TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00442 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYEM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Madame [O] [K] veuve [B] [S]

demeurant [Adresse 5] Chez Madame [T] [BW] [Adresse 1]

Madame [BW] [Y] épouse [H]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [P] [B] [S]

demeurant [Adresse 7]

Madame [M] [Y] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Hugues LEROY, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [B] [S]

demeurant [Adresse 8]

représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [I]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 mai 2021 ayant pris effet le même jour, Monsieur [A] [X] a donné à bail à Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 410 euros et 18 euros de provisions sur charges, payables d’avance avant le 5 de chaque mois.

Suivant attestation notariée du 6 octobre 2022, Madame [K] [O], [R], [U], [F], [J] veuve [Y], Madame [Y] [BW], [Z], [V], [J] épouse [H], Monsieur [B] [S] [P], [G], [N], Madame [Y], [M], [D], [J] épouse [C] et Madame [Y] [E], [L], [J] (« Les Consorts [B] [S] »), sont venus aux droits de Monsieur [A] [X] suite à la vente par ce dernier.

Le 8 février 2024, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de commissaire de justice remis à étude à la requête des Consorts [B] [S] à Madame [W] [I], pour la somme en principal de 1.519,09 euros, au titre des loyers et charges échus.

Puis, par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, les consorts [B] [S] ont fait assigner en référé Madame [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer Madame [BW] [H], Monsieur [P] [B] [S], Madame [M] [C], Madame [E] [B] [S] et Madame [O] [B] [S] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti à Madame [W] [I] en date du 22 mai 2021 à effet au même jour ;Condamner Madame [W] [I] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’elle occupe sis [Adresse 4] ;Autoriser les consorts [B] [S] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Madame [W] [I] à leur verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.004,55 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code civil ;Condamner Madame [W] [I] à leur verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Madame [W] [I] au paiement d’une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, les Consorts [B] [S], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes et ont actualisé leur créance à la somme de 4.977,94 euros au 31 octobre 2024. Ils ont également indiqué être opposé aux délais de paiement, le dernier paiement remontant au mois de mai 2023.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Citée à étude, Madame [W] [I] a comparu. Elle a reconnu la dette. Elle a expliqué vivre seule, bénéficier d’un accompagnement social et percevoir environ 536 euros par mois de RSA hormis au mois de novembre en l’absence d’actualisation suite au vol de son téléphone. Elle a sollicité l’octroi des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il est fait état d’une dette locative de 5.380,98 euros et d’un dernier paiement réalisé au mois de juin 2023. Madame [W] [I] a été orientée vers l’AHU. Par ailleurs, il est exposé que le budget de Madame [W] [I] est fortement impacté par sa conduite addictive sachant qu’elle est suivie au sein du centre d’addictologie Saint Marc et de l’équipe mobile de l’EPSM. Madame [I] a indiqué au travailleur social ne pas souhaiter déposer de dossier de surendettement car celle-ci ne veut pas être inscrite au FICP.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Le prénom de Monsieur [A] [X] sera orthographié tel qu’il apparaît dans l’attestation notariée.

Le nom des Consorts [B] [S] sera orthographié tel qu’il apparaît dans l’attestation notariée.

I – SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 novembre 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique, le 12 février 2024, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 22 mai 2021 contient une clause résolutoire (chapitre XII).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié à étude le 8 février 2024, pour la somme en principal de 1.519,09 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Madame [W] [I] avait jusqu’au 8 avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant effectué aucun règlement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 9 avril 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [W] [I] reste redevable des loyers jusqu’au 8 avril 2024 et, à compter du 9 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [W] [I], occupante sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, cause un préjudice aux consorts [B] [S] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande formulée en la matière.

Sur l’expulsion de la locataire :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 9 avril 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [I] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais de paiement :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, les consorts [B] [S] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date 21 novembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 5.450,98 euros.

Présente à l’audience, Madame [W] [I] ne conteste pas le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Elle sera en conséquence condamnée à payer la somme de 5.450,98 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.519,09 euros à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Par ailleurs, il n’y aura pas lieu de faire droit aux délais de paiement sollicités par la locataire en place, la dette étant ancienne et d’un montant important, le paiement des loyers n’ayant, en outre, pas repris avant l’audience.

Madame [W] [I] sera donc déboutée de sa demande de ce chef, et la clause résolutoire figurant au bail conservera son plein effet.

II – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les consorts [B] [S], Madame [W] [I] sera condamnée à leur verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 22 mai 2021 entre Monsieur [A] [X] (le bien étant cédé le 6 octobre 2022 à Madame [K] [O], [R], [U], [F], [J] veuve [Y], Madame [Y] [BW], [Z], [V], [J] épouse [H], Monsieur [Y] [P], [G], [N], Madame [Y], [M], [D], [J] épouse [C] et Madame [Y] [E], [L], [J]), d’une part, et Madame [W] [I], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 9 avril 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [W] [I] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [W] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Madame [W] [I] à Madame [K] [O], [R], [U], [F], [J] veuve [Y], Madame [Y] [BW], [Z], [V], [J] épouse [H], Monsieur [Y] [P], [G], [N], Madame [Y], [M], [D], [J] épouse [C] et Madame [Y] [E], [L], [J], à compter 9 avril 2024, le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [W] [I] à verser à Madame [K] [O], [R], [U], [F], [J] veuve [Y], Madame [Y] [BW], [Z], [V], [J] épouse [H], Monsieur [Y] [P], [G], [N], Madame [Y], [M], [D], [J] épouse [C] et Madame [Y] [E], [L], [J] la somme provisionnelle de 5.450,98 euros (selon décompte en date du 21 novembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.519,09 euros à compter du 8 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer à Madame [K] [O], [R], [U], [F], [J] veuve [Y], Madame [Y] [BW], [Z], [V], [J] épouse [H], Monsieur [Y] [P], [G], [N], Madame [Y], [M], [D], [J] épouse [C] et Madame [Y] [E], [L], [J], une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par Madame [W] [I] ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [W] [I] à payer à Madame [K] [O], [R], [U], [F], [J] veuve [Y], Madame [Y] [BW], [Z], [V], [J] épouse [H], Monsieur [Y] [P], [G], [N], Madame [Y], [M], [D], [J] épouse [C] et Madame [Y] [E], [L], [J], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,