Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/01777 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLDZ

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 ayant son siège social [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O] [C] [E]

née le 04 Août 1990 à [Localité 7] (RÉPUBLIQUE CENTRAFICAINE),

demeurant [Adresse 2],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [O] [C] [E] est propriétaire des lots n°121 et 221 de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Faisant grief à Mme [C] [E] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] lui a fait délivrer une sommation de payer ses charges en date du 24 novembre 2023 et lui a adressé plusieurs mises en demeure et relances d’avoir à s’acquitter desdites charges par l’intermédiaire de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, et par le biais de son conseil, lequel a adressé à Mmme [C] [E] une dernière mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du

19 août 2024.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] sise [Adresse 3] à MANTES LA VILLE (78711) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, fait assigner Mme [C] [E] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 3.080,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 novembre 2024,

— condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 1.059,42 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 228,62 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [C] [E] à lui payer la somme de 1.866 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] [E] aux entiers dépens.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il a précisé avoir joint à son dossier de plaidoiries le titre de propriété de la défenderesse. Il a soutenu que la mise en demeure du 19 août 2024 était conforme aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [C] [E] est absente et non représentée.

L’assignation n’a pu être remise à sa personne et il a été procédé aux formalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile.

Autorisé à produire en délibéré l’accusé de réception de la lettre adressée par le commissaire de justice à la défenderesse, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit cette pièce le 13 février 2025.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— l’acte authentique de vente en date du 14 avril 2023 attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [C] [E] pour les lots n°121 et 221,

— une sommation de payer délivrée à la défenderesse par exploit de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 pour un montant de 1.892,04 euros, dont 127,89 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure adressée par le syndic à la défenderesse en date du

23 août 2023 pour un montant de 686,06 euros dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de relance adressé par le syndic à la défenderesse en date du

20 septembre 2023 pour un montant de 722,43 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 19 août 2024 pour un montant de 3.682,30 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 30 juin 2023 au 22 novembre 2024 pour un solde débiteur de 3.080,02 euros, outre 1.131,99 euros de frais et accessoires,

— divers appels de fonds sur la pérode courant du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024,

— un relevé général des dépenses de l’exercice allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— le bilan annuel des charges de l’exercice allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 2 mai 2022, 29 mars 2023 et 30 mai 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 2 mai 2022 et prenant fin le 31 mai 2025,

— des factures d’honoraires du syndic et d’avocat et une facture de frais de commissaire de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [C] [E] le

19 août 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception retournée à l’expéditeur avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”, d’avoir à payer les appels de provisions dus en vertu du budget prévisionnel de l’exercice en cours en précisant que la somme de 529,71 euros n’avait pas été payée à ce titre et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2023/2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces ainsi produites que Mme [C] [E] est redevable de la somme de 3.080,02 euros au titre des charges de copropriété échues au

22 novembre 2024, appels de provisions et appels de fonds travaux du 2ème trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 3.080,02 euros à ce titre.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.059,42 euros correspondant aux provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024/2025.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [C] [E] de la somme de 1.059,42 euros au titre des provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024/2025 devenus exigibles.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 228,62 euros correspondant à la mise en demeure du 23 août 2023, à la relance du 20 septembre 2023 et à la sommation de payer du 24 novembre 2023.

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mises en demeure, relance et sommation de payer, le contrat de syndic de la société FONCIA, qui prévoit des frais de 42 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et de 33 euros TTC par relance après mise en demeure. Il produit également la facture du commissaire de justice à hauteur de 153,62 euros pour la sommation de payer du 24 novembre 2023.

Mme [C] [E] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 228,62 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [C] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [C] [E] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne Mme [J] [O] [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3.080,02 euros au titre des charges de copropriété échues au 22 novembre 2024, appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus ;

Condamne Mme [J] [O] [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.059,42 euros au titre des provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024/2025 devenus exigibles ;

Condamne Mme [J] [O] [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 228,62 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne Mme [J] [O] [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 euros de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [J] [O] [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 3] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [J] [O] [C] [E] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [9] sis [Adresse 5] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses

demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY