TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00989

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DP3

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [G]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représenté

Madame [W] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représentée

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00989 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DP3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 08 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 13 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [O] et M. [R] [G] sont propriétaires du lot n°37 au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement en date du 25 mai 2022, rendu par le tribunal judiciaire de Paris, ils ont été condamnés à régler la somme de 9425,44 euros au titre de charges impayées arrêtées au 01 avril 2021 inclus.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété échues postérieurement à cette date, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner en paiement, par acte en date du 03 novembre 2023.

Aux termes de son assignation, il sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, et du décret du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55, de :

« condamner solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [R] [G] au paiement d’une somme de 12 079,09 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4ème trimestre 2023 incluse)

Ordonner la capitalisation des intérêts

« condamner solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [R] [G] au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts

rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée

« condamner solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [R] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. "

Cités à personne, s’agissant de Mme [O] et à tiers présent à domicile, s’agissant de M. [G], ces derniers n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 08 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, " si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; "

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 12 079,09 euros au titre des charges impayées, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [O] et M. [G] sont propriétaires du lot n°37 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  06 juillet 2021 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, ainsi que le compte travaux, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, la fixation du budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, ainsi que son attestation de non recours ;

—  14 septembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et adopté le budget prévisionnel de l’exercice N + 2 ainsi que son attestation de non recours ;

— la mise en demeure en date du 12 octobre 2022 ;

— le décompte sur la période du 01 juillet 2022 au 01 octobre 2023 faisant apparaître un solde débiteur de 12 079,02 euros, frais de recouvrement inclus.

Il ressort en effet de ce décompte qu’a été facturée, outre les charges proprement dites, la somme de 61 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 12 octobre 2022.

La mise en demeure versée aux débats n’est toutefois pas accompagnée de son accusé de réception, de telle sorte que la somme de 61 euros ne sera pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires justifie par conséquent d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 12 018,02 euros (12 079,02 – 61).

L’assignation ayant été remise en personne à Mme [O], au [Adresse 4], qui a également reçu l’acte pour son mari, en indiquant à l’huissier qu’elle était son épouse, il s’en déduit que le bien constitue le logement familial. Il convient par conséquent de prononcer une condamnation solidaire.

Par conséquent, Mme [O] et M. [G] sont solidairement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 12 018,02 euros, 4ème trimestre 2023 inclus.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires explique que le comportement des défendeurs est répétitif et injustifié et que leur résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.

Il ajoute que l’importance de leur solde débiteur cause un préjudice important aux autres copropriétaires et qu’un compte de copropriété ne peut être débiteur, ce qui l’a contraint à faire l’avance de la somme due par les défendeurs.

Il demande donc leur condamnation à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des pièces produites que Mme [O] et M. [G] ont été condamnés, par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 mai 2022, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 9425,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 avril 2021 mais que les impayés ont repris dès le mois de juillet 2022, aucun règlement n’ayant été effectué sur la période visée par le syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que les manquements répétés de Mme [O] et M. [G] à leur obligation de paiement des charges, sans motifs légitimes, les défendeurs ne comparaissant pas, et alors qu’ils ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour non paiement de charges, compromettent la trésorerie de l’immeuble et empêchent le fonctionnement normal de la copropriété, étant relevé que lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2022, ont été votés d’importants travaux de rénovation de l’immeuble.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires et ainsi de condamner solidairement Mme [O] et M. [G] à lui régler la somme de 1500 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Mme [O] et M. [G] sont solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [O] et M. [G] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [O] et M. [R] [G] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 12 018,02 euros, 4ème trimestre 2023 inclus, au titre des charges impayées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [O] et M. [R] [G] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [O] et M. [R] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [O] et M. [R] [G] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 7] le 13 Mars 2025.

La Greffière La Présidente