TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 21 Novembre 2024

N° RG 19/03131 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GVHD

DEMANDERESSE

Madame [J] [A] [U] [E] épouse [X]

née le 28 novembre 1939

demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Emmanuel BRUNEAU, avocat au barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [D] [B]

né le 04 Janvier 1971 à [Localité 12] (72)

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 14]

défaillant

S.A.R.L. FILAOS, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS sous le n° 485 144 117

dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par Maître Mickaëlle VERDIER, membre de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocate au barreau du MANS

Monsieur [V] [P]

né le 13 janvier 1947 à [Localité 13] (72)

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Jean-philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Marie-Michèle BELLET, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 10 Septembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 21 Novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à M^e Emmanuel BRUNEAU – 12, Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS – 10, Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO – 30, Maître Mickaëlle VERDIER de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER – 27 le

N° RG 19/03131 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GVHD

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 21 Novembre 2024

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte passé devant notaire le 2 décembre 2009, M. [D] [B] a acquis au prix de 65.000 € un bien immobilier auprès de M. [V] [P], après avoir signé un compromis de vente le 1er octobre 2009. Ce compromis a été rédigé par la Société à Responsabilité Limitée (SARL) FILAOS, exerçant sous le nom commercial “4% immobilier”. Le bien est alors occupé par un locataire.

Par acte notarié du 2 mars 2010, Mme [J] [G] a acquis, dans cet ensemble immobilier, contre un prix de 64.000 € l’autre bien appartenant encore à M. [V] [P], suite à un compromis de vente, également rédigé par la SARL FILAOS et signé le 13 janvier 2010. Lors de la visite du bien immobilier, le bien est occupé par une locataire.

Préalablement à ces deux ventes, M. [V] [P] était propriétaire de l’ensemble immobilier constitué de ces deux biens, et acquis par ses soins auprès de M.[O], précédent propriétaire, et pour lequel un état descriptif de division a été établi le 27 janvier 2000.

En 2014, M. [D] [B], suite au départ du locataire, a effectué des travaux de rénovation et constaté le mauvais état du plafond. Une expertise amiable a été menée le 19 novembre 2015 à la demande de M. [D] [B] en présence de Mme [J] [G] et de lui-même. M. [D] [B] a ensuite obtenu en référé, au contradictoire de Mme [J] [G] et M. [N] [O], la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 17 mai 2019.

Suivant acte d’huissier du 30 septembre 2019, Mme [J] [G] a fait assigner la SARL FILAOS aux fins de voir prononcer à titre principal la nullité de la vente intervenue avec M. [V] [P], et subsidiairement voir prononcer la résolution de la vente pour vices cachés.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2020, M. [D] [B] a fait assigner M. [V] [P] aux fins de voir constater la nullité de la vente immobilière intervenue entre eux. Cette procédure, enregistrée sous le n° 20/02441, a été jointe à l’instance n° 19/03131 suivant ordonnance du Juge de la mise en état du 12 novembre 2020. M. [N] [O] n’a pas constitué avocat.

Par assignation du 2 novembre 2020, M. [V] [P] a mis en cause M. [N] [O], son propre vendeur. La procédure, enregistrée sous le n° 20/02561, a été jointe à l’instance n°19/03131.

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Suivant dernières conclusions intitulées “conclusions n°5" signifiées le 6 septembre 2024 par RPVA, Mme [J] [G] demande de :

N° RG 19/03131 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GVHD

A TITRE PRINCIPAL

— débouter M. [V] [P] et la SARL FILAOS de leurs entiers moyens, fins et demandes,

— prononcer la nullité de la vente opérée par acte notarié le 22 mars 2010 sur le bien immobilier à usage d’habitation sis commune de [Localité 12] (SARTHE) cadastré section BV n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 8] pour une contenance de 30 centiares et section BV n°[Cadastre 4] lieu dit [Localité 15] pour une contenance de 32 centiares,

— ordonner la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière,

— condamner M. [V] [P] à lui payer de la somme de 64.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

— condamner solidairement M. [V] [P] et la SARL FILAOS au paiement des sommes suivantes :

28.380 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer le bien,

10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

8.100 € à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’agence et des droits mis à sa charge à l’occasion de la vente,

6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation du jugement au Service de la Publicité Foncière ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— débouter M. [V] [P] et la SARL FILAOS de leurs entiers moyens, fins et demandes,

— prononcer la résolution pour vices cachés de la vente opérée par acte notarié le 22 mars 2010 sur le bien immobilier à usage d’habitation sis commune de [Localité 12] (Sarthe) cadastré section BV n°[Cadastre 3] lieudit [Adresse 8] pour une contenance de 30 centiares et section BV n°[Cadastre 4] lieu dit [Localité 15] pour une contenance de 32 centiares,

— ordonner la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière,

— condamner M. [V] [P] à lui payer de la somme de 64.000 € au titre de la restitution du prix de vente,

— condamner solidairement M. [V] [P] et la SARL FILAOS au paiement des sommes suivantes :

35.310 €, outre 330 € par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la présente décision, à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer le bien,

10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,

8.100 € à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’agence et des droits mis à sa charge à l’occasion de la vente,

6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation du jugement au Service de la Publicité Foncière et ceux relatifs à la procédure d’expertise judiciaire et aux procédures de référés ayant donné lieu aux ordonnances susvisées ;

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

— débouter M. [V] [P] et la SARL FILAOS de leurs entiers moyens, fins et demandes,

— condamner la SARL FILAOS à lui payer la somme de 35.310 €, outre 330 € par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la présente décision, à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer le bien,

— condamner la SARL FILAOS au paiement des sommes suivantes :

35.310 €, outre 330 € par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la présente décision, à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer le bien,

10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre au titre du préjudice moral subi,

6.322 € à titre de dommages et intérêts au titre des frais d’agence et des droits mis à sa charge à l’occasion de la vente,

48.953,14 €, ou subsidiairement, 31.340,58 € et au paiement d’une somme correspondant à la quote-part des travaux de reprise qui pourraient être à la charge de Mme [J] [G] en sa qualité de copropriétaire de la parcelle cadastrée BV n°[Cadastre 4], au titre des travaux de reprise de l’immeuble,

6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation du jugement au Service de la Publicité Foncière et ceux relatifs à la procédure d’expertise judiciaire et de référé ayant donné lieu aux ordonnances susvisées.

N° RG 19/03131 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GVHD

Au soutien de sa demande principale, elle fait valoir, que son consentement à l’acte de vente passé le 22 mars 2010, a été vicié par le dol commis par M. [V] [P], qui s’est abstenu de lui signaler l’état réel du bien, notamment l’état du sol présentant un problème de solidité en raison de l’état dégradé du plancher dont il avait connaissance suite aux travaux réalisés par ses soins, et de la dégradation de la poutre porteuse dont il avait nécessairement connaissance puisqu’en tant que propriétaire de la totalité de l’ensemble immobilier, il était propriétaire de la partie où se trouve la poutre ; et que si elle avait connu cet état du bien qui le rend inhabitable, elle aurait été dissuadée de contracter. Elle ajoute que M. [V] [P] ne pouvait ignorer le risque supplémentaire pour son bien situé au-dessus de celui de M. [D] [B], lié au fort taux d’humidité des pièces situées sous son appartement.

Subsidiairement, elle excipe d’une erreur sur la qualité substantielle qu’est l’habitabilité du bien qui entrait nécessairement dans le champ contractuel dans la mesure où elle a toujours eu pour projet de louer ce bien.

A défaut, elle fait valoir que l’état dégradé du plancher et de la poutre constituent des vices cachés dont elle a découvert l’existence le 17 mai 2019 lors du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Concernant la responsabilité de la SARL FILAOS, elle lui reproche d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil, car elle n’a pas attiré son attention sur l’état déplorable de la poutre se situant dans la seconde partie de l’immeuble vendue à M. [D] [B] par M. [V] [P] et dont l’agent immobilier avait nécessairement connaissance puisque la SARL FILAOS est également intervenue lors de cette vente et que cette poutre, dans un état de dégradation avancée selon l’expert, est toujours restée visible.

Elle estime sa perte de chance de louer à 75% et chiffre son préjudice de perte de loyers à 28.380 € à titre principal, et à 35.310 € à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire, sur la base d’un loyer de 440 € perdu pendant 107 mois depuis novembre 2015 jusqu’au 1er octobre 2024. Elle fait valoir, uniquement subsidiaire et infiniment subsidiaire, le paiement de charges à hauteur de 330 € par mois à compter de 1er octobre 2024 et jusqu’à la présente décision.

Elle excipe de son grand âge, 80 ans, et du stress subi pour justifier de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

****

M. [D] [B] sollicite, dans ses dernières conclusions, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter M. [V] [P] de l’ensemble des ses demandes,

— débouter la SARL FILAOS des demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. [D] [B] ;

A TITRE PRINCIPAL :

— constater la nullité de la vente de l’immeuble conclue entre M. [V] [P] et lui-même au titre du dol,

— constater la faute de la part de la SARL FILAOS ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— constater la nullité de la vente de l’immeuble conclue entre M. [V] [P] et lui-même au titre de l’erreur,

— constater la faute de la part de la SARL FILAOS ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— ordonner la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière,

— condamner M. [V] [P] à lui restituer

le prix de vente, à savoir la somme de 65.000 € avec intérêts au taux légal,

la somme de 2.600 € correspondant aux honoraires à la charge de l’acquéreur et 5.500 € correspondant aux frais de l’acte,

— condamner solidairement la SARL FILAOS et M. [V] [P] à lui verser les sommes suivantes :

32.472 € au titre de la perte de chance de louer son bien,

10.000 € au titre de son préjudice moral,

1.550 € pour les frais d’huissier,

8.473,12 € pour les taxes foncières,

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1.638,86 € pour l’assurance location,

10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, lesquels comprendront les frais de référé et expertise judiciaire, ainsi que les frais de publication de l’assignation du jugement au service de la publicité foncière.

Il fonde sa demande principale sur les articles 1130, 1137 et 1178 du Code Civil, reprochant à M. [V] [P] de s’être abstenu de lui signaler l’état réel du bien, qui, s’il l’avait connu, l’aurait dissuadé de contracter. Il affirme que M. [V] [P] ayant fait des travaux de rénovation des appartements en faisant intervenir une entreprise de maçonnerie sur les sols de la salle avant de les mettre en vente en 2009, avait nécessairement connaissance des désordres, parmi lesquels un affaissement généralisé du support dû à l’état du plancher dont il a été informé par son entrepreneur qui s’est forcément aperçu de l’état dégradé du plancher, celui-ci l’ayant renforcé par des chevrons cloués sur les solives et ayant nécessairement vu les morceaux de sacs nylons et de papier utilisés pour boucher les trous, mais également d’autres désordres qu’il ne cesse de découvrir à l’occasion des travaux entamés en 2014 après le départ de sa locataire, telle une trappe dissimulée dans le grenier, des désordres électriques et des désordres d’évaluation des eaux usées.

Il soutient que souhaitant acquérir un investissement locatif, il est évident qu’il ne voulait pas acquérir un bien avec des désordres aussi graves, et que M. [V] [P] avait tout intérêt à garder le silence sur les dits travaux à réaliser au regard du prix du bien qui était surévalué au regard de son état réel.

Il ajoute que M. [V] [P] a commis une faute en lui cachant des informations et en le mettant dans une situation l’empêchant de louer le bien immobilier, n’ayant pas les fonds pour réaliser les réparations nécessaires à la mise en location.

Au soutien de sa demande subsidiaire, il affirme qu’ayant acquis ce bien à titre d’investissement locatif, le caractère habitable et l’absence de travaux étaient des qualités substantielles puisque lors de l’achat du bien, celui-ci était loué, et aucun travaux n’était à prévoir et qu’il n’a découvert l’ampleur des travaux à réaliser qu’à l’occasion de travaux réalisés en 2014 au départ de sa locataire.

Il rappelle que le fait qu’une maison vétuste soit vendue à un prix raisonnable ne confère pas au vice un caractère apparent ou justifiant la non-révélation par le vendeur et qu’en conséquence, M. [V] [P] ayant connaissance des désordres n’était pas dispensé de l’en informer peu importe la vétusté de l’état du bien et son prix raisonnable.

Concernant la responsabilité de FILAOS, il excipe, en application de l’article 1240 du Code Civil, d’un manquement à son devoir de conseil, faute de l’avoir alerté sur l’état du bien et notamment la détérioration du solivage, situation qui a provoqué une perte de chance de louer son bien depuis le 13 août 2014 et y compris durant les travaux au regard des 90% de chance de le louer. Il fait par ailleurs valoir un préjudice moral en raison du stress provoqué par cette situation car les désordres ne cessent de s’aggraver et les revenus locatifs tiré de ce bien devaient assurer sa retraite.

Il fait également valoir un préjudice au titre de la dépense faite pour dresser un constat d’huissier.

****

M. [V] [P], dans ses dernières écritures, conclut à :

— l’irrecevabilité de l’action en résolution de vente intentée par Mme [J] [G] sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— au débouté de l’intégralité des demandes de M. [D] [B] et Mme [J] [G].

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de M. [N] [O] à le garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

En tout état de cause, il conclut à la condamnation de M. [D] [B] et Mme [J] [G] à lui régler la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Au soutien de l’irrecevabilité soulevée, il fait valoir la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

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Sur le fond, il répond que l’action en résolution de la vente fondée sur les vices cachés ne peut se cumuler avec l’action en résolution pour vice du consentement provoquée par une erreur sur les qualités substantielles de la chose.

Concernant l’action en résolution de la vente en raison du consentement vicié par le dol, il soutient que M. [D] [B] et Mme [J] [G] auxquels il revient de démontrer l’élément matériel du dol, à savoir des manoeuvres dolosives ou une réticence dolosive réalisées sciemment, et le caractère déterminant du dol pour emporter le consentement, ne le font nullement.

Concernant l’action de M. [D] [B], il affirme que celui-ci ne pouvait ignorer l’état dégradé de la poutre de soutien, celle-ci étant visible, ni la vétusté du circuit électrique au regard du diagnostic réalisé préalablement à la conclusion de la vente ; que concernant les autres désordres, tenant aux défaillances du réseau d’assainissement et du système d’évacuation des eaux usées, il soutient qu’il n’en avait nullement connaissance.

Il ajoute que M. [D] [B] ne démontre pas qu’il n’aurait pas acquis le bien s’il avait eu connaissance des désordres tenant à l’assainissement dans la mesure où il a acquis le bien en connaissance de cause d’un désordre plus important remettant en cause la solidité de la structure, à avoir la poutre maîtresse visible.

Concernant l’action de Mme [J] [G], il répond qu’il n’avait pas connaissance de l’état dégradé du solivage car les travaux de rénovation du carrelage de la partie haute du bien appartenant désormais à cette dernière, ont été réalisés par l’entreprise FALACHO, qui a posé un carrelage sur la chape ou le torchis déjà existant qui dissimulait la partie haute des solives, lesquelles étaient également dissimulées en partie basse par l’habillage frisette réalisé par M. [S], auprès duquel il a acquis le bien litigieux.

Il fonde son action subsidiaire en garantie contre M. [N] [O] sur l’article 1147 du Code Civil dans sa version applicable au litige, affirmant que M. [N] [O] a procédé à des travaux de camouflage de l’état des solives, lui cachant ainsi l’état réel du bien dont il n’aurait été informé, selon l’expert, par son artisan, que lorsqu’il a fait réaliser des travaux sur son bien.

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LA SARL FILAOS, dans ses conclusions n°4, demande de :

— débouter Mme [J] [G] et M. [D] [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— de condamner la première à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— de condamner le second à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Concernant l’action en résolution de la vente pour vice caché, la SARL FILAOS soutient que celle-ci est prescrite.

Sur le fond, elle conteste toute faute pouvant lui être reprochée, car l’état apparent du bien ne justifiait aucune investigation complémentaire pour un non professionnel du bâtiment comme un agent immobilier. Elle affirme qu’aucun désordre n’était visible, ni soupçonnable par un non professionnel du bâtiment avant la mise à nue des solives par l’expert et soutient qu’elle n’a pas été avertie par M. [V] [P], préalablement à la vente, des désordres qui n’étaient pas apparents.

Concernant l’action en résolution de la vente de Mme [J] [G], elle soutient qu’il n’y a aucun vice du consentement, et certainement pas pour erreur, et à défaut, tout au plus pour dol commis de la part de M. [V] [P] uniquement.

Subsidiairement, concernant le préjudice de jouissance, elle affirme qu’il doit être diminué à hauteur de la période des travaux initialement prévus par M. [D] [B] suite au départ de son locataire et s’oppose à toute indemnisation au titre du préjudice moral, soutenant que les éléments qu’il avance au soutien de ce préjudice sont les mêmes que ceux exposés au soutien du préjudice de jouissance, et conteste enfin les frais d’huissier au motif que recourir à un constat d’huissier dans une telle espèce est excessif.

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M. [C], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

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Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a différé la clôture de l’affaire à la date du 9 septembre 2024 afin de permettre à tout avocat souhaitant conclure de le faire pour le 16 juin 2024 au plus tard afin que réponse lui soit donnée pour le 30 juillet 2024 et renvoyé l’affaire à l’audience du 10 septembre 2024, date à laquelle les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS :

I. SUR LES ACTIONS EN NULLITE DE VENTES POUR DOL

L’article 1109 ancien du Code Civil prévoit que “Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.”

En outre, l’article 1116 ancien du Code Civil dispose que “ Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté.”

L’immeuble dont il est question, après avoir appartenu en totalité à M. [N] [O] et fait l’objet d’une division, a été acquis par M. [V] [P] pour une partie, le 27 janvier 2000, et pour la seconde partie se situant en Rez-de Jardin, en 2002.

De 2002 à 2009, M. [V] [P] est donc propriétaire de l’ensemble des lieux, puisque le 2 décembre 2009,il vend la partie située en Rez-de-jardin à M. [D] [B], et trois mois après, le 22 mars 2010, il vend l’autre partie du bien comprenant le niveau au-dessus à Mme [J] [G].

Selon le rapport d’expertise judiciaire établi le 17 mai 2019,

— le solivage en bois du plafond de la partie de l’immeuble située en Rez-de-jardin est rafistolé en divers endroits, et attaqué par endroits par des champignons xylophages,

— des abouts de poutres et des solives sont pourris car ils sont attaqués par la vrillette, notamment la poutre maîtresse qui sépare l’arrière cuisine et la chambre, l’expert précisant que la dégradation de cette poutre est ancienne et qu’elle préfigurait l’état des solives qui y prenaient appui.

L’expert indique que le solivage de cette cave (transformée en une chambre et une arrière cuisine) supporte en partie haute le plancher de l’étage appartenant à Mme [J] [G] constitué d’une pièce de vie, d’une chambre et d’une salle de bain et relève une fissure visible au droit de l’entrée de la salle de bain et une déclivité du sol d’un moins 2 cm visible au regard de la photo n°7 du rapport d’expertise en raison du jour sous la porte “en queue de billard”.

L’expert souligne qu’il ne fait aucun doute que l’existence de ces pathologies (découvertes à l’occasion des travaux réalisés en 2014 par M. [D] [B]) est bien antérieure à la vente de ce bien par M. [V] [P] à M. [D] [B], à savoir bien antérieur au 2 décembre 2009.

Concernant le bien vendu à M. [D] [B], il est constant que M. [V] [P], avant de le vendre, n’a jamais entrepris de travaux concernant le plafond dont la structure en solives était alors dissimulée par du lambris et des frisettes, et que l’état des solives est devenu visible lorsque M. [D] [B] a réalisé des travaux de rénovation en 2014 suite au départ de son locataire. En revanche, la poutre maîtresse n’ayant jamais été recouverte d’un quelconque habillage, son état a toujours été connu de M. [V] [P].

Concernant le bien vendu à Mme [J] [G], il est indiqué par l’expert que M. [V] [P] a fait des travaux de remise en état du sol pour pouvoir le louer et fait intervenir une entreprise de maçonnerie sur les sols de la salle de bain, de la chambre et d’une partie du séjour.

M. [V] [P], qui était propriétaire de l’ensemble du bâtiment avait nécessairement connaissance du caractère ancien de la dégradation de la poutre de soutènement en bois, puisque celle-ci a toujours été visible. Il avait également connaissance concernant la partie haute du bâti, de la dégradation rapide et anormale du sol carrelé refait à neuf par ses soins, du fait de l’apparition d’une fissure de plusieurs dizaines de centimètres visible à l’oeil nu à l’entrée de la

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salle de bain du bien vendu à Mme [J] [G], et de l’affaissement du sol en l’absence de parallélisme entre le niveau bas de la porte et le niveau du sol révélé par un jour visible à l’oeil nu sous la porte en forme de queue de billard.

M. [V] [P] au regard des ces trois éléments visibles à l’oeil nu, dont l’état de dégradation de la poutre qui préfigurait de l’état de dégradation des solives qui y prenaient appui, avait nécessairement connaissance du fait que l’affaissement du sol était dû à un défaut de solidité global de la structure porteuse et de la nécessité d’entreprendre des travaux de gros oeuvre pour y remédier, et ce sans avoir besoin de connaître l’état des solives alors dissimulées par du lambris, de la frisette et de l’enduit, ni besoin d’avoir été informé de l’état dégradé du sol par l’entreprise ayant procédé à la pose du carrelage, l’état de dégradation de la base du sol étant évident au moment où sont venus s’ajouter à la poutre dégradée par la vrillette, une longue fissure sur le carrelage récemment refait, alliée à la déclivité du sol, dans l’hypothèse où le carreleur n’en aurait pas informé M. [V] [P].

M. [V] [P] ayant vendu ses deux biens séparément à deux acquéreurs différents, M. [D] [B] qui a acquis le bien situé en Rez-de-jardin, n’a pas visité le bien situé au-dessus et n’avait donc pas connaissance de l’importante fissure apparue sur un sol carrelé récemment refait à neuf, ni de la déclivité du sol soutenu par la poutre. Il ne pouvait avoir connaissance de ces éléments autrement que par le biais de M. [V] [P], et n’a pu faire le lien entre ces deux éléments et le seul élément connu de lui, à savoir l’état de dégradation de poutre de soutien du dit sol.

Mme [J] [G] pour sa part, ayant acquis le bien situé au-dessus, n’a pas visité le bien situé au-dessous récemment vendu par M. [V] [P] à M. [D] [B], et n’avait donc pas connaissance du caractère ancien et important de la dégradation de la poutre soutenant son sol, et n’a pu faire le lien entre celle-ci et la fissure du carrelage et la déclivité du sol de son bien.

Les biens acquis par M. [V] [P] et Mme [J] [G] étaient mis en location depuis plusieurs années lorsqu’ils les ont visité, et ils ont tous deux proposé de les acquérir suite à des visites réalisés alors que ces biens étaient occupés par des locataires. Ainsi, il est établi, et ce n’est pas contesté, que M. [V] [P] comme Mme [J] [G] ont acquis ces biens afin d’en tirer un revenu locatif régulier. En conséquence, l’absence de travaux de gros oeuvre faisant obstacle à la location de chacun des biens, était un élément déterminant de leur consentement.

M. [V] [P] a donc dissimulé intentionnellement tant à M. [D] [B], qu’à Mme [J] [G], l’affaissement du sol qu’il savait dû à un défaut de solidité global de la structure porteuse de l’ensemble immobilier, et la nécessité d’entreprendre des travaux de gros oeuvre pour y remédier, sachant que cet élément ferait obstacle à la location du bien, et en conséquence, à la réalisation de la vente car la possibilité de mettre le bien immobilier acquis en location de manière durable était le but des achats réalisés par M. [D] [B] et Mme [J] [G].

En présence d’une erreur commise par M. [D] [B] et Mme [J] [G] sur le caractère habitable et louable des biens résultant d’un dol commis par M. [V] [P], il sera prononcée la nullité des ventes conclues respectivement entre eux les 2 décembre 2009 et 22 mars 2010, et ce sans besoin d’examiner les autres moyens développés par les parties concernant l’action subsidiaire en résolution de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose ou l’action encore plus subsidiaire de Mme [J] [G] en garantie des vices cachés et son éventuelle prescription.

II. SUR LES CONSEQUENCES DE LA NULLITE DES DEUX VENTES

Il résulte de l’article 1178 du Code Civil que “le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, et que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans le conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extra-contractuelle”.

N° RG 19/03131 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GVHD

A. Sur les restitutions :

En présence d’une annulation des deux ventes, il y a lieu de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement à la vente.

Ainsi, M. [V] [P] sera condamné à restituer à :

— Mme [J] [G] l’intégralité du prix versé, à savoir la somme de 64.000 €,

— M. [D] [B] l’intégralité du prix versé, à savoir la somme de 65.000 €.

Corrélativement, sera ordonnée la restitution des deux biens à M. [V] [P].

B. Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par Mme [J] [G]  :

Sur les frais liés à la vente

La demanderesse en justifiant se verra attribuer la somme de 8.100 € correspondant aux frais d’agence et aux droits mis à sa charge lors de la conclusion du contrat de vente immobilière,

Sur la perte de chance de louer son bien

La demanderesse indique que son logement était vide d’occupant lors de l’assignation en référé car les locataires lui avaient donné congé. Suite à l’alerte donnée par M. [D] [B] en novembre 2015, confirmée par la suite par les préconisations de l’expert, elle n’avait d’autre choix que de le laisser vacant au regard du risque d’effondrement du plancher pouvant mettre en péril les occupants.

Elle est donc bien fondée à solliciter le dédommagement de la perte de chance de relouer son bien subie depuis novembre 2015.

Dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite à titre principal en cas d’annulation de la vente, la somme de 28.380 €. Cette demande au regard de la période de presque 9 années durant laquelle elle n’a pu louer son bien en raison des désordres dont il est atteint, n’apparaît pas excessive au regard du loyer qu’elle pratiquait en 2014 à hauteur de 440 € selon un extrait de bail conclu entre elle et ses dernières locataires, Melle [H] et Melle [Z]. Il sera donc totalement fait droit à sa demande sur ce point.

Sur le préjudice moral

Mme [J] [G] avait déjà atteint l’âge de 76 ans pour être née le 28 novembre 1939 lorsqu’elle a appris l’ampleur des désordres en novembre 2015. Par ailleurs, cette situation dure depuis presque 10 ans. Au regard du stress nécessairement provoqué chez elle par cette situation, il lui sera alloué à ce titre la somme de 5.000 €.

C. Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par M. [D] [B] :

Sur les frais liés à la vente

Monsieur [B] en justifiant se verra attribuer la somme de 2.600 € correspondant aux honoraires à la charge de l’acquéreur, la somme de 5.500 € correspondant aux frais de l’acte, la somme de 8.473,12 € correspondant aux taxes foncières et la somme de 1.638,86 € correspondant aux polices d’assurance location.

Sur la perte de chance de louer son bien et le préjudice de jouissance :

Le logement de M. [D] [B] était loué de manière constante depuis l’achat en 2009, avant d’être vide d’occupant en 2014 lorsqu’il a découvert les désordres de structure sur le plafond de son bien à l’occasion de travaux de second oeuvre entamés suite au départ de sa locataire afin de relouer le bien.

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La SARL FILAOS soutient que la période dont excipe M. [D] [B] à ce titre doit être diminuée à hauteur de la durée initialement prévue pour ces travaux, sans avancer une quelconque évaluation précise de cette demande. En effet, si l’expert opère une distinction en terme de coût entre les travaux initialement prévus et les travaux imputables aux malfaçons du plafond et du réseau d’évacuation.

Il n’évalue nullement cette durée, qui en tout état de cause est nécessairement minime au regard des travaux de gros oeuvre à ajouter aux travaux initialement prévus.

La somme de 32.472 € sollicitée par M. [D] [B] au titre de la perte de chance de louer son bien, au regard de la période de presque 9 années (novembre 2015 à novembre 2024) durant laquelle il n’a pu louer son bien en raison des désordres dont il est atteint, apparaît justifiée au regard du loyer qu’il pratiquait à hauteur de 400 €, outre les ordures ménagères de 10 €, soit une somme totale de 410 € par mois. Il sera donc totalement fait droit à sa demande sur ce point.

Sur le préjudice moral :

Au regard du stress nécessairement provoqué chez M. [D] [B] par cette situation, en raison d’une crainte de rencontrer des problèmes financiers, car outre une absence de complément de revenus locatifs à sa pension de retraite, il a du débourser des frais pour tenter de remédier à cette situation, notamment des frais de constats d’huissier et d’expertise amiable avant d’intenter un procès, démarches qui sont sources d’anxiété. Il lui sera donc alloué à ce titre la somme de 5.000 €.

Sur les frais de constat d’huissier et d’expertise amiable :

Les frais de constat d’huissier exposés par M. [D] [B], pour faire constater un fait au soutien de son action, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une décision judiciaire préalable, ne constituent ni des dépens, ni un préjudice réparable, mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Cette demande sera donc prise en compte au titre de la partie consacrée aux frais alloués au titre de cet article.

III. SUR LA RESPONSABILITE DE LA SARL FILAOS

Aux termes de l’article 1382 ancien du Code civil, devenu article 1240 du Code Civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Toutes les parties à l’acte auquel l’agent immobilier prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au moyen d’un minimum d’investigations relevant de sa compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre.

Il doit ainsi préalablement vérifier les informations techniques nécessaires à la décision des parties contractantes mais encore recueillir les renseignements qui permettront d’aider l’acquéreur à prendre sa décision, en s’assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins en l’informant des inconvénients de son choix, voire en le dissuadant de contracter.

La SARL FILAOS, mandatée par M. [V] [P] pour la vente de ces deux biens, avait nécessairement une connaissance globale de l’état de l’ensemble immobilier.

Elle est intervenue dans le cadre de la réalisation de la vente des deux biens immobiliers, d’une part entre M. [V] [P] et M. [D] [B], d’autre part, entre M. [F] [P] et Mme [J] [G] et ce à trois mois d’intervalle.

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Etant chargée d’un mandat de vente des deux biens composant l’ensemble immobilier, elle était dès lors tenue d’un devoir d’information et de conseil envers M. [D] [B] et Mme [L] sur l’existence des désordres apparents affectant l’ensemble immobilier et qu’elle ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de l’immobilier.

A. Sur sa responsabilité à l’égard de M. [D] [B] :

Concernant les désordres, si elle ne pouvait avoir connaissance de tous notamment de l’état des solives qui était caché, il est constant que la poutre maîtresse atteinte par la vrillette a toujours été visible. Cette poutre, située dans la partie de l’ensemble immobilier vendue à M. [D] [B], était, selon l’expert judiciaire déjà dans un état de dégradation avancée au moment de la vente du bien. En conséquence, l’agent immobilier qui est professionnel averti, même s’il n’est pas un professionnel du bâtiment, ne pouvait ignorer un état de dégradation évident s’agissant d’une poutre mangée par la vrillette depuis plusieurs années.

Elle a ainsi commis une faute en ne mettant pas en lumière à l’égard de l’acheteur la nature et les conséquences de la dégradation de cette poutre. Elle aurait ainsi dû attirer l’attention de M. [D] [B] sur la possible gravité des désordres et leur évolution envisageable, permettant à ce dernier de s’entourer de l’avis de professionnels du bâtiment le cas échéant.

M. [D] [B] n’est titulaire d’aucune compétence particulière qui permettrait à la SARL FILAOS de se dispenser de procéder à son obligation de conseil et d’information, qui reste une obligation de moyen. La SARL FILAOS ne caractérise par ailleurs aucune faute du demandeur de nature à venir limiter sa propre responsabilité.

La faute commise par la SARL FILAOS a eu pour conséquence celle de faire perdre à M. [D] [B] la chance de ne pas pouvoir louer le bien, s’il avait eu connaissance des conséquences de la dégradation de la poutre de soutènement du plafond.

En effet, M. [D] [B] qui achetait pour réaliser un investissement locatif, s’est montré intéressé par le bien immobilier.

Par conséquent, le préjudice subi ne consiste pas en un préjudice certain mais bien en la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Aussi, la SARL FILAOS sera tenue à indemniser la perte de chance subi par le demandeur par le paiement d’une somme de 15 000,00 euros sur le préjudice subi portant sur la demande de 32.472 € au titre du préjudice de perte de chance de louer son bien, 2.600 € correspondant aux honoraires à la charge de l’acquéreur, 5.500 € correspondant aux frais de l’acte, 8.473,12 € correspondant aux taxes foncières et 1.638,86 € correspondant aux polices d’assurance location.

En conséquence, elle sera condamnée à verser au demandeur la somme de 15.000 € in solidum avec M. [P] mais dans la limite de ce montant.

Quant au préjudice moral, il n’est pas démontré qu’il constitue un préjudice distinct de la perte de chance préalablement retenue.

B. A l’égard de Mme [J] [G] :

Ayant formalisé le 13 janvier 2010, un compromis de vente entre Mme [J] [G] et M. [V] [P], soit 4 mois après le compromis réalisé le 1er octobre 2009 par son entreprise entre M. [D] [B] et M. [V] [P], elle avait connaissance des désordres dont était atteinte la poutre de soutènement du sol du bien acquis par Mme [W]. Elle avait également connaissance de l’affaissement du sol soutenu par cette poutre en raison de la déclivité du dit sol et de la fissure du carrelage pourtant récemment rénové par M. [V] [P], dans la mesure où il ressort des photographies prises par l’expert que ces éléments étaient visibles à l’oeil nu. En conséquence, la SARL FILAOS, en tant qu’agent immobilier qui est professionnel averti, même s’il n’est pas un professionnel du bâtiment, ne pouvait ignorer le risque d’affaissement du sol porté par la poutre située dans le bien vendu 4 mois auparavant par son intermédiaire à M. [D] [B].

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Elle a ainsi commis une faute en ne mettant pas en lumière à l’égard de l’acheteuse la nature et les conséquences le risque d’affaissement du sol porté par la poutre située dans le bien se trouvant en dessous du sien. Elle aurait ainsi dû attirer l’attention de Mme [J] [G] sur la possible gravité des désordres et leur évolution envisageable, permettant à cette dernière de s’entourer de l’avis de professionnels du bâtiment le cas échéant.

Mme [J] [G] n’est titulaire d’aucune compétence particulière qui permettrait à la SARL FILAOS de se dispenser de procéder à son obligation de conseil et d’information, qui reste une obligation de moyen. La SARL FILAOS ne caractérise par ailleurs aucune faute de la demanderesse de nature à venir limiter sa propre responsabilité.

La faute commise par la SARL FILAOS a eu pour conséquence de faire perdre à Mme [J] [G] la chance de ne pas pouvoir louer le bien acquis, si elle avait eu connaissance des conséquences le risque d’affaissement du sol porté par la poutre située en dessous de son bien.

En effet, Mme [J] [G] qui achetait pour réaliser un investissement locatif, s’est montrée intéressée par le bien immobilier.

Par conséquent, le préjudice subi ne consiste pas en un préjudice certain mais bien en la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Aussi, la SARL FILAOS sera tenue à indemniser la perte de chance subi par la demanderesse par le paiement d’une somme de 9500,00 euros sur le préjudice portant sur la demande de 28 380 euros au titre de la perte de chance de louer le bien, et la somme de 8 100,00 euros pour frais d’agence et droits.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 9.500 € in solidum avec M. [P] mais dans la limite de ce montant.

Quant au préjudice moral, il n’est pas démontré qu’il constitue un préjudice distinct de la perte de chance préalablement retenue.

V. SUR L’ACTION EN GARANTIE DE M. [V] [P] CONTRE M. [N] [O]

L’article 1147 du Code Civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, et codifié depuis à l’article 1231-1 du Code Civil, dispose : “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

M. [V] [P] excipe au soutien de sa demande en garantie, de l’existence d’un vice caché dont il n’a pu avoir connaissance avant la réalisation des travaux sur le sol du bien ultérieurement vendu à Mme [J] [G], en présence de frisette, de lambris et d’enduit dissimulant les solives endommagées, posées selon lui par M. [N] [O].

Il ressort du rapport expertal établi le 17 mai 2019 que lors de seconde réunion d’expertise réalisée le 10 juillet 2017 en présence de M. [N] [O] celui-ci a assumé avoir réalisé les travaux de frisette qui dissimulaient l’état des solives et des travaux de rafistolage concernant le raccordement au réseau des eaux usées, camouflant les défaillances du réseau d’assainissement.

Ces vices, soigneusement dissimulés à M. [V] [P] par M. [N] [O] étaient donc présents avant la réalisation des ventes entre eux le 27 janvier 2000 concernant le bien situé au Rez-de-Chaussé ultérieurement cédé à Mme [J] [G], et le 29 janvier 2002 concernant le bien situé en Rez-de-Jardin dans lequel se trouve la poutre et ultérieurement cédé à M. [D] [B].

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Ces vices, à savoir le caractère défectueux des solives en bois et les désordres concernant les raccordements entre les eaux pluviales et les eaux usées et l’évacuation des eaux usées, présents de manière certaine depuis 2002 (date de la vente du second bien à M. [V] [P]) s’ils n’ont pas immédiatement rendu l’immeuble inhabitable dans la mesure où M. [V] [P] a pu louer ses deux biens de 2002 à 2009, l’ont rendu de manière progressive totalement inhabitable et ce, de manière certaine, en 2014, et en conséquence impropre à son usage normal.

En effet, le caractère inhabitable du bien a été causé par plusieurs facteurs, notamment l’humidité favorisée par la mauvaise évacuation des eaux usées, à l’origine du salpêtre sur les murs de l’arrière cuisine, de la vrillette sur la poutre et de champignons xylophages sur les solives.

M. [N] [O] sera en conséquence condamné à garantir M. [V] [P] de toutes les conséquences de la nullié des ventes, notamment les dommages et intérêts alloués.

VI. SUR LES FRAIS DU PROCES

M. [V] [P] et la SARL FILAOS, parties succombantes au principal, seront condamnées in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront les frais de référé et expertise judiciaire et les frais de publication de l’assignation.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, M. [V] [P] et la SARL FILAOS seront également condamnés à payer in solidum à Mme [J] [G] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, M. [V] [P] et la SARL FILAOS seront également condamnés à payer in solidum à M. [D] [B] une somme de 9.550 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, cette somme prenant en compte les 1.550 € réclamés au titre des frais de constat d’huissier et d’expertise amiable.

M. [N] [O] étant condamné à garantir M. [V] [P] de toutes les conséquences de la résolution des ventes, il sera condamné à garantir M. [V] [P] des dépens et frais irrépétibles exposés par ses soins.

M. [V] [P] et la SARL FILAOS seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

La présente décision devra faire l’objet d’une publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la vente conclue par acte authentique le 22 mars 2010 devant Maître [M] [T], notaire à [Localité 9] (Maine-et-Loire) entre M. [V] [P], et Mme [J] [G], portant sur l’immeuble à usage d’habitation sis sur la commune de [Localité 12] (Sarthe) [Adresse 8], cadastré section BV n°[Cadastre 3] pour une contenance de 30 centiares, et section BV n° [Cadastre 4] lieudit [Localité 15] pour une contenance de 32 centiares, comprenant les lots n°2 et 3 suivant l’état descriptif de division suivant acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 9] (Maine-et-Loire) le 27 janvier 2000 ;

CONDAMNE en conséquence la restitution à M. [V] [P] par Mme [J] [G] du bien immobilier sis sur la commune de [Localité 12] (Sarthe) [Adresse 8], cadastré section BV n°[Cadastre 3] pour une contenance de 30 centiares, et section BV n° [Cadastre 4] lieudit [Localité 15] pour une contenance de 32 centiares, comprenant les lots n°2 et 3 suivant l’état descriptif de division suivant acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 9] (Maine-et-Loire) le 27 janvier 2000,

N° RG 19/03131 – N° Portalis DB2N-W-B7D-GVHD

CONDAMNE en conséquence M. [V] [P] à restituer à Mme [J] [K]. la somme de 64.000 € correspondant à l’intégralité du prix versé ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [P] et la SARL FILAOS, cette dernière dans la limite de la somme de 9 500,00 euros, à payer à Mme [J] [E] la somme de 28 380,00 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer le bien, la somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice moral et la somme de 8100,00 euros au titre de dommages et intérêts pour frais d’agence et droits ;

ANNULE la vente conclue par acte authentique le 2 décembre 2009 devant Maître [M] [T], notaire à [Localité 9] (Maine-et-Loire) entre M. [V] [P], et M. [D] [B] portant sur l’immeuble à usage d’habitation sis sur la commune de [Localité 12] (Sarthe) [Adresse 2], cadastré section BV n°[Cadastre 5] pour une contenance de 79 centiares, et section BV n° [Cadastre 4] pour une contenance de 32 centiares, comprenant le lot n°1 suivant l’état descriptif de division suivant acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 9] (Maine-et-Loire) le 27 janvier 2000 ;

CONDAMNE en conséquence la restitution à M. [V] [P] par M. [D] [B] du bien sis sur la commune de [Localité 12] (Sarthe) [Adresse 2], cadastré section BV n°[Cadastre 5] Lieudit [Adresse 1] pour une contenance de 79 centiares, et section BV n° [Cadastre 4] pour une contenance de 32 centiares, comprenant le lot n°1 suivant l’état descriptif de division suivant acte reçu par Maître [R], notaire à [Localité 9] (Maine-et-Loire) le 27 janvier 2000,

CONDAMNE en conséquence M. [V] [P] à restituer à M. [D] [B] la somme de 65.000 € correspondant à l’intégralité du prix versé ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [P] et la SARL FILAOS dans la limite de 15 000,00 euros, à payer à M. [D] [B] :

—  32.472 € au titre du préjudice de perte de chance de louer son bien,

—  5.000 € au titre du préjudice moral subi,

—  2.600 € correspondant aux honoraires à la charge de l’acquéreur,

—  5.500 € correspondant aux frais de l’acte,

—  8.473,12 € correspondant aux taxes foncières

—  1.638,86 € correspondant aux polices d’assurance location ;

CONDAMNE M. [N] [O] à garantir M. [V] [P] des conséquences de la nullité de la vente, à savoir les dommages et intérêts alloués, les dépens et les frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum M. [V] [P] et la SARL FILAOS, aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de référés et expertise judiciaire et les frais de publication de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [P] et la SARL FILAOS à payer la somme de 6.000 € à Mme [J] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [P] et la SARL FILAOS à payer la somme de 9.550 € à M. [D] [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [V] [P] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL FILAOS de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ;

RAPELLE que la présente décision devra faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, à la charge de la partie la plus diligence, dans les conditions prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

La Greffière, La Présidente,