jour pour l’installation du jardin suspendu illégalement réalisées,

> Pour la résolution Point 36 sous astreinte de 1.000 € par jour pour les planchers hauts reliés au moyen d’édicules par ossatures bois illégalement réalisés

> Pour la résolution Point 37, sous astreinte de 50 € par jour pour la pose d’un garde-corps sur les édicules illégalement réalisée,

> Pour la résolution Point 38, sous astreinte de 50 € par jour pour l’installation d’un bloc de climatisation sur le plancher ou le mur de la cour intérieur illégalement réalisée.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE DU 2 CROISETTE à payer à la société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et la société PENTAGONOS SA la somme de 5.000 € chacune au titre de l’ article 700 du CPC.

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DU 2 CROISETTE aux entiers dépens avec distraction au pro t de M^e BIGUENET-MAUREL pour ceux dont elle aurait fait l’avance ;

JUGER que la société IMMOBILIARE CONCORDIA SRL et la société PENTAGONOS SA seront dispensées, même en l’absence de demande de leur part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

DIRE n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, les requérantes ont maintenu leurs prétentions.

*****

Par des écritures récapitulatives en réplique signifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, le Syndicat de la copropriété 2 CROISETTE sollicite de la présente juridiction de voir :

« A TITRE PRINCIPAL

JUGER que l’Assemblée Générale du 17 juin 2022 n’est pas entachée de nullité en son entier les présents et représentés étant parfaitement identifiables, la feuille de présence comportant l’adresse des copropriétaires ayant été communiquées et les pouvoirs ayant été vérifiés.

DEBOUTER les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA et PENTAGONOS de leur demande tendant à l’annulation en son entier de l’Assemblée générale du 17 juin 2022.

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que les résolutions 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 29 +, 30, 31, 32, 33, 35,

36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 et 43 ne sont pas irrégulières.

DEBOUTER les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA et PENTAGONOS de l’intégralité de leurs prétentions.

EN TOUTE HYPOTHESE

JUGER que la société LA MISSION IMMOBILIERE n’a pas engagé sa responsabilité.

JUGER que la société PENTAGONOS ne s‘est pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété depuis le mois d’avril 2022.

LA DEBOUTER de ses demandes de remboursement des appels de fonds.

LA DEBOUTER de toute demande indemnitaire.

Est-ce que la société IMMOBILIARE CONCORDIA est à jour du paiement des charges ?

CONDAMNER, in solidum, les sociétés IMMOBILIARE CONCORDIA et PENTAGONOS qui font preuve d’un véritable acharnement procédural et paralysent le fonctionnement de la copropriété en s’opposant à tous travaux au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

LES CONDAMNER chacune à payer la somme de 3.000 € au Syndicat des Copropriétaires de la résidence LE 2 CROISETTE et la somme de 3.000 € à la société LA MISSION IMMOBILIERE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens. »

*****

Aux termes des conclusions en date du 8 janvier 2025, la société à responsabilité limitée JOSC 2 et la Société Anonyme [R] sont intervenues volontairement. Par des écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, elles sollicitent du présent Tribunal de :

« RECEVOIR la Société JOSC 2 et la Société [R] en leur intervention volontaire et les DECLARER bien fondées

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture survenue le 2 mai 2025 en l’état des conclusions des sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA signifiées le 30 avril 2025

A titre principal,

JUGER que l’assemblée générale du 17 juin 2022 n’est pas entachée de nullité, la feuille de

présence étant régulière et les pouvoirs vérifiés,

DEBOUTER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA de leur demande tendant à voir annuler l’assemblée générale du 17 juin 2022 dans son ensemble

A titre subsidiaire,

JUGER que les résolutions 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 29+, 30, 31, 32, 35, 36, 37 et 38 ne sont pas irrégulières

DEBOUTER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA de leur

demande tendant à voir annuler les résolutions 21, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 29+, 30, 31, 32, 35, 36, 37 et 38

DEBOUTER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA de l’ensemble de leurs prétentions, fins et moyens.

En tout état de cause,

CONDAMNER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA à payer à la Société JOSC 2 et [R] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA aux entiers dépens. »

*****

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé des moyens étayant leurs prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2025, le Juge de la mise en état a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 2 mai 2025 et les plaidoiries à l’audience du 20 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du Code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Les parties intervenantes volontaires sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture et l’admission des actes notifiés après le 2 mai 2025.

La nécessité d’assurer le respect du principe du contradictoire lorsque des conclusions sont notifiées après la clôture constitue une cause grave au sens de l’article précité.

En conséquence, sera prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture ; la présente procédure sera à nouveau clôturée au jour de l’audience des plaidoiries, avant les débats.

Sur l’intervention volontaire des sociétés JOSC 2 et [R] :

Selon l’article 325 du Code de procédure civile, « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

Aux termes de l’article 329 dudit code, « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

Il résulte de l’article 330 du même code que « l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ».

En l’espèce, la SARL JOSC 2 et la SA [R], toutes deux copropriétaires au sein de la copropriété 2 CROISETTE, ont intérêt à intervenir volontairement à la présente procédure. Leur intervention volontaire respective sera donc accueillie.

Sur la demande principale en nullité de l’assemblée générale :

Les requérantes sollicitent à titre principal la nullité intégrale de l’assemblée générale en date du 17 juin 2022.

Il est constant que l’annulation d’une assemblée générale en entier constitue un événement lourd et grave pour la copropriété, si bien que les causes d’annulabilité ne sauraient être celles de tout motif invoqué mais celles qui tiennent à l’inobservation grave d’une règle relative à l’organisation de l’assemblée générale ou à la violation de formalités légales impératives dûment prévues par la loi du 10 juillet 1965 en tant qu’elles protègent chacun des copropriétaires dans son droit fondamental à :

être convoqué régulièrement, sauf urgence, dans les délais prévus par l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 ;être convoqué par un syndic dont le mandat n’a pas expiré faute de renouvellement ;être convoqué sans cause d’erreur dans « l’indication des lieu, date et heure de la réunion », conformément à l’article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 ;ne déplorer aucune absence ou irrégularité de la désignation d’un président de séance, ni déplorer le cumul irrégulier des postes de secrétaire et de président de séance ;ce qu’il y ait application de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;ce qu’il n’y ait pas participation irrégulière d’un mandataire au vote des résolutions en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;ce qu’il n’y ait pas participation irrégulière d’une personne convoquée alors qu’elle n’est pas copropriétaire ;ce qu’il n’y ait pas dépassement du nombre de mandats ou de voix par un mandataire, conformément aux dispositions précitées de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;ce qu’il n’y ait pas d’irrégularité grave et répétée dans la computation des voix, susceptible de laisser raisonnablement considérer que c’est l’issue de toutes les délibérations qui en a été nécessairement affectée.

En l’espèce, les requérantes fondent leur demande de nullité de l’assemblée générale querellée en son entier sur plusieurs motifs, qui seront examinés consécutivement.

Sur la feuille de présence tenue en contradiction avec les textes :

Selon l’article 14 du décret du 17 mars 1967 :

« Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil. »

Les requérantes font tout d’abord valoir que la feuille de présence communiquée par le syndic ne revêt pas les adresses des copropriétaires et ne répond ainsi pas aux exigences du texte susvisé.

Toutefois, ainsi que le relèvent les défendeurs, la pièce n°3 communiquée par le Syndicat de la copropriété 2 CROISETTE mentionne bien les adresses de chacun des copropriétaires, contrairement à la pièce n°5 communiquée par les requérantes.

Sans qu’il ne soit nécessaire de déterminer qui est à l’origine de cette occultation des adresses sur la feuille de présence produite par les requérantes, force est de constater que la feuille de présence tenue lors de l’assemblée générale querellée comprend bien les adresses des copropriétaires.

Ce moyen ne sera donc pas retenu.

Dans un second temps, les requérantes soutiennent que la feuille de présence NE mentionne pas l’adresse des mandataires désignés, en méconnaissance de l’obligation légale qui impose leur identification complète.

Il est constant que la feuille de présence de l’assemblée générale querellée mentionne le nom mais non le domicile des différents mandataires désignés.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que la feuille de présence est régulièrement tenue lorsqu’elle contient des éléments suffisants pour identifier les copropriétaires qui ont assisté à l’assemblée générale ou qui y ont été représentés (Civ. 3e, 7 déc. 1971).

En l’occurrence, la feuille de présence mentionne le nom et la signature des mandataires choisis par chaque copropriétaire, ce qui permet sans difficulté d’identifier les copropriétaires ayant été représentés à l’assemblée générale litigieuse.

Cet argument s’avère donc également inopérant.

Sur l’absence de vérification des pouvoirs :

Selon les requérantes, la vérification des pouvoirs constitue une formalité substantielle qui doit être réalisée par et sous la responsabilité du syndic, du président élu et des scrutateurs, au visa combiné des articles 22 de la loi du 10 juillet 1965 et 15 du décret du 17 mars 1967. Elles affirment que cette formalité n’a pas été respectée, ce qui justifierait l’annulation de l’assemblée générale.

Au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, la délégation du droit de vote d’un copropriétaire à un mandataire ne peut résulter que d’un écrit, ce qui exclut l’existence d’un mandat apparent. (Civ. 3e, 19 juill. 1995.)

Le syndicat produisant le pouvoir établi par un copropriétaire, portant le nom et la signature du mandataire et qu’il est en outre établi que ce dernier avait signé la feuille d’émargement en face de son nom et de celui de son mandant, une Cour d’appel a pu retenir que les moyens électroniques permettant l’envoi immédiat de documents signés, le document produit et la signature du mandataire sur la feuille de présence démontrent la réalité du pouvoir attribué à ce dernier (Civ. 3e, 9 sept. 2014).

En l’espèce, force est de constater que :

les pouvoirs donnés par les copropriétaires représentés sont produits aux débats et signés par leur mandant respectif, les mandataires sont identifiés et ont voté los de l’assemblée générale au nom de leurs mandants, les attestations du président du bureau et du scrutateur confirment que la vérification des pouvoirs a été réalisée par leurs soins, Si un copropriétaire peut demander à ses frais la délivrance d’une copie de la feuille de présence ainsi que l’ensemble des pouvoirs si sa réclamation n’est pas abusive et est fondée sur un intérêt litigieux, il n’est en revanche prévu par aucune disposition de la loi que ces documents soient annexés au procès-verbal. (CA Paris, 29 sept. 1997).

Au regard de ces éléments, la demande de nullité de l’assemblée générale sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’illogisme et l’irrégularité rédactionnelle du procès-verbal du 17 juin 2022

Les requérantes exposent qu’il existe des incohérences sur le procès-verbal d’assemblée générale, qui annonce que les copropriétaires présents étaient au nombre de trois représentant 367/10.000èmes ; ce qui est faux puisque ce chiffre représente en réalité les tantièmes appartenant aux trois votants par correspondance.

Elles soutiennent que ces erreurs ne leur permettent pas de vérifier qui était présent, en quelle qualité, et qui a pu valablement voter à l’assemblée générale.

En réplique, le Syndicat de la copropriété 2 CROISETTE rétorque que si le procès-verbal indique par erreur que les présents étaient au nombre de trois, il y est précisé que les trois SCI concernées ont voté par correspondance, sans qu’aucun doute ne puisse subsister puisque le procès-verbal ajoute la liste des 13 copropriétaires représentés.

Le Tribunal se range à cette analyse. Il ne peut être sérieusement affirmé que cette erreur de plume, somme toute minime, invalide le procès-verbal de l’assemblée générale dans son ensemble ; puisqu’il est précisé dans le procès-verbal qu’aucun copropriétaire n’était sur place ni en visioconférence, les trois copropriétaires mentionnés comme présents étant bien indiqués comme votant par correspondant, ce qui ne modifie donc en rien le calcul du nombre de voix pour les votes, qui s’avère exact.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de nullité de l’assemblée générale dans son entier telle que soutenue par les requérantes.

Sur les demandes subsidiaires de nullité de certaines résolutions de l’assemblée générale du 17 juin 2022 :

Sur la résolution n°14 :

Sur l’absence de qualité pour demander la mise à l’ordre du jour de la question :

Les requérantes soutiennent que la société LES 24 MARCHES, qui n’est plus copropriétaire depuis le 1er décembre 2021 après avoir cédé ses lots à la société LE MAGASIN, n’avait pas qualité pour demander l’autorisation de travaux telle que formulée dans la résolution.

Il convient toutefois de relever que la résolution indique clairement que cette demande est effectuée à la fois par la SCI BVEII CANNES PROPERTIES et à la société « Les 24 marches » (et à toutes sociétés qu’elles se substitueraient en qualité de copropriétaires des lots concernés).

Par conséquent, la résolution ne peut être affectée de nullité à ce titre.

Sur le défaut d’information des copropriétaires au sujet des travaux :

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 1er juin 2020 au 18 juin 2025 et par conséquent au présent litige, énonce que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment :b)L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »L’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au présent litige, prévoit par ailleurs que « Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. »

L’article 11-3 du même décret énonce que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi. »

Les requérantes font valoir que les travaux sollicités ne sont pas correctement explicités, les plans produits étant illisibles et ne permettant pas de vérifier la nature réelle des travaux.

Elles appuient leur argumentation sur les dispositions des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967.

Selon la jurisprudence, il est indispensable de notifier le projet de résolution au plus tard en même temps que l’ordre du jour, sans toutefois qu’il ne soit nécessaire de notifier les conditions essentielles du contrat prévues à l’article 11-3o, puisque le syndicat ne conclut lui-même aucune convention, les travaux étant pris en charges par les copropriétaires à l’initiative du projet de résolution.

Le projet de résolution doit être suffisamment précis sur le plan technique pour permettre une délibération, en pleine connaissance de cause, sur les incidences de l’autorisation, contenir les indications relatives à la nature des travaux et aux modalités techniques de réalisation, et fournir aux copropriétaires des renseignements utiles et suffisants pour décider lors du vote.

Il incombe au demandeur de produire un dossier technique complet (plans et documents nécessaires) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation, afin de vérifier si l’opération respecte les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires. (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, n° 09-15.002).

Ne peut alors qu’être annulée l’ autorisation accordée lorsque, compte tenu de la nature des travaux à entreprendre, l’information donnée aux copropriétaires avant le vote était insuffisante quant aux modalités de réalisation et aux conséquences de l’intervention sollicitée par le requérant, l’assemblée n’ayant pas été mise en mesure de délibérer et de décider en toute connaissance de cause d’autoriser les travaux en conformité avec l’intérêt collectif ( CA Paris, pôle 4, ch. 2, 18 déc. 2019, n° 16/09628 : JurisData n° 2019-025112 ).

En revanche, le copropriétaire qui demande à l’assemblée générale une autorisation pour effectuer des travaux affectant les parties communes n’est pas tenu, aux termes de l’ article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 , de produire un devis ou tout autre document contractuel ( CA Versailles, 4e ch., 2e sect., 26 févr. 2020, n° 17/08344 ).

En l’occurrence, les sociétés BVEII et LES 24 MARCHES (cette dernière ensuite substituée par l’acquéreuse de son lot) ont exposé en détail la teneur des travaux envisagés, qui « consistent en la fusion de locaux en verticalité par la création d’un escalier et le prolongement de l’ascenseur. »

Les copropriétaires demandeurs des travaux ont joint à leur projet de résolution :

un descriptif détaillé des travaux comprenant les plans y afférant, un rapport de faisabilité structurelle réalisé par l’entreprise Conceptions Etudes Bâtiments en date du 4 août 2021, une note préalable du bureau de contrôle QUALICONSULT daté du 5 novembre 2021.

L’ensemble de ces éléments permettaient aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause sur l’autorisation à accorder au titre des travaux sollicités portant notamment sur les parties communes. Il ne peut donc être prononcée la nullité de la résolution sur ce motif.

Sur l’absence de l’architecte de la copropriété pour les travaux

Les demanderesses font valoir que le règlement de la copropriété prévoit en son article 6 qu’en cas de percement de gros de refend pour un aménagement intérieur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance du syndic et de l’architecte de la copropriété.

En l’occurrence pour l’heure, les travaux n’ont pas débuté, et il ne peut donc être prononcé la nullité de la résolution querellée sur ce fondement.

Sur la solidité de l’immeuble :

L’article 6 du règlement de la copropriété énonce en outre que chacun des copropriétaires « aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d’en jouir et d’en disposer comme des choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments. »

En l’espèce, les requérantes soutiennent que le percement de deux trémies entre les rez-de-chaussée et le 1er étage, dans un immeuble qui en compte cinq, peut affecter la solidité de l’édifice, sans toutefois le démontrer et alors même que l’étude de faisabilité structurelle jointe au projet de résolution n’indique aucun risque à ce titre.

Ce moyen ne sera donc pas retenu.

Sur la réunion de lots en violation du règlement de copropriété :

Les requérantes exposent qu’il ne peut y avoir réunion de lots appartenant à deux copropriétaires différents sans modification concomitante de l’état descriptif de division.

L’article 26 du règlement de la copropriété prévoit que :

« Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division. En cas de réunion de plusieurs lots pour former un lot unique, l’acte modificatif pourra attribuer à ce dernier un nouveau numéro. »

En vertu de l’article 71-6 du décret n° 55-1350, 14 oct. 1955, toute modification, soit de l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif. L’acte modificatif doit rectifier, suivant le cas, la désignation de l’ensemble de l’immeuble ou le numérotage des lots.

Cependant, en vertu d’une jurisprudence constante, (Cass. 3e civ., 8 juill. 1992, n° 90-11.578), l’état descriptif de division est un document qui détermine, localise et identifie les lots en tant qu’immeuble ou fractions d’immeubles, objet d’un droit de propriété, et qui, ne présentant pas de caractère contractuel, n’a pas à être soumis à l’assemblée générale.

L’état descriptif de division, simple document technique dressé pour les besoins de la publicité foncière n’a pas de valeur contractuelle ; seul le règlement de copropriété peut déterminer les droits et obligations de chacun.

En l’occurrence, il n’est pas prévu par le règlement de copropriété que la modification de l’état descriptif de division s’effectue par un vote en assemblée générale, les copropriétaires concernés pouvant faire établir l’acte modificatif de l’état descriptif de division pour les besoins de la publicité foncière, sans demander pour cela l’autorisation de l’assemblée générale.

Par conséquent, la résolution n°14 ne pourra pas non plus être annulée sur ce fondement.

Sur le non-respect de la destination des lots :

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA font valoir que si le lot n°27 au 1er étage (objet des travaux) est un appartement à usage mixte, il n’en est pas de même du lot n°26, destiné uniquement à l’habitation selon le règlement de copropriété.

Or, la demande de travaux soutenue par les sociétés BVEII et 24 MARCHES porte sur la création de deux trémies pour un escalier et un ascenseur et a pour effet de transformer le lot n°26 de la copropriété en une boutique dans le prolongement du rez-de-chaussée, conduisant ainsi à la modification des lots et portant atteinte à la destination de l’immeuble, dont les étages sont affectés d’une clause de destination exclusivement bourgeoise, toute activité commerciale y étant prohibée.

Lors des travaux préparatoires à la loi du 10 juillet 1965 sus visée, la destination de l’immeuble a été définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques ou de situation de l’immeuble et de la situation sociale de ces occupants.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent de définir la vocation d’origine de l’immeuble. Ainsi, la situation de l’immeuble dans un quartier très résidentiel ou au contraire plus modeste, constituera un élément essentiel de sa destination.

Il convient de distinguer la détermination de l’affectation d’un lot, apanage du règlement de copropriété, de sa description figurant à l’état descriptif de division. Ce dernier acte n’a, contrairement au règlement de copropriété, aucune valeur contractuelle ; il se borne à identifier les lots pour les besoins de la publicité foncière et ne peut imposer aucune obligation ni restreindre aucun droit des copropriétaires.

Le fait que l’état descriptif de division soit, comme en l’espèce, intégré au titre III du règlement de copropriété ne change en rien la solution évoquée ci-dessus quant à l’absence de tout caractère contractuel de ce document( Cass. 3e civ., 8 avr. 2014, n° 13-11.633 ), sauf à ce que le règlement de copropriété lui confère spécifiquement une valeur contractuelle par une clause particulière (Cass. 3e civ. , 6 juill. 2017, n° 16-16.849), ce qui n’est pas le cas en l’état.

En effet, le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en son article 6 intitulé « Usage des parties privatives » que « les locaux faisant partie de l’immeuble dont s’agit pourront être utilisés, non seulement pour l’habitation bourgeoise, mais aussi pour l’exercice de toute profession commerciale, libérale ou artisanale, mais à l’exclusion de tout commerce de location meublé.

Force est de constater que le règlement de copropriété autorise expressément l’exercice de toutes professions commerciales, libérales ou artisanales au sein de l’ensemble de lots de la copropriété, en ce compris ceux dévolus à une « habitation bourgeoise ».

Or, la jurisprudence admet la possibilité pour un copropriétaire, dans un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce, d’affecter à usage d’habitation le lot qu’il possède, bien que le règlement de copropriété le décrive comme constitué de bureaux, dès lors que ce faisant, il ne contrevient pas à la destination de l’immeuble et ne porte pas préjudice à un autre copropriétaire.

Dans la mesure où en l’espèce, la destination de l’immeuble est mixte, l’affectation du lot n°26 à un usage commercial ne modifie pas celle-ci et ne porte atteinte à aucun copropriétaire.

Cet argument avancé par les sociétés demanderesses ne sera donc pas retenu.

Sur la nullité de la résolution n°15 :

Cette résolution portait sur la demande d’autorisation formée par les sociétés BVEII et LES 24 MARCHES de réaliser des travaux de confortement de la structure des planchers existants, outre une « modification mineure d’un mur porteur en sortie ascenseur afin de libérer l’espace de circulation PMR au niveau R+ 1».

Les sociétés demanderesses, outre l’argument déjà rejeté de l’absence de qualité de la société LES 24 MARCHES à former cette demande d’autorisation, relèvent l’absence d’informations suffisantes données quant au percement d’un mur porteur.

Les réponses à ces arguments ont déjà été développées par le Tribunal lors de son examen de la nullité de la résolution n°14, les pièces produites à l’appui du projet de résolution étant déclarées suffisantes.

La demande de nullité de la résolution n°15 sera donc également rejetée.

Sur la nullité de la résolution n°16

Les sociétés demanderesses soulignent le défaut d’informations suffisantes prodiguées aux copropriétaires quant au projet de confortement des planchers.

Cependant, les documents annexés au projet de résolution et déjà détaillés plus avant suffisent à éclairer les copropriétaires lors de leur vote.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de nullité de la résolution susvisée.

Sur la nullité de la résolution n°17 :

Les requérantes font valoir que la demande formée par les sociétés BVEII CANNES PROPERTIES et LES 24 MARCHES d’être autorisées à remplacer et modifier les menuiseries extérieures du niveau R+1 de leurs locaux, ayant donné lieu au vote positif de la résolution n°17, encourt la nullité pour plusieurs raisons, qui seront examinées successivement.

Sur l’absence d’objet précis de la demande de travaux :

Selon les demanderesses, la question est rédigée en des termes beaucoup trop imprécis.

Cependant, la lecture de la résolution permet au contraire de vérifier que les travaux envisagés sont clairement exposés, détaillant le nombre de fenêtres et volets concernés, ainsi que les différents choix de finition, en accord avec la façade de l’immeuble.

Cet argument est donc inopérant.

Sur l’irrespect du règlement de copropriété :

L’article 6 du règlement de la copropriété énonce que « chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celle-ci. Les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives ».

Il ne ressort toutefois pas de la lecture de la résolution votée que les copropriétaires demandeurs ont prévu de modifier la forme et la couleur des menuiseries, seul un changement de la matière (bois, aluminium ou inox) étant envisagé.

La demande de nullité de la résolution n°17 sera en conséquence rejetée.

Sur la nullité de la résolution n°18 :

Cette résolution est ainsi libellée : « Décision d’effectuer les travaux ayant pour objet la réfection du réseau eau froide sanitaire de la résidence. Attention pour des raisons sanitaires, ces travaux sont obligatoirement réalisés. Il n’y aura donc pas de vote sur la faisabilité mais uniquement sur le budget et le financement des travaux à exécuter. »

Sur le défaut de vote sur la question de la réalisation des travaux

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

« I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic. »

Les requérantes reprochent au copropriétaire de ne pas avoir voté sur le principe des travaux mais uniquement sur leurs modalités d’exécution, alors qu’aucune disposition législative ou réglementaire ni aucun arrêté de police administrative n’est invoqué pour s’exonérer de ce vote.

Il ressort cependant à suffisance de la lecture de l’avis technique du bureau d’études MARINO & ASSOCIES que les travaux sur le réseau d’eau froide étaient obligatoires, s’agissant d’une réfection des installations non conformes et d’une mise aux normes conformes aux préconisations de l’Agence régionale de Santé.

Dès lors, cet argument ne sera pas retenu.

Sur le défaut d’information suffisante des copropriétaires, délégation au syndic du pouvoir de l’assemblée générale et l’absence de mise en concurrence :

L’information des copropriétaires a été assurée tant par le rapport du bureau d’études que par l’avis du conseil syndical.

L’indication erronée relative à la majorité applicable figurant au procès-verbal est sans incidence, dès lors que la majorité requise a bien été obtenue ( Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.743 ).

En l’espèce, le juste calcul des voix permet de constater que la majorité requise a été acquise pour l’adoption de la décision contestée, soit la délégation au syndic du choix de l’entreprise, dans le respect des dispositions de l’article 25 de la loi précitée, puisque la résolution a été adoptée à 7067 tantièmes, soit plus de la majorité des 10.000 tantièmes de la copropriété.

La nullité ne peut être encourue de ce chef.

En outre, ainsi que l’indiquent les défenderesses, la délégation de pouvoir ne peut porter que sur une décision relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est le cas en l’espèce.

Le vote de l’enveloppe budgétaire prévoit par ailleurs un budget de 80.000 euros maximum pour les travaux, conforme à l’évaluation établie par le bureau d’études MARINO à hauteur de 76.670 euros.

Enfin, c’est manifestement par une erreur de plume que le projet est indiqué comme étant financé par des appels de fonds antérieurs, dont il n’est pas démontré qu’ils ont effectivement été levés avant l’assemblée générale.

Par conséquent, la demande de nullité de la résolution n°18 sera rejetée, de même que celles des résolutions n°19 et 20, fondées sur les mêmes arguments.

Sur la nullité de la résolution n°21 :

Cette résolution est ainsi libellée : « Travaux obligatoires d’étanchéité du toit terrasse dessus appartement 70, mode de financement (article 24). Devis : [Z].

Attention, la mise hors d’eau d’une habitation est une obligation. De ce fait, ces travaux sont obligatoirement à réaliser. Il n’y aura donc pas de vote sur la faisabilité mais uniquement sur le budget et le financement des travaux exécutés. » (…)

Sur le défaut de vote sur la question de la réalisation des travaux et l’irrespect de la décision prise lors de l’assemblée générale de 2015 :

Les demanderesses soutiennent que lorsque les travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, leur principe même doit être voté en assemblée générale (article 24a), puisqu’ils ne sont pas rendus obligatoires par une disposition légale ou une autorité administrative.

Selon elles, la question de la réalisation des travaux d’étanchéité aurait donc dû faire l’objet d’un vote, ce qui n’a pas été le cas.

Toutefois, force est de constater que lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2015, l’ensemble des copropriétaires ont voté à la majorité, par une résolution n°19, le principe de la réfection de la toiture-terrasse ; trois devis étant proposés à cette occasion. Cette assemblée générale n’a pas été contestée.

Le principe même des travaux d’étanchéité est donc acquis, seule l’exécution de ceux-ci est subordonnée à la vente de la loge du gardien.

Sur le défaut d’information suffisante :

Certes, les procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 et 2017, qui détaillaient l’intégralité des travaux d’étanchéité à effectuer, n’ont pas été joints à la convocation.

Toutefois, il n’est pas contesté que les demanderesses étaient déjà à cette époque copropriétaires et avaient d’ailleurs voté en faveur de ces travaux.

L’argument du défaut d’information suffisante ne peut donc prospérer.

Sur l’impossibilité de financer les travaux par des appels de fonds antérieurs :

Selon le même raisonnement, il semble que la date de ces appels de fonds contienne une erreur de plume, sans que la réalité de ces appels de fonds antérieurs à l’assemblée générale ne soit rapportée.

Dès lors, la nullité de la résolution n°21 sera rejetée, de même que celle de la résolution n°22 qui repose sur les mêmes arguments.

Sur la nullité de la résolution n°23 :

Les sociétés PENTAGONOS et IMMOBILIARE CONCORDIA sollicitent la nullité de cette résolution au motif qu’il n’y a pas eu de mise en concurrence.

Il est constant que les assemblées générales sont indépendantes les unes des autres, les notifications ayant pu être envoyées pour une première réunion devant être reconduites pour la prochaine assemblée, quand bien même elle devrait se prononcer sur le même ordre du jour.

Il n’est pas satisfait aux exigences de l’ article 11, I, 3° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 lorsque, au lieu des notifications prévues par ce texte, il a été seulement fait référence au procès-verbal de l’assemblée précédente ( CA Paris, 10 mai 1995). Cette jurisprudence est fondée sur l’autonomie des assemblées générales les unes par rapport aux autres, fussent-elles successives et très rapprochées l’une de l’autre dans le temps.

Le Syndicat de copropriété ne peut donc se reporter aux procès-verbaux d’assemblée générale précédents pour justifier de la mise en concurrence, l’assemblée générale du 17 décembre 2021 ayant été annulée.

Ainsi que le soulignent les intervenants volontaires, les demanderesses ne démontrent pas qu’un plafond de montant des travaux avait été voté par l’assemblée générale querellée.

En effet, seul le montant de travaux de 1.500€ à partir duquel l’avis du conseil syndical est obligatoire a été voté à la résolution n°13 de l’assemblée générale querellée.

Cependant, ainsi que le prévoit l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 :

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

Or, en l’espèce, il n’y a pas eu production à l’assemblée générale de plusieurs devis.

La mise en concurrence du maître d’œuvre chargé de contrôler les travaux d’étanchéité n’étant pas rapportée, il sera fait droit à la demande de nullité de la résolution n°23.

Sur la nullité des résolution n°24, 25 et 26 :

Selon le même raisonnement, les requérantes arguent du dépassement du montant du plafond des travaux nécessitant la mise en concurrence, selon avis donné par l’assemblée générale, au visa des mêmes articles.

Par conséquent, les résolutions 24 et 25 devront être annulées.

Enfin, ainsi que le soutiennent les requérantes, la résolution n°26 découle de la résolution n°21, qui n’a pas été annulée.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de nullité de la résolution n°26.

Sur la nullité des résolutions 29 et 29+ :

Il est acquis aux débats que ces projets de résolution portent sur l’autorisation à donner à l’un des copropriétaires, en l’occurrence la société JOSC 2, pour effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes.

Par conséquent, au visa des dispositions de l’article 10 du décret du 10 juillet 1967 susvisé, le projet de résolution doit être accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Les requérantes reprochent l’indigence des éléments produits à l’appui de la résolution, qui ne permettraient pas selon elle une information complète des copropriétaires.

En l’occurrence, force est de constater que le seul document versé à l’appui du projet de résolution (page 103/129 de la convocation) est inexploitable.

Dès lors, l’information des copropriétaires s’avère insuffisante et la nullité des résolutions 29 et 29+ sera prononcée, sans toutefois que la demande de remise en état des lieux ne soit prononcée, dans la mesure où il n’est pas démontré que les travaux ont effectivement déjà été mis en œuvre.

Sur la nullité de la résolution n°30 :

Cette résolution porte sur l’autorisation de prendre un architecte pour la rénovation des parties communes, avec une « mission de projet d’embellissement des communs de grande envergure ».

Les requérantes font valoir que la question a été mise à l’ordre du jour à la demande de la société JOSC 2, sans que cette demande ne soit annexée à la convocation, en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, encourant ainsi la nullité.

En réplique, la société JOSC2 expose que c’est par erreur qu’il est mentionné qu’elle est à l’origine de cette demande, qui correspond en réalité à une demande de l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit selon elle d’une erreur de plume lors de la rédaction du procès-verbal de l’assemblée générale.

Pour rappel, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété prévoit que :

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

(…)

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. »

L’article 11 de ce même décret précise que :

« Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

(…)

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965. »

En l’occurrence, le projet de résolution porte sur la réalisation de travaux sur les parties communes.

Si la convention d’honoraires est produite quant aux conditions essentielles du contrat conclu avec Monsieur [K], en réalité, la dépense a déjà été effectuée et l’étude réalisée sans l’accord préalable de l’assemblée générale, ainsi que cela résulte de la lecture de la résolution n°31.

Cela justifie la nullité de la résolution n°30.

Sur la nullité des résolutions n°31, 32 et 33 :

Cette résolution porte sur la « décision d’effectuer les travaux de rénovation des parties communes intérieures sur la base du projet de Monsieur [K] ».

Les requérantes reprochent d’abord à la résolution un défaut d’information des copropriétaires sur la teneur des travaux, ainsi que l’impossibilité de déléguer au conseil syndical le « pouvoir, aidé du syndic, pour retenir l’entreprise la mieux-disante suite à l’appel d’offre qui sera réalisée dans la limite du budget de 200.000€ votés », au visa combiné des articles 24 et 25 a) de la loi, s’agissant de travaux d’amélioration ne pouvant lui être délégué.

Aux termes de l’article 25 a de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, la délégation de pouvoir au syndic de prendre un acte ou une décision concernent les travaux mentionnés à l’article 24 de la loi, soit les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou obligatoires, et non ceux d’embellissement visés à l’article 25 n) de cette même loi.

En effet, le conseil syndical peut bénéficier d’une délégation du pouvoir de prendre un acte ou une décision, mais uniquement pour ceux mentionnés à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, force est de constater que les travaux décrits dans le projet de résolution constituent des travaux d’embellissement de la copropriété et ne rentrent pas dans la liste des actes pouvant être délégués au conseil syndical.

La nullité de la résolution n°31 sera donc ordonnée, sans pour autant que le Tribunal n’ait à se prononcer sur le caractère somptuaire des travaux envisagés, cette demande ne relevant pas de ses attributions.

Par voie de conséquence, les résolutions n°32 et 33 en découlant seront également annulées.

Sur la résolution n°35 :

Cette résolution porte sur l’autorisation à donner à la société JOSC2 de remplacer le jacuzzi et le jardin suspendu existant sur sa terrasse, et d’en aménager un nouveau de 7m sur 2m.

Les requérantes reprochent à la résolution de ne pas donner suffisamment d’informations sur le projet, s’agissant des raccordements aux réseaux d’eaux, de l’absence d’études béton ou de charges à l’appui, de son impact sur les tantièmes de charges.

Elles ajoutent que l’implantation de la piscine/jacuzzi que celle-ci se fait sur une partie commune dont elle n’a pas la jouissance, ce qui est irrégulier.

A l’appui de son projet de résolution, la société JOSC 2 a versé aux débats uniquement un plan de projet d’aménagement de la toiture et des édicules, sur lequel figure selon elle les surfaces du jacuzzi, son emplacement ainsi que la disposition de chacun des aménagements envisagés.

