TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00645 – N° Portalis DB22-W-B7I-R3CN

Code NAC : 35E

DEMANDEURS :

1/ Madame [H] [B] veuve [E],

née le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 17] (MAROC),

demeurant [Adresse 9],

intervenant en son nom et en qualité d’ayant droit de Monsieur [Z] [E] né le [Date naissance 7] 1936 à [Localité 12] (MAROC) et décédé le [Date décès 6] 2018 à [Localité 19] (92),

2/ Monsieur [D] [E],

né le [Date naissance 10] 1969 à [Localité 20] (MAROC),

demeurant [Adresse 4],

en qualité d’ayant droit de Monsieur [Z] [E],

3/ Monsieur [C] [I],

né le [Date naissance 5] 1973 à [Localité 16] (92),

demeurant [Adresse 3],

en qualité d’ayant droit de Monsieur [Z] [E],

Non comparants, représentés par Maître Abdelaziz MIMOUN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La société civile immobilière du [Adresse 8] dont le siège social est situé [Adresse 8] et représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

2/ Monsieur [L] [M] recherché en sa qualité de gérant de la société civile immobilière du [Adresse 8] et en son nom personnel

demeurant [Adresse 2],

3/ Madame [R] [V] épouse [M]

demeurant [Adresse 2],

Non comparants, représentés par Maître Thierry MALARDÉ, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Manel GHARBI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en 8 février 2024, Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] ont fait assigner la société civile immobilière du [Adresse 8] dont le siège social est situé [Adresse 8] à [Localité 13], M. [L] [M], en sa qualité de gérant de la société civile immobilière du [Adresse 8] et en son nom personnel et Mme [R] [V] épouse [M] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— ordonner à M. [L] [M], en qualité de gérant de la société civile immobilière [Adresse 8] de communiquer à Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E], M. [C] [I] dans les quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir sous peine d’astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, les documents suivants, la charge de la preuve de cette communication incombant au gérant : la balance générale, le détail des comptes de produits (grand livre), le détail des comptes de trésorerie (grand livre), les bilans pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 à venir ;

— désigner en tel mandataire judiciaire pour occuper les fonctions d’administrateur provisoire de la société civile immobilière [Adresse 8] pour une durée de 18 mois à compter de la présente décision, renouvelable par simple ordonnance du président du tribunal judiciaire sur requête, avec pour mission de gérer et administrer la société civile immobilière [Adresse 8], en lieu et place du gérant, conformément à la loi et aux statuts, et à cette fin de :

— se faire communiquer tous documents comptables et sociaux utiles, procéder à l’examen des comptes sur la période 2018 à décembre 2023 et restituer la comptabilité de la société civile immobilière [Adresse 8] en s’adjoignant au besoin les services d’un expert-comptable,

— signaler, le cas échéant, tout manquement aux règles comptables, fiscales, administratives et statutaires,

— faire le point sur la situation locative et l’état du local commercial, le cas échéant régulariser les baux,

— convoquer les assemblées générales nécessaires aux fins d’approbation des comptes et, le cas échéant, de répartition des bénéfices entre associés,

— dire que les honoraires de l’administrateur provisoire et le cas échéant de l’expert-comptable seront fixés par le président du tribunal judiciaire de Versailles sur justificatifs,

— autoriser pour justes motifs Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] à se retirer de la société civile immobilière du [Adresse 8] ;

— ordonner une expertise en vue de déterminer la valeur des droits sociaux de Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] ;

— commettre pour y procéder tel expert en immobilier, qui pourra s’adjoindre le concours d’un technicien relevant d’une spécialité distincte de la sienne, avec pour mission :

— de se faire remettre tous documents comptables, sociaux et autres qu’il estimera utiles,

— de fournir tous les éléments de nature à permettre de déterminer la valeur des droits sociaux de Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I],

— de donner son avis dûment étayé sur la valeur des droits sociaux de Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] dans la société civile immobilière du [Adresse 8] en tenant compte tant de l’actif social que du passif ;

— dire que l’expert devra déposer son rapport d’expertise au secrétariat-greffe du tribunal dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ;

— condamner M. [L] [M] à verser à Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] la somme de 2.000 euros chacun par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [L] [M] aux entiers dépens y compris ceux d’exécution.

A l’audience du 13 mai 2024, l’affaire a été renvoyée au 16 décembre 2024, date à laquelle elle a à nouveau été renvoyée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Les défendeurs, représentés par leur conseil, ont demandé au président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond de :

— donner acte de la remise des derniers documents financiers conformément au respect du droit d’information des associés ;

— débouter les demandeurs de leur demande de révocation du gérant ;

— statuer ce que de droit sur la demande de retrait des demandeurs de leur qualité d’associé de la société civile immobilière ;

— statuer ce que de droit sur la désignation d’un expert immobilier en mettant la provision à la charge des demandeurs ;

— condamner solidairement les parties demanderesses à verser la somme de

2.000 euros à chacune des parties défenderesses ;

— condamner les parties demanderesses aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Manel GHARBI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leur assignation s’agissant des demandeurs et à leurs conclusions s’agissant des défendeurs, conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces relatives à la situation financière de la société

Aux termes de l’article 1855 du code civil, les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois.

Il résulte par ailleurs de l’article 1856 du même code que les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues.

Enfin, il résulte de l’article 48 du décret n°48-704 du 3 juillet 1978 que “en application des dispositions de l’article 1855 du code civil, l’associé non gérant a le droit de prendre par lui-même, au siège social, connaissance de tous les livres et documents sociaux, des contrats, factures, correspondance, procès-verbaux et plus généralement de tout document établi par la société ou reçu par elle.”

Le droit de prendre connaissance emporte celui de prendre copie.

Dans l’exercice de ces droits, l’associé peut se faire assister d’un expert choisi parmi les experts agréés par la Cour de cassation ou les experts près une cour d’appel.

L’article 21 des statuts de la société civile immobilière du [Adresse 8] indique que “Les associés ont le droit d’obtenir, au moins une fois par an communication au siège social des livres et des documents sociaux.

Ils ont également le droit de poser, par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois”.

Il résulte par ailleurs de l’article 23 desdits statuts que “Il sera tenu une comptabilité régulière des opérations sociales.

Chaque année, au 31 décembre, et pour la première fois le 31 décembre 1982, il sera établi par les soins de la gérance, un inventaire contenant l’indication de l’actif et du passif de la société, un compte de pertes et profits, et un bilan.

Ces documents seront soumis chaque année par la gérance dans les six mois de la cloture de l’exercice à l’approbation des associés.

A cette occasion les gérants doivent rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues”.

En l’espèce, les demandeurs font valoir que le gérant n’a pas respecté ces obligations. Toutefois, ils ne démontrent pas avoir effectivement essayé de prendre connaissance des documents financiers sollicités ni mis en demeure M. [L] [M] de leur communiquer.

Partant, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de révocation du gérant

Il résulte de l’article 18 des statuts de la société civile immobilière du [Adresse 8] que “Un gérant peut être aussi révoqué par décision collective ordinaire (ou extraordinaire) des associés. Dans ce cas, si la révocation a lieu sans justes motifs, elle peut donner lieu à des dommages-intérêts.

Un gérant peut également être révoqué par les tribunaux pour cause légitime à la demande de tout associé.”

Les demandeurs soutiennent que M. [L] [M], gérant de la société civile immobilière depuis sa création, a gravement méconnu ses obligations de reddition des comptes et son obligation d’information à l’égard de ses associés depuis de nombreuses années, et ajoutent qu’il n’a pas procédé à la convocation des associés en assemblée générale depuis plusieurs années. Ils se contentent de produire à l’appui de leur demande des courriers de Mme [H] [B] veuve [E] adressés à M. [L] [M], Mme [R] [M], et au locataire

M. [S] [P] sollicitant le versement de la moitié du loyer directement sur son compte.

Comme le soutiennent les défendeurs, Mme [H] [B] n’est pas seule héritière de M. [Z] [E], ses enfants ne s’étant pas manifestés jusqu’en 2023. Les défendeurs produisent par ailleurs un courrier du 14 juin 2021 adressé à Mme [H] [E] par “la gérance” de la société civile immobilière, l’informant de ce que l’Assemblée Générale Ordinaire se tiendrait le 30 juin 2021, un courrier du 11 janvier 2022 l’informant d’une assemblée générale extraordinaire le

27 janvier 2022, assemblée générale à laquelle Mme [H] [E] n’a pas assisté, et un courrier du 1er avril 2022 adressé à Mme [H] [E] par le cabinet d’expertise comptable de la société civile immobilière du [Adresse 8] lui proposant de prendre rendez-vous avec l’expert-comptable de la SCI pour “tout mettre à plat, approuver ou non les comptes, décider d’une éventuelle distribution de dividendes et mettre les statuts à jour”.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, M. [L] [M] a ainsi convoqué des assemblées générales et l’expert-comptable de la société civile immobilière a proposé à Mme [H] [B] veuve [E] de le rencontrer pour évoquer les questions relatives à la société civile immobilière.

Enfin, les demandeurs soutiennent que M. [L] [M] a volontairement

sous-évalué le montant du loyer commercial qu’il s’est consenti à lui-même, et n’a pas augmenté le loyer depuis 2009, au préjudice de la société civile immobilière du [Adresse 8], sans toutefois communiquer au tribunal des éléments permettant d’apprécier la valeur locative dudit local.

Dans ces conditions, les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’une cause légitime justifiant la révocation judiciaire du gérant et la désignation d’un mandataire ad hoc. Ils seront par conséquent déboutés de cette demande.

Sur la demande de retrait de la SCI des demandeurs

Il résulte de l’article 1869 du code civil que, “sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

A moins qu’il ne soit fait application de l’article 1844-9 (3ème alinéa), l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4.”

Il résulte par ailleurs de l’article 16 des statuts de la société civile immobilière du

[Adresse 8] que “sans préjudice du droit des tiers, un associé peut, avec l’autorisation de ses coassociés par décision unanime, se retirer totalement ou partiellement de la société.

Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice.

A moins que pour désintéresser le retrayant, il lui soit attribué tout ou partie des biens par lui apportés à la société, et qui se retrouvent en nature à charge de soulte s’il y a lieu, l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux fixée à défaut d’accord amiable, par voie d’expertise, conformément à l’article 1843-4 du code civil.

Les conditions et modalités de retrait sont déterminées par la décision qui l’autorise.”

L’article 1843-4 du code civil dispose pour sa part que :

“I. – Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible.

L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties.

II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d’un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa.

L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties.”

Il sera fait droit à la demande de Mme [H] [B] veuve [E],

M. [D] [E] et M. [C] [I] tendant à se voir autoriser à se retirer de la société civile immobilière du [Adresse 8].

Aux fins de déterminer la valeur de leurs droits sociaux, une expertise sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Les demandeurs, qui ont intérêt à la demande, conserveront la charge des dépens de l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et

M. [C] [I] de leur demande de communication de pièces ;

Déboute Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et

M. [C] [I] de leurs demandes de révocation judiciaire du gérant de la société civile immobilière du [Adresse 8] et de désignation d’un mandataire ad hoc en lieu et place du gérant ;

Autorise Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et

M. [C] [I] à se retirer de la société civile immobilière du [Adresse 8] ;

Ordonne une expertise aux fins de déterminer la valeur des droits sociaux de

Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] et désigne pour y procéder :

M. [W] [A]

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 11]

Courriel : [Courriel 15]

Tel : [XXXXXXXX01]

Avec mission de :

— se faire remettre tous documents comptables, sociaux et autres qu’il estimera utiles

— se rendre sur le lieu de du bien immobilier détenu par la société civile immobilière du [Adresse 8];

— fournir tous les éléments de nature à permettre de déterminer la valeur des droits sociaux de Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] dans la société civile immobilière du [Adresse 8] ;

— donner son avis dûment étayé sur la valeur des droits sociaux de Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] dans la société civile immobilière du [Adresse 8] ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport ;

Dit que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son

choix ;

Fixe à la somme de 3.000 euros TTC la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par les demandeurs, au plus tard le 15 novembre 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité ;

Rappelle que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 18]) ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la décision ;

Impartit à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 6 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise ;

Dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente d’initier une instance au fond en ouverture de rapport d’ expertise devant la présente juridiction ;

Déboute les parties de leurs demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [H] [B] veuve [E], M. [D] [E] et M. [C] [I] conserveront la charge des dépens ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE