MINUTE N°

N° RG 25/00238 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZ7A

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], [Adresse 3], ayant pour syndic, la SAS SERGIC

C/

Monsieur [T] [B]

Madame [H] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 10]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], [Adresse 3], ayant pour syndic, la SAS SERGIC, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître François de LASTELLE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 5], non-comparant, ni représenté

Madame [H] [B], demeurant [Adresse 5], non- comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître François DE LASTELLE

1 copie certifiée conforme à Monsieur [T] [B] et à Madame [H] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic en exercice, la société SERGIC, [Adresse 6], a fait assigner Monsieur [T] [B] et Madame [H] [B], devant ce Tribunal aux fins de les voir solidairement condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1 077,09 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 ;

—  326 € au titre des frais de recouvrement ;

— ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023, lesquels intérêts seront capitalisés ;

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens, en ce compris la somme de 15,36 €, outre le coût des présentes et tous autres à venir.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], régulièrement représenté par son Conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes formées au titre de l’assignation, en précisant qu’une conciliation a été tentée, mais qu’elle a donné lieu à un constat de carence établi par le Conciliateur de Justice le 4 décembre 2024.

Régulièrement cités par remise de l’assignation à personne et à personne présente au domicile, Monsieur et Madame [B] n’ont été ni présents, ni représentés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur et Madame [B], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement n’étant pas susceptible d’appel et l’un des défendeurs n’ayant pas été cité à personne, le jugement sera rendu par défaut.

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] verse aux débats :

— le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur et Madame [B] ;

— les appels de charges et travaux du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 7 juin 2023 et 25 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices 2021/2022 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2023, 2024 et 2025 avec une attestation de non recours concernant l’assemblée générale du 25 septembre 2024 ;

— le décompte de la créance du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 ;

— les mises en demeure des 27 octobre 2023, 27 janvier 2024 et 17 mai 2024 ainsi que les relances des 27 novembre 2023 et 27 février 2024 ;

— le Contrat de Syndic en vigueur du 26 septembre 2024 au 30 septembre 2025 ;

— le Règlement de Copropriété.

Il ressort de ces documents que Monsieur et Madame [B] restent devoir la somme de 1 077,09 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023, date de distribution de la mise en demeure du 27 octobre 2023, sur la somme de 297,55 €, du 2 février 2024, date de distribution de la mise en demeure du 27 janvier 2024, sur la somme de 650,81 € et du 4 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance et de constitution du dossier transmis à l’avocat.

* frais de mise en demeure et de relance

Aux termes du Contrat de Syndic, les mises en demeure sont facturées aux copropriétaires concernés 39 € TTC et les relances 28 € TTC.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi deux lettres de mise en demeure à Monsieur et Madame [B] les 27 octobre 2023 et 27 janvier 2023 et de deux lettres de relance, les 27 novembre 2023 et 27 février 2024.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande à hauteur de 134 € ([39 € x 2] € + [28 € x 2) avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 67 € et à compter du 27 février 2024 pour le surplus.

La capitalisation de ces intérêts sera également ordonnée.

* frais de constitution du dossier transmis à l’avocat

Le Contrat de Syndic ne prévoit pas la facturation de frais de constitution du dossier transmis à l’avocat.

En outre, la constitution des dossiers transmis aux avocats constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat d’un montant de 192 €.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée à acquitter leurs charges et travaux de copropriété, sans raisons valables, Monsieur et Madame [B] ont commis une faute, qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 150 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la solidarité :

L’obligation de paiement d’une somme d’argent est divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les indivisaires sont donc tenus conjointement au paiement des charges copropriétés, à raison de leur quote-part dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause prévoyant la solidarité entre copropriétaires indivis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] justifie de l’existence d’une telle clause.

En conséquence, Monsieur et Madame [B] seront condamnés solidairement et, le cas échéant, in solidum.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [B], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [B] et Madame [H] [B] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SERGIC, [Adresse 7], les sommes de :

—  1 077,09 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2023 sur la somme de 297,55 €, du 2 février 2024 sur la somme de 650,81 € et du 4 février 2025 pour le surplus ;

—  134 € au titre des frais de recouvrement avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 67 € et à compter du 27 février 2024 pour le surplus ;

—  150 € à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] et Madame [H] [B] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SERGIC, [Adresse 8], la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [B] et Madame [H] [B] in solidum aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaire [Adresse 12], [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SERGIC, [Adresse 8], de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire