TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00970 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGOF

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [M] [L] C/ S.C. SCCV GRAND PATIO

DEMANDEUR

Monsieur [M] [L]

né le 31 Juillet 1966 à TEHERAN (IRAN), demeurant 23 rue Rouget de Lisle – 78420 CARRIERES SUR SEINE

représenté par M^e Marie-Emily VAUCANSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 554, M^e Amélie THEROND KERAUDREN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1381

DEFENDERESSE

SCCV GRAND PATIO, société civile de construction vente au capital de 200 euros, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°850 873 134, dont le siège social est situé 17 rue Pitois à Puteaux (92800), agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Chantal de CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334, M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2613

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Débats tenus à l’audience du 7 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, vice-président, assisté de Wallis REBY, greffière au jour des débats et de Nathalie GALVEZ, greffière au jour du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 7 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 25 mai 2021, la société SCCV Grand Patio a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [M] [L] le lot n° 15 de la copropriété constituant un appartement en triplex de quatre pièces, et le lot n°36 de la copropriété constituant une place de parking, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé 77 rue Henri Brisson, à Sartrouville (Yvelines), moyennant le prix de 334 000,00 €, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Par courrier en date du 11 juin 2025, la société SCCV Grand Patio a mis en demeure Monsieur [M] [L] de lui payer la somme de 16 700,00 € TTC correspondant à la fraction du prix exigible à l’achèvement des travaux et de prendre livraison du bien et de régler le jour de la livraison la somme de 16 700,00 € TTC, lui rappelant les termes de la clause résolutoire stipulée à l’acte de vente et l’informant de son intention d’en faire une application stricte à défaut d’y déférer dans le mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, Monsieur [M] [L] a fait assigner en référé la société SCCV Grand Patio devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 7 octobre 2025.

Soutenant son assignation oralement à l’audience, Monsieur [M] [L] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater le risque grave et immédiat qu’une résolution de la vente constituerait à l’égard de Monsieur [M] [L] ;ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de vente immobilière liant Monsieur [M] [L] et la société SCCV Grand Patio ;fixer le délai de suspension à deux ans ;condamner la société SCCV Grand Patio à lui verser la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCCV Grand Patio demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

dire irrecevable la demande de Monsieur [M] [L] et, subsidiairement, la rejeter ; constater l’acquisition à effet au 13 juillet 2025 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 25 mai 2021 ;condamner Monsieur [M] [L] à payer à la société SCCV Grand Patio la somme de 33 400,00 € à titre de provision à valoir sur l’indemnité contractuelle de résolution du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2025 ; condamner Monsieur [M] [L] à payer à la société SCCV Grand Patio la somme de 3 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs écritures respectives.

A titre préliminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur la recevabilité de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de vente immobilière liant Monsieur [M] [L] et la société SCCV Grand Patio :

Aux termes de l’article L. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l’article 1343-5 du code civil.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société SCCV Grand Patio conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité de l’action au motif que le débiteur a sollicité du juge des référés uniquement de voir suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans, sans solliciter le moindre délai de paiement.

Toutefois, les dispositions précitées, qui permettent non seulement un rééchelonnement de la dette mais également un report de son paiement, sont expressément visées dans son assignation par Monsieur [M] [L], qui sollicite ainsi un report de deux ans du paiement des sommes impayées. De plus, il est constant que cette assignation a été délivrée dans le délai d’un mois à compter de la sommation.

Dans ces conditions, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est recevable.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de vente immobilière liant Monsieur [M] [L] et la société SCCV Grand Patio, et la demande reconventionnelle de constat de son acquisition :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l’article 1343-5 du code civil. Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. Ces clauses sont réputées n’avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 25 mai 2021 stipule notamment que :

« Au cas où l’ACQUEREUR serait défaillant dans son obligation de payer la partie du prix stipulée payable à terme, ou d’une somme quelconque formant partie du prix de la vente, le VENDEUR aurait la faculté, un mois après une sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de se prévaloir d’office et sans formalité, de la résolution des présentes, sans préjudice toutefois des délais qui pourraient être impartis à l’ACQUEREUR par le juge, conformément à l’article L. 261-13 du Code de la construction et de l’habitation.

Si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, la partie à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre partie une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision, de dix pour cent du prix de la vente.

Néanmoins, la partie à laquelle la résolution sera imputable sera tenue de réparer le préjudice que l’autre aura effectivement subi, si cette dernière partie le demande. »

Il est constant que, par courrier du 11 juin 2025, la société SCCV Grand Patio a sommé Monsieur [M] [L] de lui payer la somme totale de 33 400,00 € TTC dans le délai d’un mois et que cette somme n’a pas été payée par l’intéressé.

Si Monsieur [M] [L] invoque les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, il ne justifie que partiellement des difficultés alléguées. Il ne produit en effet que des quittances de loyers et un échéancier de prêt immobilier, à l’exclusion de toute autre information sur sa situation financière, notamment quant à ses revenus, alors que l’article 9 du code de procédure civile lui impose pourtant de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Dans ces conditions, il ne justifie pas pouvoir espérer une amélioration sensible de ses facultés financières au cours des deux ans à venir ce qui rend inutile tout report de paiement. De surcroît, l’application de ces dispositions vise à remédier aux difficultés de paiement du débiteur et non à paralyser, dans l’attente de la résolution d’un différend, le jeu d’une clause résolutoire de plein droit contractuellement stipulée.

En conséquence, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Compte tenu de l’absence de paiement dans le délai imparti, il y a lieu de constater la résolution de plein droit de l’acte de vente litigieux au 13 juillet 2025, par l’effet de la clause résolutoire susvisée.

La restitution du prix étant une conséquence légale de la résolution d’une vente, il y a lieu de condamner d’office (3ème Civ., 29 janvier 2003, pourvoi n° 01-03.185) la société SCCV Grand Patio à restituer à Monsieur [M] [L] l’intégralité des acomptes versés.

Sur la demande reconventionnelle de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de vente d’immeuble à construire, l’article L. 261-14 du code de la construction et de l’habitation permet aux parties de stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité, dont le montant ne peut toutefois excéder 10 % du prix de vente, les parties conservant néanmoins la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, la résolution étant imputable à Monsieur [M] [L], il y a lieu de le condamner à payer à la défenderesse, la somme provisionnelle de 33 400,00 € TTC, correspondant à la pénalité contractuelle équivalente à 10 % du prix de vente, dont le caractère manifestement excessif n’est ni allégué ni démontré.

Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, alors que la sommation du 11 juin 2025 porte non sur la pénalité forfaitaire de résolution mais sur le solde du prix de vente, la condamnation ne peut porter intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2025 comme demandé. A défaut de justification d’une mise en demeure préalable, la somme due ne portera intérêts au taux légal qu’à compter du 3 octobre 2025, date de notification des conclusions en défense.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [L], partie perdante, est condamné aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner Monsieur [M] [L] à payer à la société SCCV Grand Patio la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société SCCV Grand Patio ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 25 mai 2021, conclu entre la société SCCV Grand Patio et Monsieur [M] [L], sont réunies au 13 juillet 2025 ;

Condamnons la société SCCV Grand Patio à restituer à Monsieur [M] [L] l’intégralité des acomptes versés en exécution dudit contrat ;

Condamnons Monsieur [M] [L] à payer à la société SCCV Grand Patio la somme provisionnelle de 33 400,00 € TTC à valoir sur l’indemnité forfaitaire contractuelle de résolution, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025 ;

Condamnons Monsieur [M] [L] à payer à la société SCCV Grand Patio la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Monsieur [M] [L] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, vice-président, assisté de Nathalie GALVEZ, greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Nathalie GALVEZ Eric MADRE