TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

20 JANVIER 2025

N° RG 24/01180 – N° Portalis DB22-W-B7I-SF7C

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.R.L. DPV INVEST C/ S.A.S. MED CONSEIL ERAGNY

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DPV INVEST, société à responsabilité limitée au capital de 10.000,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 4], à Conflans-Sainte-Honorine78700, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 444 784 284, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, M^e Lina MROUEH-LEFEVRE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. MED CONSEIL ERAGNY, société par actions simplifiée au capital de 1.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 918 854 654, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E484, M^e Richard NAHMANY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 485

Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, la SARL DPV INVEST a donné à bail commercial sous condition suspensive à la SAS MED CONSEIL ERAGNY des locaux dépendant d’une galerie marchande d’un centre commercial situé sur la commune de [Localité 3], [Adresse 4], à usage de centre de santé ophtalmologique, sous réserve de la réalisation de la condition d’obtention auprès de l’Agence Régionale de Santé d’Ile-de-France d’un récépissé et l’attribution au sous-locataire nommément désigné d’un numéro FINESS permettant le démarrage de l’activité de centre de santé ophtalmologique, la condition suspensive devant être réalisée dans un délai expirant au plus tard le 15 mai 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, la société DPV INVEST a fait assigner en référé la société MED CONSEIL ERAGNY afin de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 39.241,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2024 avec intérêts de retard à un taux égal à une fois et demie le taux d’intérêts légal à compter du commandement de payer du 24 mai 2024,

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets garnissant les lieux, et ce en garantie des loyers et indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une fois et demi le loyer, jusqu’à la libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la SARL DPV INVEST, représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions en réponse signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, maintenant ses demandes, actualisant sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 47.714,18 euros, concluant au rejet des prétentions adverses et portant sa demande de condamnation aux frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros.

Elle répond au preneur qui lui reproche d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme, l’obligeant à procéder à des travaux qui incombait au bailleur, dont le coût doit venir en compensation avec les sommes qui lui sont réclamées au titre des loyers, que le bail comporte une clause qui indique que la charge de tous les travaux liés à l’activité du preneur qui pourraient être nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec la règlementaion existante et notamment les travaux de sécurité sera exclusivement supportée par le preneur et que lorsque le preneur a présenté ses doléances, le bailleur lui a fait une réponse très circonstanciée qui n’a pas été contestée. Elle conteste devoir la moindre somme au preneur, faisant valoir que le débat portant sur le remplacement des protections incendie et installation électrique n’a été soulevé que par pure opportunisme en avril 2024 pour justifier des retards de réglement des loyers datant d’octobre 2023.

Elle s’oppose à tout délai de paiement.

La SAS MED CONSEIL ERAGNY, représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions responsives signifiées par RPVA le 20 novembre 2024 et demande :

— à titre principal, de juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le quantum de l’arriéré locatif dont la société est débitrice puisque sa détermination suppose l’inteprétation des clauses du contrat de bail ne relevant pas du pouvoir des référés, et en conséquence, de dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire, de juger que la société MED CONSEIL ERAGNY est débitrice à l’égard de la société DPV INVEST de la somme de 42.834,02 euros au titre de l’arriéré locatif, de juger que la société DPV INVEST est débitrice à l’égard de la société MED CONSEIL ERAGNY de la somme de 13.878,11 euros au titre des travaux qui lui incombaient, et en conséquence, ordonner la compensation entre ces créances et juger que la société MED CONSEIL ERAGNY reste débitrice de la somme de 28.955,91 euros au titre de l’arriéré locatif,

— à titre infiniment subsidiaire, accorder douze mois de délais à la société pour régler son arriéré locatif de 28.955,91 euros après compensation, ou 42.834,02 euros si le juge des référés ne faisait pas droit à la demande de compensation,

— en tout état de cause, suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail et condamner la société DPV INVEST à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 10 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse produit un commandement de payer du 24 mai 2024 pour justifier que la société MED CONSEIL ERAGNY est débitrice de la somme de 34.198,70 euros à la date du 22 mai 2024.

La société MED CONSEIL ERAGNY fait valoir qu’il existe une contestation sérieuse sur la somme qu’elle doit au regard des travaux qu’elle a dû engager pour mettre le local en conformité tant au niveau du raccordement électrique que pour la protection incendie. Elle fait valoir que le bailleur doit à son preneur l’arrivée en alimentation du local en eau et en électricité ; que lorsqu’elle a conclu le bail, elle a constaté que les locaux n’étaient pas équipés d’un système de protection incendie sprinkler aux normes, indispensable pour obtenir l’agrément administratif d’exploitation ; que ce défaut de conformité a empêché la société d’obtenir son agrément [Localité 2] dans les délais espérés et d’exploiter les locaux ; que le coût des travaux doit être réparti entre elle et le bailleur qui est tenu des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil. Elle précise qu’il est nécessaire de faire procéder à un cablage électrique indépendant, rappelant que son bailleur est propriétaire de locaux commerciaux dans le centre commercial E. LECLERC, qu’il exploite le supermarché à cette enseigne et qu’initialement, le local objet du bail servait à l’agence de voyage E. LECLERC, de sorte que l’alimentation en électricité était commune. Elle soutient avoir adressé une demande de prise en charge de ses dépenses à son bailleur ainsi qu’une demande d’échéancier du fait qu’en l’absence d’obtention de l’agrément de l'[Localité 2], elle ne pouvait pas exploiter le local, et que la société DPV INVEST s’y est opposée. Elle rappelle que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter les clauses du contrat et en déduit qu’il n’y a lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l’espèce, les échanges de mails entre les parties établissent que le bailleur a la main sur la fourniture d’électricité du preneur et qu’il peut la couper si bon lui semble. Le cablage électrique indépendant a pour finalité l’intérêt des deux parties dès lors qu’il assure au preneur qu’il a le contrôle de l’installation électrique et qu’il évite au bailleur de payer l’électricité de son preneur. La question de savoir qui doit prendre en charge cette dépense est donc pertinente. Toutefois, dès lors qu’en l’état, la dépense n’a pas encore été faite, aucune compensation ne peut avoir lieu avec les sommes réclamées par le bailleur, de sorte que la contestation n’est pas sérieuse.

S’agissant de la prise en charge du coût de remise en conformité du système de protection incendie, seul le juge du fond peut apprécier si la dépense ou une partie de la dépense doit être mise à la charge du bailleur, compte-tenu de son obligation de délivrance conforme et du fait qu’une partie des travaux concerne les parties communes du centre commercial. La contestation est sérieuse.

Au surplus, il résulte du décompte et de la lecture du bail que les sommes réclamées ne sont pas des loyers mais des indemnités. Il y a lieu de relever que le bail liant les parties depuis le 30 janvier 2023 est un bail commercial sous condition supensive, cette condition étant l’obtention, auprès de l’Agence Régionale de Santé d’Ile-de-France, d’un récépissé et l’attribution au sous-locataire nommément désigné d’un numéro FINESS permettant le démarrage de l’activité de centre de santé ophtalmologique.

Il était précisé dans le bail que la condition suspensive devait être réalisée dans un délai expirant au plus tard le 15 mai 2023 ; qu’en tout état de cause, la mise à disposition des locaux loués à la suite de la réalisation de la condition suspensive, et la prise d’effet du bail, seraient constatés par avenant et qu’entre le 1er mars 2023 et sa date de prise d’effet, le preneur verserait au bailleur une indemnité d’immobilisation journalière de 135,56 euros HT, cette indemnité devant cesser d’être due à compter de la date de survenance du premier des événements suivants :

— réception par le bailleur d’une notification du preneur indiquant qu’un numéro de FINESS a été obtenu par le sous-locataire nommément désigné,

— réception par le bailleur d’une notification du preneur selon laquelle le numéro de FINESS ne pourra pas être obtenu dans le délai de réalisation de la conditions suspensive,

— expiration du délai de réalisation de la condition suspensive.

Si aucune des parties ne soulève les difficultés tenant au fait que ce n’est qu’en avril 2024 que l'[Localité 2] a délivré son agrément et qu’aucun avenant n’a été établi pour acter la réalisation de la condition suspensive, le commandement de payer et les factures émises par le bailleur visent des indemnités d’immobilisation. Or, se pose la question, dans ces conditions, de la validité du contrat de bail, dont la condition suspensive n’était pas réalisée, et par conséquent de la possibilité, pour le juge des référés, d’appliquer la clause résolutoire.

Il résulte de ces considérations que la validité du commandement de payer est sérieusement contestable.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la SARL DPV INVEST qui succombe à payer à la SAS MED CONSEIL ERAGNY la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. Sa demande sur ce même fondement sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL DPV INVEST en raison d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer,

Condamnons la SARL DPV INVEST à payer à la SAS MED CONSEIL ERAGNY la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboutons la SARL DPV INVEST de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SARL DPV INVEST aux dépens,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU