MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/01375 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RX3W

NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 12 Mai 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [N] [A]

né le 23 Mars 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

DEFENDEURS

M. [H] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nadine QUESADA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

Mme [W] [V]

née le 28 Août 1986 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 158

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/004665 du 04/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

EXPOSE DU LITIGE

Faits

M. [H] [D] et Mme [W] [V], propriétaires en indivision d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 5], l’ont mise en vente.

Après visite effectuée le 31 décembre 2022 par l’intermédiaire de la Sas Human Immobilier, agent immobilier, M. [N] [A] leur a soumis une offre d’achat, par laquelle il proposait d’acquérir le bien au prix de 465 000 euros, honoraires d’agence inclus, soit 442 857 euros net vendeur.

Cette offre a été acceptée par M. [D] et Mme [V].

La signature de la promesse de vente était prévue le 6 février 2023. Elle n’est toutefois pas intervenue, pas plus que la vente du bien entre les parties.

Procédure

Par actes du 24 mars 2023, M. [A] a fait assigner M. [D] et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 mars 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 juin 2024.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions (n°2) signifiées le 14 mars 2024 et sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, M. [A] demande au tribunal de :

— condamner in solidum M. [D] et Mme [V] à lui payer la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celles de 1 000 euros au titre de leur résistance abusive et de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— les débouter des fins de leur demande reconventionnelle.

— les condamner in solidum aux entiers depens, distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, Avocat, sur son affirmation de droit.

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

En réponse, par conclusions signifiées le 14 mars 2024, M. [D] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1113, 11194, 1217 et 1231-1 du code civil,

— débouter M. [A] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel :

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation du bien,

— le condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance,

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour sa part, suivant conclusions signifiées le 5 décembre 2023, Mme [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

A titre principal

— débouter M. [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; – le condamner reconventionnellement à lui la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire

— réduire le montant des dommages et intérêts sollicités par M. [A] à l’euro symbolique ; En tout état de cause

— condamner, en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, toute partie succombante au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre des frais que Mme [V] aurait été contrainte d’exposer si elle n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle et dont Maître [O] – Dolques sera autorisée à poursuivre le recouvrement en contrepartie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État ;

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur les demandes de M. [A]

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la proposition d’achat du bien immobilier par M. [A] acceptée par M. [D] et Mme [V] le 5 janvier 2023 (et non 5 janvier 2022 comme indiqué par erreur) prévoit un paiement comptant, aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’étant prévue.

M. [D] et Mme [V] ont apposé la mention ‘lu et approuvé bon pour acceptation de la proposition au prix net vendeur de 442 857 euros’ au dessus de leur signature.

M. [A] a, pour sa part, fait précéder sa signature de la mention ‘lu et approuvé. Bon pour proposition au prix honoraires d’agence inclus de 465 000 euros. La présente proposition est faite dans les réserves du doc HUM2023015 préalablement transmis à Human'.

Mme [V] verse aux débats un courrier référencé [Numéro identifiant 6] adressé par M. [A] à l’agence immobilière Human et à l’attention de M. [I], dans lequel il stipule :

'mon offre est réalisée sous réserve :

* que Ies vendeurs terminent Ia salle de douche de la chambre du 1er étage,

* que Ies vendeurs nous transmettent l’intégralité des factures des équipements fixes (chaudière, volets électriques, etc. . .) et d’électroménager (fours, plaque de cuisson, hotte aspirante, etc. . .),

* que Ies vendeurs fournissent l’ensemble des documents administratifs requis, tels que certificats d’urbanisme, procès-verbaux de bornage pour I’ensemble des limites séparatives, certificat de conformité de construction (Iiste non limitative),

* que le contenu des documents administratifs à Ia réalisation de Ia vente, tels que études de sols, certificats d’urbanisme et les diagnostics ne révèle pas de problème qui mettrait en péril notre projet, que nous vous avons préalablement exposé, d’y établir notre résidence principale'.

Les défendeurs soutiennent que M. [A] a ajouté des conditions suspensives à l’offre d’achat qu’ils ont acceptée le 5 janvier 2023, et notamment selon M. [D], les conditions suspensives suivantes :

— communication de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT),

— réalisation d’un test de ‘perméabilité',

— augmentation aux frais des vendeurs de la hauteur du mur de clôture.

La demande de M. [A] tendant à l’ajout de conditions suspensives intéressant les deux derniers points n’est toutefois pas établie. Ils ne figurent du reste pas dans le projet de promesse objet de la pièce 2 du demandeur.

Les seules conditions suspensives qui figurent dans le projet de promesse versé aux débats sont, en effet :

— d’une part, la condition suspensive d’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de construction, ou un refus de délivrance de ladite attestation au seul motif de l’absence d’enduits sur les murs extérieurs ; or, sur ce point, Me [B], notaire des vendeurs, atteste sans être utilement contredit que la fourniture de l’attestation de non contestation à la conformité du permis n’est pas réalisable, l’obtention de ce document nécessitant que l’immeuble soit achevé, ce qui n’était pas le cas du bien en question dont le revêtement extérieur n’avait pas été posé, et qu’il ait fait l’objet d’un test d’étanchéité requis pas la norme thermique RT 2012, test qui n’avait pas été réalisé ;

— d’autre part, la condition suspensive d’obtention d’un compte rendu de contrôle du raccordement au réseau d’assainissement conforme.

Les deux conditions suspensives mentionnées dans le projet de promesse de vente se trouvent être comprises :

— pour l’attestation de non contestation de la conformité des travaux, dans le troisième point du courrier référencé [Numéro identifiant 6] évoquant le ‘certificat de conformité de construction',

— pour le compte rendu de contrôle du raccordement à l’assainissement, dans le quatrième point dudit courrier ‘documents administratifs à Ia réalisation de Ia vente, tels que études de sols, certificats d’urbanisme et les diagnostics'.

Se pose donc la question de savoir si le courrier référencé [Numéro identifiant 6] est entré dans le champ contractuel. Les parties défenderesses adoptent à cet égard des positions contraires, précision préalablement faite qu’aucune ne conteste que l’offre d’achat contresignée, établie sur l’imprimé fourni par la société Human, était bien revêtue de la mention manuscrite de M. [A] signalant des ‘réserves du doc HUM2023015 préalablement transmis à Human'.

S’il ressort des conclusions de Mme [V] (notamment en page 3) qu’elle a eu connaissance des ‘réserves’ assortissant l’offre d’achat avant de l’accepter, M. [D] soutient en revanche que les conditions suspensives résultent d’un courrier dressé unilatéralement par le demandeur à l’agent immobilier, sans qu’il n’en ait lui-même été destinataire et encore moins contresignataire.

L’examen du courrier de M. [A] référencé [Numéro identifiant 6] révèle qu’il ne supporte aucune signature autre que celle de M. [A] qui en est l’auteur. De plus, il n’est versé aux débats aucune attestation de l’agent immobilier ni autre élément établissant que les vendeurs ont bien été destinataires de ce courrier. Ceux-ci n’y font encore aucune référence dans l’offre d’achat contresignée, laquelle ne précise pas qu’une copie dudit courrier leur a été remise.

Par conséquent, il ne peut être retenu que M. [D], qui le conteste, s’est bien vu remettre ledit courrier, ni qu’il a accepté les conditions suspensives souhaitées par M. [A], lesquelles ne sont donc pas entrées dans le champ contractuel à son égard.

M. [D] était donc parfaitement fondé à refuser la mention des conditions suspensives que M. [A] souhaitait voir mentionnées dans la promesse de vente.

M. [D] étant coïndivisaire du bien à hauteur de 50%, M. [A] ne peut donc soutenir avoir perdu une chance de contracter à des conditions favorables.

En conséquence, la demande de M. [A] au titre de la perte de chance doit être rejetée. Il en ira de même pour sa demande au titre de la résistance abusive.

2. Sur les demandes reconventionnelles

* M. [D] et Mme [V] ont été destinataires dès le 10 février 2023 d’une offre d’achat de M. et Mme [J], offre qu’ils ont acceptée puisque, suivant acte reçu le 27 septembre 2023 par Me [P], ils leur ont vendu le bien au prix de 465 000 euros.

Ils ne peuvent donc utilement arguer d’un préjudice tenant à l’immobilisation de leur bien.

Leurs demandes reconventionnelles en réparation dudit préjudice seront donc rejetées.

* L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce.

La demande reconventionnelle de M. [D] au titre de l’abus du droit d’ester en justice ne peut donc qu’être rejetée.

3. Sur les frais du procès

M. [A], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [D] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de ses droits. En conséquence, M. [A] sera condamné à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera condamné à verser la même somme à Me [O]- Dolques, conseil de Mme [V], partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas démontré d’éléments justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [A] de sa demande au titre de la perte de chance de contracter et au titre de la résistance abusive,

Déboute M. [H] [D] de sa demande indemnitaire et de sa demande au titre de l’abus du droit d’ester en justice,

Déboute Mme [V] de sa demande indemnitaire,

Condamne M. [N] [A] à verser à M. [H] [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [A] à payer à Maître Valérie Assaraf – Dolques, avocat de Mme [W] [V] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, si Maître [U] [O] – Dolques recouvre cette somme, elle renonce à percevoir la part contributive de l’Etat ;

Déboute M. [N] [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de droit le présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,