TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00590 – N° Portalis DB22-W-B7J-S53O

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2 sis

[Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Pontoise sous le numéro

728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en son établissement, FONCIA BOUCLES DE SEINE situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [P],

demeurant [Adresse 1],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 29 SEPTEMBRE 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

29 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2025, date

à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [P] est propriétaire des lots n°37 et 179 de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6].

Par jugement du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

— condamné M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2 les sommes suivantes :

—  639,73 € au titre des charges de copropriété et cotisations fonds travaux échues au 1er avril 2023, appels provisionnels du 2e trimestre 2023 inclus,

—  614,60 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux pour les 3e et 4e trimestres de l’exercice 2023,

— rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2,

— condamné M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2 la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2 du surplus de ses demandes,

— condamné M. [I] [P] aux dépens,

— rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit par provision.

Faisant grief à M. [P] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2 lui a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété en date du 13 mars 2024. Il lui a ensuite, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 4 mars 2025.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à Carrières sous Poissy (78755) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VBDS, a, par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025 remis à personne, fait assigner M. [P] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant ,au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 4.860,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 avril 2025,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 1.637,60 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 771,50 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 2.284,25 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [P] aux entiers dépens.

A l’audience du 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [P], régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à personne le 10 avril 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [P] pour les lots n°37 et 179,

— le jugement du 13 juin 2023 susvisé,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 13 mars 2024 à M. [P], pour un montant de 2.562,51 euros dont 138,97 euros de coût d’acte,

— une mise en demeure en date du 4 mars 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 7 mars 2025 et non réclamé, pour un montant de 818,80 euros au titre de l’exercice en cours, outre 5.105,83 euros au titre des charges de copropriété échues,

— un décompte sur la période courant du 31 décembre 2022 au 8 avril 2025, pour un solde débiteur de 4.860,68 euros au titre des charges, 1.743,78 euros au titre des frais et 138,97 euros au titre des dépens,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025,

— la régularisation des charges pour les exercices 2022 et 2023,

— le relevé général des dépenses pour les exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

27 juin 2023 et 27 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 29 juin 2021, prenant effet le 29 juin 2021 et prenant fin le 28 juin 2024,

— le contrat de syndic conclu le 27 juin 2024, prenant effet le 27 juin 2024 et prenant fin le 26 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [P], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 4 mars 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 7 mars 2025 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 818,80 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [P] est redevable de la somme de 4.860,68 euros au titre des charges de copropriété échues au 8 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [P] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.637,60 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par M. [P] de la somme de 1.637,60 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres 2025, devenus exigibles par anticipation.

M. [P] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 771,50 euros correspondant à une prise d’hypothèque à hauteur de 590,53 euros, à une mise en demeure en date du 14 février 2024 à hauteur de 42 euros et à la sommation de payer du 13 mars 2024 à hauteur de 138,97 euros.

S’agissant de la prise d’hypothèque, le syndicat des copropriétaires se contente de produire une facture datée du 26 octobre 2023, antérieure à la mise en demeure. Les frais à ce titre seront donc écartés.

S’agissant de la mise en demeure, il convient de relever que la pièce versée aux débats pour en justifier concerne une personne tierce au présent dossier et une autre copropriété. Les frais y afférents seront donc également écartés.

En revanche, les frais de sommation de payer, justifiés par la production de ladite sommation et de la facture du commissaire de justice y afférente, seront retenus.

M. [P] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 138,97 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de M. [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, et ce, en dépit d’une précédente condamnation, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de condamner M. [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [P], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [P] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.860,68 euros au titre des charges de copropriété échues au 8 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.637,60 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres 2025, devenus exigibles par anticipation ;

Condamne M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 138,97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [I] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] [P] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE