TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 JUIN 2025

N° RG 24/01477 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMHW

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. ESQ C/ S.A.R.L. MYA

DEMANDERESSE

S.C.I. ESQ, au capital de 12 387,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 524 673 126, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Isabelle Donnet, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 13, M^e Louis-David Abergel, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C423

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MYA, au capital de 1 000,00 €, immatriculée au RCS du Havre sous le numéro 837 755 552, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Xavier Decloux, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 315, M^e Widad Chatraoui, avocat au barreau du Havre

Débats tenus à l’audience du 22 mai 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2018, la société SCI ESQ a consenti à la société Mya un bail commercial portant sur un local situé au sein du centre commercial Espace Saint Quentin, sis [Adresse 4], à Montigny-le-Bretonneux (Yvelines) pour une durée de dix ans à compter du 1er décembre 2018.

La société Mya y exploite un restaurant, sous l’enseigne « O’Tacos ».

Le 27 août 2024, la société SCI ESQ a fait signifier à la société Mya une sommation d’avoir à lui payer la somme de 165 766,57 € au titre des loyers et charges, outre les intérêts et frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, la société SCI ESQ a fait assigner la société Mya devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

Après deux renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 22 mai 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI ESQ demande au juge de :

— condamner la société Mya à lui payer, à titre de provisions :

— la somme de 49 918,01 € TTC, au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires, arrêté au 16 mai 2025, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 %, tels qu’ils sont déterminés à l’article 23 du bail ;

— la somme de 4 991,80 €, au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 16 mai 2025 ;

— condamner la société Mya à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que la défenderesse ne justifie d’aucun accord de volontés quant aux remises de loyers envisagées dans le cadre de simples pourparlers entre les parties.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Mya demande à la juridiction des référés de :

à titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses s’agissant de la demande provisionnelle et de la demande de sanctions contractuelles ;

— renvoyer la société SCI ESQ à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire,

— lui octroyer un délai de 24 mois pour apurer la dette locative réclamée par la société SCI ESQ ;

en tout état de cause,

— condamner la société SCI ESQ à verser la somme de 5 000,00 € à la société Mya sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient en substance que la demande principale se heurte à une contestation sérieuse au regard d’abandons de loyers qui lui ont été consentis par le bailleur au cours de l’épidémie de la covid-19 pour un montant total de 50 800,00 €, se décomposant comme suit :

—  10 000,00 € pour le retard dans l’ouverture du restaurant en raison des travaux supplémentaires imposés par le bailleur ;

—  30 000,00 € correspondant à une franchise de trois mois de loyers en raison de la première fermeture du restaurant pendant la crise sanitaire ;

—  10 800,00 € correspondant à une réduction de loyers à hauteur de 30 % sur un trimestre en raison de la deuxième fermeture du restaurant pendant la crise sanitaire.

Elle ajoute que la société SCI ESQ n’ayant pas exécuté de bonne foi le contrat, sa demande de sanctions contractuelles se heurte également à des contestations sérieuses.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, l’article 1118 du même code dispose notamment que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre et que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

En l’espèce, la société SCI ESQ verse aux débats un extrait du compte de la société Mya arrêté à la somme de 49 918,01 € au 16 mai 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse.

La société Mya ne conteste pas le détail de ce décompte mais invoque exclusivement l’absence de déduction d’abandons de loyers pour un montant total de 50 800,00 €.

Pour justifier du consentement du bailleurs à de tels abandons, la défenderesse verse aux débats :

— un courriel en date du 2 janvier 2020 du gestionnaire de bien lui adressant un projet d’avenant au contrat de bail, dont il ressort que, si ledit projet d’avenant stipulait un abandon de créance à hauteur de 10 000,00 €, cet envoi était accompagné d’une mention selon laquelle « Cet avenant ne pourra être régularisé avant le règlement, par le Preneur, de son 1er trimestre 2020 (36 258,72 €) qui ne bénéficie pas de l’échéancier accordé » ;

— un courriel en date du 27 mai 2022 adressé par le nouveau gestionnaire mentionnant « S’agissant de la proposition COVID, la voici :

Pour le COVID 1 : 3 mois de franchise de loyer contre renouvellement jusqu’au 30/11/2027

Pour le COVID 3 : -30% du loyer de base sur la période de fermeture du centre.

Règlement du solde restant avec un échéancier dont les termes sont à convenir d’un commun accord. »

auquel le représentant de la société Mya a répondu le 17 juin 2022 de la manière suivante :

« Nous avons pris connaissance de votre proposition COVID énoncée dans votre mail ci-dessus et nous vous donnons un accord de principe concernant ces propositions COVID.

Mais nous étions également convenu d’un abandon partiel de notre créance à hauteur d’une somme forfaitaire de 10 000 € sur l’année 2019 correspondant à des délais et des coûts supplémentaires de travaux engendrés à votre demande. Ce montant avait par ailleurs été notifié dans un avenant que nous avons en notre possession.

Nous souhaitons donc que vous nous fassiez parvenir un protocole d’accord mentionnant l’ensemble de ces propositions et afin de convenir d’un commun accord des modalités de réglement de notre dette. »

A défaut de production d’un avenant signé ou de toute autre pièce émanant de la société SCI ESQ ou de son représentant, il ne ressort de ces échanges aucun accord de volonté entre les parties sur les abandons de loyers invoqués par la partie défenderesse, qu’ils portent sur un montant de 10 000,00 € au titre d’un retard dans l’ouverture du restaurant, sur une franchise de trois mois de loyers en raison de la première fermeture du restaurant pendant la crise sanitaire ou sur une une réduction de loyers à hauteur de 30 % pour un trimestre.

L’obligation de la société Mya ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse et il convient donc de la condamner à titre provisionnel à payer à la société SCI ESQ la somme réclamée.

Compte tenu des versements intervenus et des règles d’imputation des paiements prévues notamment à l’article 1256 du code civil, la somme due est assortie des intérêts au taux contractuellement prévu à l’article 23 du contrat de bail, soit le taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cent points, à compter du 1er avril 2025 sur la somme de 42 681,70 € et à compter du 1er janvier 2025 sur le surplus, dates d’exigibilité des dernières échéance de loyer.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104, alinéa 1er, du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’article 22.2.4 a) « Clauses pénales – indemnités forfaitaires » du contrat de bail stipule que : « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance exacte, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance (sans qu’une mise en demeure ne soit nécessaire), comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre de d’indemnité forfaitaire et irréductible ».

Pour contester la mise en œuvre de cette clause, la société Mya soutient que la société SCI ESQ n’a pas exécuté de bonne foi le contrat, en lui imposant des travaux de changement de sprinklers, qui ont eu pour effet de retarder l’ouverture du restaurant, en modifiant les horaires de fermeture du centre commercial, ce qui a entraîné une perte de chiffre d’affaires et en s’abstenant de lui adresser les avoirs et les décomptes de régularisation correspondant aux abandons de loyers consentis.

Toutefois, d’une part, la société défenderesse ne justifie pas d’un accord de volonté sur les abandons de créance revendiqués, et, d’autre part, les pièces produites ne permettent pas d’établir ses allégations relatives au retard d’ouverture du restaurant et à la modification des horaires d’ouverture du centre commercial.

Dès lors que la demanderesse n’oppose aucun autre moyen à la demande formée à ce titre, l’obligation de la société Mya de s’acquitter d’une pénalité contractuelle forfaitaire de 10 % des sommes dues n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 1231-6 du code civil et à défaut de demande particulière, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, la société Mya ne justifie en rien des difficultés alléguées, ni de sa situation financière alors que l’article 9 du code de procédure civile lui impose pourtant de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En conséquence, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La société Mya, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production de factures acquittées, il convient de condamner la société Mya à payer à la société SCI ESQ la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Mya à payer à la société SCI ESQ la somme de 49 918,01 € TTC, à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 16 mai 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux contractuellement prévu à l’article 23 du contrat de bail, soit le taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de cinq cent points, à compter du 1er avril 2025 sur la somme de 42 681,70 € et à compter du 1er janvier 2025 sur le surplus ;

Condamnons la société Mya à payer à la société SCI ESQ la somme de 4 991,80 €, à titre de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

Condamnons la société Mya aux dépens ;

Condamnons la société Mya à payer à la société SCI ESQ la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre