MINUTE N°

N° RG 25/00450 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7CB

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO)

C/

Madame [I], [S] [E] épouse [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), SAS immatriculée au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 679 804 625, ayant son siège social sis [Adresse 1] à LE VESINET (78 110), elle-même prise en la presonne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité, représenté à l’audience par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [I], [S] [E] épouse [G], dernière adresse connue : [Adresse 3], non-comparante, ni représentée à l’audience

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copie délivrée le :

1 copie exécutoire à Maître Florian CANDAN

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à LE VESINET (78 110), pris en la personne de son syndic en exercice, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), [Adresse 1] à LE VESINET (78 110), a fait assigner Madame [I] [E], épouse [G], devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1 272,90 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 31 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2019, date de la sommation de payer ;

—  1 913,72 € au titre des frais de recouvrement ;

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— sans écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son Conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes formées au titre de l’assignation.

Citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [E], épouse [G], n’a été ni présente, ni représentée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [E], épouse [G], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, l’assignation n’ayant pas été délivrée à personne et le jugement n’étant pas susceptible d’appel, il sera rendu par défaut.

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] verse aux débats :

— l’acte d’acquisition par Madame [E], épouse [G], des lots au sein de l’immeuble susmentionné, objet des charges et travaux de copropriété impayés ;

— les appels de charges et travaux du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 mai 2016, 30 juin 2017, 6 juin 2018, 26 juin 2019, 25 février 2021, 8 décembre 2021, 16 juin 2022, 31 mai 2023 et 20 mai 2024 portant approbation des comptes des exercices 2015 à 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2016 à 2019 et 2021 à 2025, avec des attestations de non-recours pour l’ensemble de ces assemblées générales ;

— le décompte de la créance du 30 juin 2019 au 1er janvier 2025 ;

— la sommation de payer du 9 décembre 2019 ;

— le Contrat de Syndic en vigueur du 30 mai 2024 au 29 novembre 2025.

Il ressort de ces documents que Madame [E], épouse [G], reste devoir la somme de 1 272,90 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 30 juin 2019 au 1er janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de sommation de payer, de constitution du dossier transmis au commissaire de justice et au tribunal et de suivi du dossier.

* Frais de mise en demeure et de relance

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi d’une lettre de mise en demeure, en date du 19 novembre 2019.

* Frais de sommation de payer

Le syndicat des copropriétaires justifie de la délivrance d’une sommation de payer en date du 9 décembre 2019 et de son coût.

Toutefois, compte tenu du temps écoulé entre le 9 décembre 2019 et le 10 avril 2025, date de l’assignation, qui a fait perdre à la sommation de payer toute effectivité, cette dernière ne peut être considérée comme un acte ayant été utile et donc nécessaire au recouvrement des charges et travaux de copropriété impayés.

* Frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice et au tribunal et de suivi du dossier

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution des dossiers transmis à l’avocat et au greffe ainsi que le suivi des dossiers n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution des dossiers transmis à l’avocat et au greffe ainsi que le suivi des dossiers constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En ne s’acquittant pas de façon prolongée de ses charges de copropriété, Madame [E], épouse [G], a commis une faute qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 150 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [E], épouse [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [I] [E], épouse [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), [Adresse 1] à [Localité 8], les sommes de :

—  1 272,90 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 30 juin 2019 au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025, date de l’assignation ;

—  150 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), [Adresse 1] à [Localité 8], de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [I] [E], épouse [G], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), [Adresse 1] à [Localité 8], la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [E], épouse [G], aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), [Adresse 1] à [Localité 8], de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire