TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [N] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04568 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XWU

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son Syndic la LA GESTION ET TRANSACTIONS DE – FRANCE GTF sis [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [N] [T], demeurant [Adresse 6] (ALGERIE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04568 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XWU

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [T] est propriétaire des lots n°6 et 133 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 janvier 2021 Madame [N] [T] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 064,72 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2020 inclus, ainsi qu’à la somme 50 euros de frais nécessaires de recouvrement et celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF) a par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 fait assigner Madame [N] [T] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner avec capitalisation des intérêts au paiement des sommes suivantes :

—  7 147,86 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, 3ème appel prévisionnel inclus, avec intérêts à compter de l’assignation,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de fonds ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et que les causes du précédent jugement n’ont été réglées que sous la contrainte d’une procédure de saisie immobilière.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 décembre 2024 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignée par acte adressé au tribunal de Sidi M’Hamed selon les formalités du protocole judiciaire signé le 28 août 1962 entre la France et l’Algérie, Madame [N] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

MOTIFS

Sur le défaut de comparution de la défenderesse

Conformément à l’article 688 du code de procédure civile, s’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements communautaires ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687,

2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte,

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

En l’espèce, l’acte a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception au tribunal de Sidi M’Hamed et aucun retour de l’autorité compétente n’a été obtenu. Il apparaît toutefois que Madame [N] [T] a été destinataire d’une copie de l’assignation (accusé de réception signé le 17 octobre 2024). En outre, un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte. L’alinéa 3 de l’article 688 du code de procédure civile a donc vocation à s’appliquer.

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [N] [T],

— le précédent jugement de condamnation du 28 janvier 2021,

— le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 30 juin 2022 donnant acte au syndicat des copropriétaires de son désistement de sa procédure de saisie immobilière à la suite du règlement de la condamnation,

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [N] [T] arrêté au 1er juillet 2024 à la somme de 7 147,86 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2021, 18 mai 2022 et 23 mai 2023 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2022 et des budgets prévisionnels 2021 à 2023, vote du fonds ALUR et vote des opérations suivantes :

— remplacement et sécurisation des portes et mise en place du contrôle d’accès (assemblée générale du 8 juin 2021, résolutions n°15 à 17 et assemblée générale du 18 mai 2022, résolution n°6),

— reprise partielle de maçonnerie du tableau de la fenêtre de l’appartement du dernier étage du bâtiment C (même assemblée générale, résolution n°18),

— désemboueur magnétique (assemblée générale du 18 mai 2022, résolution n°7),

— travaux de ravalement de la courette bâtiment A (assemblée générale du 18 mai 2022, résolution n°15),

— mission à confier à un architecte pour le ravalement des façades (assemblée générale du 18 mai 2022, résolution n°16),

— établissement d’un audit de la chaufferie et souscription d’une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage (assemblée générale du 18 mai 2022, résolutions n°22 et 23),

— travaux d’amélioration chaufferie (assemblée générale du 3 mai 2023, résolution n°14)

— mission d’architecte pour le ravalement des courettes et création d’un abri vélo (assemblée générale du 3 mai 2023, résolution n°17),

— travaux de maçonnerie en façade des cours intérieures A/B et B/C (assemblée générale du 3 mai 2023, résolution n°18),

— pose de fenêtres double vitrage (assemblée générale du 3 mai 2003, résolution n°20),

— mise en place d’un grillage anti pigeon (assemblée générale du 23 mai 2023, résolution n°22)

— les attestations de non recours concernant lesdits procès-verbaux,

— les différents appels de fonds adressés à Madame [N] [T] pour la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024 faisant apparaître les relevés de comptes individuels,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7 147,86 euros portant sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Madame [N] [T] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 date à laquelle il est établi qu’elle a été destinataire de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 1er août 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [N] [T] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges, prononcée par le jugement précité.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [N] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [T] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF) les sommes suivantes :

—  7 147,86 euros au titre des charges de copropriété impayées portant sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024. avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024,

—  700 euros de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er août 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [N] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président