TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02725

N° Portalis DBX4-W-B7J-UMQ3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[D] [A] [E]

C/

[H] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à M^e Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria [G], Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [A] [E]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [H] [G]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 avril 2024, sous signature électronique, à effet du 25 avril 2024, Monsieur [D] [E], par l’intermédiaire de son gestionnaire immobilier, la SARL CGéré, a donné à bail à Madame [H] [G], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9], assorti d’un parking en sous-sol n°6, pour un loyer de 518,38 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [E] a fait signifier le 5 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 15 juillet 2025, Monsieur [D] [E] a fait assigner à Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 17 octobre 2025, aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,

— la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2.320,68 € sauf à parfaire au jour de l’audience,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en de tels garde-meubles aux frais risques et péril de la locataire et occupants,

— fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ de la locataire ou son expulsion, à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives (soit la somme de 577,79 €) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— la condamner à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le recours l’exécution forcée.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [D] [E] expose qu’après un premier commandement de payer qui a été soldé, de nouveaux impayés sont intervenus. Il indique que ces impayés demeurent malgré la tentative de recouvrement amiable, ce qui l’a contraint à engager cette procédure en résiliation du bail.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [D] [E], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.567,50 euros, déduction faite des frais de réparations locatives.

Il indique que la locataire a quitté les lieux.

Il précise que le décompte fourni à l’audience comporte les frais de réparations locatives et sollicite la communication d’un décompte expurgé des réparations locatives en cours de délibéré, ce qui lui a été autorisé par le président d’audience avant le 7 novembre 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [D] [E].

Madame [H] [G], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que le conseil de Monsieur [D] [E] a été autorisé par le Président à produire en cours de délibéré un décompte expurgé des réparations locatives, ce qui a été fait par mail du 21 octobre et courrier du 29 octobre 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution d’un défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [H] [G], assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas faite représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action

Monsieur [D] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 6 mai 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection de l’acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel il s’attache.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] verse aux débats un dossier de preuves numériques reprenant le processus de signature électronique de Madame [H] [G], établi par le prestataire DocuSign, de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 5 mai 2025, pour la somme en principal de 1.722,98 euros.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin et que Madame [H] [G] n’a plus de titre d’occupation depuis cette date.

Monsieur [D] [E] était donc fondé à saisir le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour faire autoriser l’expulsion de Madame [H] [G].

Cependant, dans la mesure où Madame [H] [G] a quitté les lieux et où la reprise du logement est effective depuis le 18 septembre 2025, il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion, ni d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux.

Il convient de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’occupant, de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement, au montant égal à celui du loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges.

— Sur les demandes en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Monsieur [D] [E] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [H] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.291,41 € à la date du 21 octobre 2025 (mois de septembre 2025 inclus au prorata).

Cependant, ce décompte intègre passif de la locataire les frais de commandement de montant de 155,12 € en date du 13 mai 2025 ainsi que les frais de commandement de montant de 88,57 € en date du 4 mars 2025, qu’il convient de déduire en ce qu’il s’agit soit de frais non justifiées, soit de dépens, ramenant ainsi l’arrivée locatif à la somme de 2.047,72 euros à la date du 21 octobre 2025, mois de septembre inclus, prorata temporis, et après réintroduction du dépôt de garantie.

La créance locative, constituée des loyers et charges impayés, n’étant pas sérieusement contestable, cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [H] [G] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 16 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2024, à effet le 25 avril 2025 et liant Monsieur [D] [E] à Madame [H] [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 9], assorti d’un parking en sous-sol n°6 ;

CONSTATONS que Madame [H] [G] a libéré les lieux le 18 septembre 2025 ;

DISONS sans objet les demandes formées par Monsieur [D] [E] relatives à son expulsion et à la séquestration des meubles et objets mobiliers en garnissant les lieux ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux le 18 septembre 2025, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] à payer à Monsieur [D] [E] à titre provisionnel, la somme de 2.047,72 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse prorata temporis), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [H] [G] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE