TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Me [Localité 13] MICHEL

Copie certifiée conforme à :

— M^e Luc MICHEL

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/14779

N° Portalis 352J-W-B7I-C6JO2

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE

[Adresse 10]

[Localité 11]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314

DÉFENDERESSE

Madame [B] [X]

[Adresse 9]

[Localité 1]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/14779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JO2

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [B] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°2, 17, 22 et 35 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 16]

Par exploit de Maître [F] [Z], commissaire de justice, signifié le 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] 10ème l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 19 juin 2025.

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

“- Condamner Madame [B] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 2] [Adresse 12], les sommes suivantes:

-8.842,60 euros correspondant au montant des charges dues du 22 mars 2021 au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-659,00 euros au titre des dépenses privatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-301,46 euros au titre de frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-500,00 euros au titre des frais de contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil, constater la résistance abusive et condamner Madame [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Madame [B] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 16] la somme de 2.000,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de l’instance. »

Mme [B] [X] a été citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (signification à étude), elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [B] [X] est propriétaire des lots 2, 17, 22 et 35 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 16]

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2021, 9 mai 2022, 17 juillet 2023 et 6 juin 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 1er octobre 2024 ;

— le contrat de syndic à effet du 6 juin 2024 au 6 décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [B] [X] est débiteur de la somme de 8.842,60 euros.

La défenderesse ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8.842,60 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er octobre 2024 (appel de provision 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de l’assignation.

B – Au titre des frais établissement état daté

A défaut d’être justifiés, les « frais pré-état daté et frais état daté » des 2 juin 2022 et 15 mai 2024, par ailleurs tous antérieurs à la date d’effet du contrat de syndic produit rendant impossible la vérification du montant contractuellement prévu, ne seront pas retenus, soit la somme de 659,00 euros.

C – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 801,46 euros se décomposant comme suit :

25/07/2022 : frais de relance :7,50 €

21/10/2022 : commandement de payer :152,96 € 29/11/2023 : frais de relance : 33,00 € 06/03/2024 : frais de relance :36,00 € 22/05/2024 : frais de relance :36,00 € 11/09/2024 : frais de relance :36,00 € 23/11/2021 : régularisation honoraires syndic :250,00 € 22/10/2022 : remise dossier huissier :250,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, antérieurement à la delivrance de l’assignation.

Par ailleurs, le commandement de payer visé et daté du 21 novembre 2022 n’est pas produit.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [B] [X] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il est établi que Madame [B] [X] ne règle plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la troisième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice de gestion à la copropriété.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.500 euros.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [X], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Mme [B] [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 8.842,60 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er octobre 2024 (appel de provision 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 3] du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété et dépenses privatives ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [B] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente