N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 20 Mars 2025

N° RG 24/00190 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEVF

DEMANDEUR :

S.C.I. OBC FLINS

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe SCOTTI, Avocat au barreau de Versailles

DEFENDEUR :

Madame [Y] [D] épouse [I]

[Adresse 2]

[Adresse 5] [Adresse 3]

[Localité 4]

omparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e SCOTTI

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [I]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er septembre 2018, M.[L] a donné en location à madame [Y] [D] épouse [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel hors charges de 400€.

Le propriétaire a ensuite vendu ledit bien à la SCI OBC FLINS par acte du 22 novembre 2019.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 8 janvier 2024, sommant la locataire de verser la somme principale de 2300€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 6 juin 2024, la SCI OBC FLINS a fait assigner madame [Y] [D] épouse [I] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [Y] [D] épouse [I] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner madame [Y] [D] épouse [I] au paiement :

* de la somme de 1100€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 19 février 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 450€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

Par acte en date du 31 août 2024, la SCI OBC FLINS a fait délivrer un congé de résiliation de bail pour non respect des obligations de la locataire, à savoir : retard systématique et permanent des loyers.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SCI OBC FLINS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 800€ arrêtée au mois de décembre 2024 inclus.

Il sollicite à titre principal le constat des effets de la clause résolutoire, et subsidiairement fait valoir qu’il a délivré un congé par acte en date du 31 août 2024. pour non respect des obligations du locataire, en l’espèce : retard systématique et permanent des loyers.

Enfin, il observe que madame [Y] [D] épouse [I] est en tout état de cause en faute pour s’etre opposée à l’entrée dans les lieux d’un prestataire pour effectuer les travaux de réparation nécessaires et demande que celle-ci soit le cas échéant condamnée sous astreinte de 50€ par jour à laisser pénétrer tout professionnel utile.

Le bailleur s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [Y] [D] épouse [I], est présente. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières, ayant précédemment alterné des périodes de travail et chômage. Elle affirme travailler a ce jour en CDD en voie de passer en CDI pour un salaire mensuel de 1700€ et déclare vivre avec son fils de 40 ans. Elle indique « payer le plus régulièrement possible son loyer ». Concernant les travaux, elle reconnaît s’être opposée à l’entrée dans les lieux du prestataire parce que le bailleur ne lui a jamais “détaillé les travaux envisagés”, et reproche à ce dernier de ne pas lui avoir donné de quittances.

Elle affirme avoir réglé tout l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025 et prorogée au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 7 juin 2024, soit deux mois avant l’audience, le 10 décembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, le commandement de payer délivré à madame [Y] [D] épouse [I] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La SCI OBC FLINS apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 1er septembre 2018, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 janvier 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 19 février 2024.

En dépît des propos, la SCI OBC FLINS justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 800€, arrêté au mois de décembre 2024 inclus.

En conséquence, madame [Y] [D] épouse [I] sera condamnée à payer à la SCI OBC FLINS la somme de 800€ arrêtée au mois de décembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation compter du présent jugement compte tenu de la diminution du montant de la dette depuis le début de la procédure.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de madame [Y] [D] épouse [I] qui ne produit aucune pièce justificative de sa situation ne permet malheureusement pas de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par la débitrice, alors que l’acquisition de la clause résolutoire a produit ses effets le 19 février 2024.

D’autre part, il n’est pas démontré que le paiement du loyer est repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023, il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Enfin, il existe un conflit important entre la locataire et le bailleur qui justifie de l’opposition infondée de madame [Y] [D] épouse [I] au regard de la loi à laisser pénétrer le prestataire devant effectuer des réparations chez elle, laquelle ne peut en conséquence ensuite reprocher au bailleur les difficultés qu’elle rencontre. Il est constant et démontré par le bailleur qu’une tentative de conciliation a même été tentée afin de résoudre ce conflit qui s’est soldée par un échec du fait du comportement opposant de la locataire.

Il convient pour cette raison de faire droit à la demande de la SCI OBC FLINS et ordonner à madame [Y] [D] épouse [I] de laisser pénétrer dans le logement qu’elle loue le prestataire désigné par le bailleur afin d’effectuer les travaux de plomberie, nécessaires, sous peine d’une astreinte de 50€ par jour à compter de la date d’intervention de ce dernier dont le bailleur devra informer madame [Y] [D] épouse [I] par lettre recommandée avec accusé de réception , au moins 7 jours avant cette date, à charge pour celle-ci de la réceptionner, ainsi que par sms ou mail.

En tout état de cause, il y a lieu d’inviter madame [Z] épouse [I] à se rapprocher le cas échéant des services concernés dans les meilleurs délais concernant l’attribution d’un autre logement social munie de la présente décision.

Sur l’expulsion

Il est nécessaire d’autoriser à défaut de départ volontaire de madame [Y] [D] épouse [I] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

La réparation du préjudice causé à la SCI OBC FLINS par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter du 19 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par madame [Y] [D] épouse [I] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 1], au 19 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [Y] [D] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, madame [Y] [D] épouse [I] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE madame [Y] [D] épouse [I] à payer à la SCI OBC FLINS, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 février 2024 ;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE madame [Y] [D] épouse [I] à payer à la SCI OBC FLINS la somme de 800€ (huit-cents euros) arrêtée au mois de décembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation compter du présent jugement compte tenu de la diminution du montant de la dette depuis le début de la procédure ;

ORDONNE à madame [Y] [D] épouse [I] de laisser pénétrer dans le logement qu’elle loue le prestataire désigné par le bailleur afin d’effectuer les travaux de plomberie nécessaires, sous peine d’une astreinte de 50€ (cinquante euros) par jour à compter de la date d’intervention de ce dernier, dont le bailleur devra informer madame [Z] épouse [I] par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant cette date à charge pour celle-ci de la réceptionner, ainsi que par SMS ou mail ;

REJETTE la demande de la SCI OBC FLINS formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE madame [Y] [D] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits ,

Le Greffier Le vice président