N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 15 Avril 2025

N° RG 24/00679 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR4W

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 5] [Localité 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [D]

[Adresse 3]

3ème étg. droite

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : Madame Charlotte MAUREY

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

La SA d’HLM VILOGIA a donné à bail à M. [U] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat du 21 juin 2018, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 591,66€, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 6293,91€ a été délivré à M. [U] [D] le 5 août 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA VILOGIA, par acte du 19 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 20 novembre 2024, a fait assigner M. [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

— La condamnation de M. [U] [D] à lui payer la somme de 7673,76€ ;

— Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et défaut de production de l’attestation d’assurance habitation ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— L’expulsion M. [U] [D] et de tous occupants des lieux de son chef ;

— La condamnation de M. [U] [D] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 50%, et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;

— La condamnation de M. [U] [D] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

— La condamnation de M. [U] [D] à lui payer la somme de 330€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 février 2025.

La SA VILOGIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 8430,52€.

M. [U] [D], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [U] [D], non-comparant, ayant été régulièrement assigné, il sera statué malgré son absence.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 6 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et à défaut de production d’une attestation d’assurance, après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 6).

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 6293,91€ au titre des loyers et charges impayés et a fait commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et reproduit bien les dispositions de l’article 7g) précité.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [U] [D] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement et il n’est pas établi qu’il a produit son attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois imparti.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 octobre 2024, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que M. [U] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7815,59€ à la date du 28 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [U] [D] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 7815,59€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er janvier 2025, jusqu’à la libération des lieux, étant précisé qu’au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA VILOGIA ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir le locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [U] [D], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société VILOGIA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [U] [D] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 octobre 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNE à M. [U] [D] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 2], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [U] [D] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SA VILOGIA une somme de 7815,59€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 28 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SA VILOGIA à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer à la SA VILOGIA la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [U] [D] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 15 avril 2025.

La Greffière La juge