Force est de constater que ce document à lui seul ( page 111/129) se révèle insuffisant pour informer les copropriétaires de l’implantation et la consistance des travaux au sens de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions combinés de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 7) du décret du 17 mars 1967 ; alors même que la société JOSC 2 indique avoir fait appel à un architecte et à un bureau d’études pour s’assurer que le poids du jacuzzi n’est pas supérieur aux infrastructures existantes, sans toutefois verser ces pièces aux débats.

Compte tenu de l’absence d’éléments d’information suffisants versés à l’appui du projet de résolution ou de la convocation à l’assemblée générale, la résolution n°35 sera annulée.

Au regard d’un nouveau vote autorisant les travaux dans une assemblée générale postérieure à celle objet du présent litige, il n’y a pas lieu à ce stade d’ordonner une remise en état des lieux ainsi que sollicité.

Sur les résolution n°36 et 37:

Selon le même raisonnement, la résolution n°36 doit également être annulée, à défaut d’information suffisante jointe tant au projet de résolution qu’à la convocation à l’assemblée générale.

Il est en effet impossible de comprendre comment « les planchers hauts des édicules » vont être reliés entre eux au visa du seul plan joint à la convocation (page 111/129), en l’absence de tout document produit à l’appui du projet.

Il n’est pas démontré que ces travaux ont déjà été accomplis et la demande visant à voir ordonner la remise en état des lieux sera donc rejetée.

En revanche, il est aisé de comprendre en quoi consistent l’implantation et la consistance des travaux relatifs à la pose de garde-corps sur les édicules, ceux-ci étant préexistants et les garde-corps étant clairement décrits, sans qu’il ne soit nécessaire que d’autres documents aient été versés à l’appui du projet de résolution pour l’information des autres copropriétaires.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de nullité de la résolution n°37.

Sur la nullité de la résolution n°38

S’agissant de l’installation d’un bloc de climatisation « sur le plancher ou le mur de la cour intérieure », aucune information complémentaire n’avait à être donnée, la consistance et l’implantation des travaux étant résumées dans le projet de résolution et le lieu de pose précis décidé lors de l’assemblée générale.

Cette décision ne peut donner lieu à annulation à ce titre, l’information des copropriétaires étant dès lors suffisante.

Sur la nullité des résolutions n°39 à 43 :

La résolution porte sur la décision d’effectuer les travaux de ravalement de la façade de la résidence pour un prix de 136.000€, l’entreprise ROBAT étant choisie à ce titre.

Les requérantes dénoncent l’absence de mise en concurrence et de précision quant à la nature des travaux au regard du rendu final.

Ainsi qu’évoqué plus avant, si l’assemblée générale n’a pas fixé de montant, la décision de voter des travaux sans mise en concurrence préalable est nulle en l’absence de production de plusieurs devis, au visa des dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Il ne peut être invoqué une mise en concurrence effectuée lors d’une précédente assemblée générale pour s’exonérer de cette obligation, chaque assemblée générale étant indépendante par rapport aux autres, ainsi qu’exposé plus avant.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de nullité des résolutions 39, 40, 41, 42 et 43.

Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndic :

Les requérantes mettent en cause la responsabilité délictuelle du syndic à leur encontre, dès lors qu’il a commis selon elle une faute dans l’exercice de ses fonctions.

Elles soutiennent qu’en ne relevant pas « les supercheries mises en place par les autres copropriétaires », le syndic ne fait pas respecter le règlement de copropriété et commet donc une faute de gestion.

Outre qu’aucune faute précise du syndic n’est démontrée, les demanderesses ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral subi.

Elles seront en conséquence déboutées de leur demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le Syndicat de la copropriété et son syndic sollicitent la condamnation des demanderesses à leur verser la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la paralysie du fonctionnement de la copropriété découlant de leur acharnement procédural.

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche, ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’occurrence, les défendeurs ne démontrent pas la faute des requérantes, dont une partie des prétentions a été retenue par le présent Tribunal ; de sorte que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de l’équité, il convient de laisser à chacune des parties les sommes dépensées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la nature de la décision qui n’a fait que partiellement droit aux demandes des requérantes, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit au visa de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture, reçoit les conclusions postérieures au 2 mai 2025 et prononce à nouveau la clôture de l’instruction de l’affaire au 24 juin 2025, avant l’ouverture des débats ;

Reçoit l’intervention volontaire de la SARL JOSC 2 et la SA [R] à la présente instance ;

Déboute la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL de leur demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale de la copropriété 2 CROISETTE en date du 17 juin 2022 ;

Prononce la nullité des résolutions 23, 24, 25, 29, 29+, 30, 31, 32, 35, 36, 39, 40, 41, 42 et 43 de l’assemblée générale de la copropriété 2 CROISETTE en date du 17 juin 2022 ;

Rejette les demandes de remise en état des lieux sous astreinte ;

Déboute la société de droit suisse PENTAGONOS et la société de droit italien IMMOBILIARE CONCORDIA SRL de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute le Syndicat de la copropriété LE 2 CROISETTE et son syndic la SARL LA MISSION IMMOBILIERE de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Déboute chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute chacune des parties de toute autre ou plus ample demande ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE