TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/11299 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W4SF

N° de MINUTE : 26/00206

Monsieur, [S], [X]

né le 29 Septembre 1985 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

Madame, [N], [U] épouse, [X]

née le 17 Mai 1987 à, [Localité 4],

[Adresse 1],

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

DEMANDEURS

C/

S.A.S. LMD,

[Adresse 2],

[Localité 5]

représentée par M^e Françoise COHEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 258

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

Suivant acte authentique reçu le 4 novembre 2019, la SAS LMD a consenti à Mme, [U] épouse, [X] et M., [X] (les époux, [X]) une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis, [Adresse 3].

La SAS LMD a fait réaliser des travaux de mise en conformité des installations d’eaux pluviales.

Suivant acte authentique reçu le 20 février 2020, les parties ont réitéré la vente.

Ayant constaté des désordres affectant l’évacuation des eaux usées, Mme, [U] épouse, [X] et M., [X] (les époux, [X]) ont, par acte d’huissier du 28 octobre 2022, fait assigner la SAS LMD devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’exécution de travaux de reprise et l’indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 5 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formées par Mme, [U] épouse, [X] et M., [X] contre la SAS LMD au titre du réseau d’assainissement sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Par jugement du 17 février 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny a sursis à statuer sur les demandes, révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par arrêt du 15 octobre 2025, la cour d’appel de, [Localité 6] a infirmé l’ordonnance en toutes ses dispositions et déclaré recevable les demandes formées par M. et Mme, [X] contre LMD sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 décembre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 16 février 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, Mme, [U] épouse, [X] et M., [X] (les époux, [X]) demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire et juger que la SAS LMD a engagé sa responsabilité à leur égard ;

— condamner la SAS LMD à réaliser les travaux de raccordement des eaux usées au réseau public d’assainissement conformément aux règles de l’art afin de permettre notamment un bon écoulement des eaux usées et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Et à défaut,

— condamner la SAS LMD à leur verser la somme de 20 000 euros au titre des travaux de raccordement au réseau public d’assainissement ;

— condamner la société LMD à leur payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts, notamment au titre du trouble de jouissance subi ;

A titre subsidiaire,

— ordonner aux frais de la SAS LMD une expertise afin de déterminer si l’immeuble est correctement raccordé au réseau public d’assainissement ;

En tout état de cause,

— condamner la société LMD à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit ;

— condamner la SAS LMD aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, la SAS LMD demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme et M., [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait ordonner une mesure expertise :

— donner acte à la société LMD de ce qu’elle émet protestations réserves d’usage quant à la recevabilité au bien-fondé de la demande d’expertise formée par Mme et M., [X] ;

— dire qu’une telle mesure sera ordonnée aux frais avancés de Mme et M., [X] ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Mme et M., [X] à payer à la société LMD la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme et M., [X] aux entiers dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales des consorts, [X]

Sur les demandes fondées sur l’obligation de délivrance conforme

Conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue, sans quoi l’acquéreur peut notamment, selon les articles 1217 et 1231-1 du même code, demander réparation des conséquences du défaut de délivrance conforme.

En l’espèce, les époux, [X] sollicitent la condamnation de la SAS LMD à réaliser des travaux de raccordement des eaux usées au réseau public d’assainissement conformément aux règles de l’art.

Il y a lieu de leur rappeler que l’obligation de délivrance conforme ne s’entend pas d’une conformité à la réglementation ou aux règles de l’art, mais seulement de ce qui a été convenu au contrat.

Sur ce, le tribunal constate que l’acte de vente stipule que :

« Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique. Aux termes des dispositions des articles L 1331-4 et L. 1331-6 de ce Code, les parties sont informées que l’entretien et le bon fonctionnement des ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique sont soumis au contrôle de la commune ou de la communauté de communes, qui peut procéder, sous astreinte et aux frais du propriétaire, aux travaux indispensables à ces effets. Ces travaux sont à la charge du propriétaire de l’immeuble.

[…]

Un courrier du service compétent en date du 28 février 2019, annexé, atteste qu’un contrôle a été effectué par, [Localité 7]. Il en résulte la non-conformité du raccordement.

[…]

Le VENDEUR déclare que ces travaux ont été effectués par la SAS DTBA à, MONTFERMEIL ,([Adresse 4]), [Adresse 5] mais n’est cependeant pas en mesure de présenter un certificat de conformité du service compétent.

Une copie de la facture desdits travaux est demeurée annexée aux présentes.

A titre de condition essentielle et déterminante des présentes, le VENDEUR s’engage :

— à fournir à l’ACQUEREUR un certificat de conformité du service compétent et ce, dans un délai d’un mois à compter de ce jour

— pour le cas où le certificat révèlerait une non-conformité, à réaliser tous travaux nécessaires à la mise en conformité et ce, à ses frais exclusifs. »

Il en résulte que la SAS LMD :

— a satisfait à son engagement contractuel en faisant intervenir la société DTBA et en obtenant, en juin 2020, une attestation de conformité de, [Localité 7] ;

— ne s’est nullement engagée à délivrer un bien doté d’un réseau d’évacuation des eaux usées « conforme aux règles de l’art », mais seulement « un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques », ce qui n’est pas contesté ; autrement dit, l’immeuble vendu est bel et bien raccordé au réseau collectif et se trouve de ce fait conforme à ce qui a été convenu, la question d’éventuels vices ou désordres étant étrangère au jeu de l’obligation de délivrance conforme.

Il en résulte que le moyen pris du manquement à l’obligation de délivrance conforme est insusceptible de prospérer.

Sur les demandes fondées sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des

défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision sans être corroborée par d’autres éléments, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 ; Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254 ; C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, le tribunal constate tout d’abord que la seule preuve objective, c’est-à-dire qui n’est pas constituée par des déclarations ou des courriels des consorts, [X], des vices affectant le bien repose dans une série de clichés pris au moyen d’une application mobile, insuffisante à satisfaire le niveau de preuve requis en justice.

Ainsi, les demandeurs ne rapportent ni la preuve d’un désordre/vice/défaut affectant le bien, ni la preuve que cela le rendrait impropre à sa destination d’habitation. En effet, les refoulements, écoulements et odeurs sont allégués sans être étayés par le moindre élément probatoire.

Le tribunal relève enfin que, à tenir pour établie l’existence d’un tel vice, rien ne démontre qu’il serait antérieur à la vente. Il est en effet parfaitement possible, sauf démonstration technique contraire non rapportée en l’espèce, que les refoulements affectant les évacuations d’eaux usées soient survenus postérieurement à la vente (par exemple à la suite de l’intervention de la société DTBA).

En cet état, il doit être considéré que les consorts, [X] échouent à rapporter une preuve suffisante en justice de ce que, au jour de la vente, le bien était affecté d’un vice le rendant impropre à sa destination.

Sur la demande tendant à voir ordonner une mesure d’instruction

La demande d’expertise judiciaire formée dans une procédure au fond est soumise aux articles 143, 144 et 146 du même code.

Selon l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En application des articles 144 et 146, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ou si une partie qui allègue un fait ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. Elles ne peuvent être toutefois ordonnées en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Aux termes de l’article 238 du code de procédure civile, le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité d’ordonner les mesures d’instruction demandées et la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que les demandeurs ne rapportent pas même un commencement de preuve du vice allégué, qui ne peut être constitué par de simples photographies prises à l’aide d’une application mobile.

Il doit à cet égard être rappelé qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve et que les demandeurs à l’expertise doivent, au minimum, rapporter un commencement de preuve des faits qu’ils allèguent.

Il convient donc de sursoir à statuer, d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de renvoyer l’affaire à la mise en état afin de permettre aux consorts, [X] de :

— rapporter une plus ample preuve des désordres subis (constat d’huissier, expertise d’assurance, rapport de technicien…) et ainsi de solliciter sur incident auprès du juge de la mise en état qu’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire (dont la provision sera nécessairement mise à la charge de Mme et M., [X], demandeurs à l’expertise, sauf à permettre à la défenderesse de faire obstacle à la mesure) ;

— produire des expertises extrajudiciaires se corroborant entre elles, conformément aux exigences jurisprudentielles rapportées supra.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 10 décembre 2025 ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 17 juin 2026 ;

INVITE Mme et M., [X] à :

— des éléments de preuve des faits qu’ils allèguent ;

— et/ou solliciter une expertise judiciaire dans le cadre d’un incident de mise en état ;

DIT qu’à défaut la radiation sera encourue ;

RESERVE les dépens.

La minute est signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, Le président,